(조세금융신문=이성호 세무사) 주택임대사업자가 종합소득세를 신고할 때 필요한 신고 방법, 주의사항을 상세히 알려드리고자 합니다.
2. 주택수 계산
(1) 주택 수의 계산은 본인과 배우자의 주택을 합하여 계산한다.(소세령 제8조의2 제3항)
(2) 다가주주택은 건물등기부등본에 각 동별로 표시되어있고, 각 호별로 구분 등기되어 있지 아니하므로 국민주택규모를 초과하는 각 동을 각각 하나의 주택으로 보아 그 보증금 등에 대해 종합소득세를 과세한 이 건은 처분없음(조심2016중3116, 2016.10.12.)
(3) 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세한 경우에는 당해 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산한다.
3. 임대보증금에 따른 간주임대료 산정방법
간주임대료 수입금액=(임대보증금 합계–3억원)×임대일수×60%×정기에금이자율(현행 연 3.1%)
※ 3억원의 판단: 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감하며 공동사업인 경우 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업자의 임대보증금에서 3억원을 공제한다.
4. 주택임대소득세 산정방법
2019년 이후 주택임대소득으로서 총수입금액이 2000만원 이하의 주택임대소득은 다음에 따라 분리과세와 종합과세를 선택할 수 있다.
다만, 분리과세 계산시 기본공제는 주택임대사업외 타종합소득금액 합계액이 연간 2000만원 이하인 경우에만 적용하고 과세기간 중에 임대사업자로 등록한 경우에는 등록임대수입과 미등록입대수입을 월할계산하여 안분하여 기본공제를 적용한다.
또한, 등록임대주택의 경우 2020년 7월 11일 이후 자진말소 또는 자동말소된 경우에는 등록된 임대주택에 해당하지 않으며 소형주택을 임대하는 경우로서 세무서에 사업자등록 및 임대주택법에 따른 임대사업등록을 하고 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하인 소형주택 1호 이상을 건설임대주택, 매입임대주택으로 4년 이상 임대하는 경우에는 30% 감면을, 장기일반민간임대주택 및 공공지원인간임대주택은 8년 이상 임대하는 경우에는 75% 감면율을 적용한다.
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소형주택 임대사업자 세액감면은 장기임대주택사업자등록을 한 경우 의무임대기간에 따라 아래와 같이 감면율이 달라진다. ① 대상: 등록임대사업자의 소형주택(85㎡・6억원 이하) 임대소득 * 단, 임대료의 연 증가율 5% 이내 ② 감면율: 임대기간에 따라 4년/8년 이상 20%/50% ③ 적용기한: 2025.12.31. 까지 *소형주택 임대사업자 세액감면 |
[프로필] 이성호 세무사
•(현)대구광역시 감사청구심의위원
•(현)한국세무사회 중소기업위원회 상임위원
•(현)경산시 마을세무사
•고려대학교 법무대학원 조세법학과 석사
•저서《부의 이전》, 《나의 토지수용보상금 지키기》외
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