(조세금융신문=이성호 세무사) 재건축이 진행되는 동안 잠깐 거주목적으로 구입한 주택인 대체주택에 대해서는 비과세로 규정하고 있습니다. 대부분 당연히 비과세가 적용되는 줄 알고 구입하신 분들 많으실 듯 합니다.

하지만 대체주택 역시 일정한 요건을 갖춰야 비과세 적용을 받을 수 있기 때문에 비과세일 수도 있고 아닐 수도 있는 상황 두 가지에 대해 정리했습니다.

1. 대체주택 비과세가 가능한 상황

우선 먼저 알아야 할게 이 대체주택이 비과세가 되려면 입주권은 원래부터 가지고 있던 원시입주권을 요건으로 합니다. 그러니까 원조합원만 재건축이 진행되는 동안에 실거주 목적으로 구입한 주택을 비과세 특례가 적용되는 대체주택으로 인정합니다.

법에서 말하는 일반적인 그림은 이렇습니다. 가령, 내가 A주택을 가지고 있다가 재건축이 진행되면서 A입주권으로 자산형태가 바뀝니다. 그리고 이 관리처분계획인가일 이후 이주비를 받아 거주목적으로 아파트를 하나 구입합니다. 그리고 이 아파트에서는 최소 1년 이상 실거주를 해야 합니다.

그리고 나중에 입주권이 새 아파트로 완공되면 이 대체주택은 완공일 전에 처분하거나 늦어도 완공일 이후 3년 이내에 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 물론 이 대체주택에 거주하던 분들은 완공된 새로운 A주택으로 이사하고 최소 1년 이상 거주를 해야 비과세가 완성됩니다.

또한 이러한 경우에도 비과세가 가능합니다. 가령, 원래 내가 공공임대주택에서 세입자로 거주하다가 이후에 B라는 주택을 구입했습니다. 그리고 이 B주택이 재건축이 들어가면서 B입주권이 하나 생기는 상황입니다.

여기까지만 보면 아직 내가 가지고 있는 주택은 B입주권 하나밖엔 없는 상황입니다. 왜냐면 아직 임대주택은 분양전환 전이기 때문에 주택수에 포함되지 않습니다. 그러다가 이 임대주택이 본격적으로 분양전환되면서 소유권을 취득하게 되었는데 이 주택을 비과세가 가능한 대체주택으로 볼 수 있느냐에 대한 물음입니다. 결과적으로는 비과세가 가능한 대체주택으로 해석하고 있습니다.

*참고예규 : 법규재산-6731

2. 대체주택 비과세가 불가능한 상황

일반적으로 재건축이 진행되면서 내가 가지고 있는 종전 주택 1개와 입주권 1개가 1:1로 형태가 변경되는 경우가 대부분입니다. 하지만 경우에 따라서는 종전 3주택을 가지고 있다가 입주권 하나로 전환되는 경우가 있습니다. 종전 아파트 면적이 소형이라 오히려 청산금을 조금 받고 나중에 34평짜리 새 아파트로 받게 되는 경우입니다.

하지만 이 경우에는 재건축이 진행되는 동안 취득한 대체주택에 대해서는 비과세가 적용되지 않습니다. 대체주택에 대한 비과세 특례내용 역시 1세대 1주택 비과세 특례규정에 준하기 때문에 종전주택 수의 영향을 받게 됩니다.

따라서 위 예시에 들었던 종전 아파트가 아무리 소형평수로 구성되더라도 3주택이라면 특례요건 논의대상이 아니라는거죠. 마찬가지로 원래 1주택을 가지고 있다가 입주권을 2개 받은 경우에도 대체주택은 비과세가 적용되지 않습니다.

또한, 입주권으로 바뀐 종전주택의 거주요건이나 보유요건은 별도로 갖추지 않더라도 대체주택에서 비과세가 가능한 지 많이 궁금해들 하십니다. 이미 입주권으로 바뀐 종전주택을 실거주 없이 계속 임대하다가 재건축이 진행되는 경우라도 나머지 요건을 갖춘 대체주택이라면 비과세가 적용됩니다.

[프로필] 이성호 세무사

•(현)대구광역시 감사청구심의위원
•(현)한국세무사회 중소기업위원회 상임위원
•(현)경산시 마을세무사
•고려대학교 법무대학원 조세법학과 석사
•저서《부의 이전》, 《나의 토지수용보상금 지키기》외

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