(조세금융신문=이성호 세무사) 재산의 평가는 상속개시일 또는 증여일에 따라 과세가액이나 세액의 크기가 결정되기 때문에 공평 과세의 측면에서 통일된 방법으로 재산을 평가하는 것이 바람직하다. 이를 위하여 법에서는 재산 평가 시 시가평를 원칙으로 한다. 그리고 이 ‘시가’에 대한 공평 과세 실현을 위해 지속적인 세법 개정이 된 결과 평가 기간이 확장되며, 이는 결국 더 많이 과세될 수 있다는 점을 내포하고 있다.

 

1. 원칙적인 평가 기간

 

1) 상속재산의 평가 기간: 상속개시일 전 6개월~후 6개월

 

 

 

2) 증여재산의 평가 기간: 증여일 전 6개월~후 3개월

 

 

 

 

 

 

2. 평가기준일 전 2년 확장

 

원칙적인 평가 기간의 예외로 2014년 2월 21일 추가적인 세법 개정을 통해 다음과 같이 각 평가기준일 전 2년의 기간으로 그 예외적인 범위를 명확하게 했다.

 

그러나 2년의 기간 내에 존재하는 ‘시가’를 인정받기 위해서는 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보이는 경우로 납세자, 지방국세청장 또는 관할 세무서장이 평가심의위원회에 심의 신청하여 심의를 거쳐야 한다.

 

1) 상속재산의 평가 기간: 상속개시일 전 2년~후 6개월

 

 

 

 

 

2) 증여재산의 평가 기간: 증여일 전 2년~후 3개월

 

 

 

 

 

3. 평가 기간 경과 후 결정기한까지 기간확장

 

앞선 내용이 평가기준일의 소급 확장이라면 2019년 2월 12일 개정 내용은 평가기준일을 기준으로 하는 전진적 확장이라는 데 의미가 있다. 상속세 및 증여세는 정부 부과 세목이므로 신고기한 이후 국가가 해당 세목을 자체적으로 조사하여 결정하는 기간이 존재한다. 이러한 결정기한이 존재하는 이유는 아무리 국가라도 이미 신고 및 납부가 완료된 상속세를 수년 뒤에 다시 결정한다는 것은 납세자의 법적 안정성을 심하게 훼손하기 때문이다.

 

∎　상속세 결정기한: 상속세과세표준 신고기한부터 9개월 (상속세과세표준 신고기한:　상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내)   ∎　증여세 결정기한: 증여세과세표준 신고기한부터 6개월 (증여세과세표준 신고기한:　증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내)

 

따라서, 평가 기간 경과 후 결정기한까지 확장하는 경우에도 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보이는 경우로 납세자, 지방국세청장 또는 관할 세무서장이 평가심의위원회에 심의 신청하여 심의를 거쳐야만 시가로 인정받을 수 있다.

 

1) 상속재산의 평가 기간: 상속개시일 전 2년~결정기한

 

 

 

 

2) 증여재산의 평가 기간: 증여일 전 2년~결정기한

 

 

 

 

최근 저자가 직접 신고하는 상속재산 및 증여재산 중 재산가액이 50억원을 초과하는 부동산에 대해서는 앞서 살펴본 평가 기간의 확정으로 인해 기준시가의 사용을 마냥 적용할 수 없다. 사후적으로 조사관청에서 사후관리 차원에서 감정가액을 확인하여 재산가액을 수정한다면 추가적인 상속세와 증여세 추징이 불가피하기 때문이다.

 

4. 감정평가기관이 평가한 가액이라도 다 인정하는 건 아니다

 

그러나 평가기관을 통한 감정가액이 모두 시가로서 인정되는 것은 아니다. 다음에 해당하는 감정가액은 시가로 인정하지 않거나 제한을 받을 수 있다.

 

⦁일정한 조건에 충족될 것을 전제로 납부목적에 적합하지 않게 감정평가하는 경우 ⦁평가기준일 현재 해당 재산의 원형대로 감정하지 않은 경우 ⦁납세자 감정가액이 과세관청 의뢰 감정가액의 80%에 미달인 경우 ⦁국세청 심사평가심의위원의 자문을 거쳐 감정평가 목적 등을 감안하여 감정가액이 부적당하다고 인정되는 경우

 

또한 세무서장 등이 재감정을 의뢰할 수도 있다. 납세자의 감정가액이 보충적 평가 방법 및 유사매매사례가액의 90% 가액 중 적은 금액인 ‘기준금액’에 미달하는 경우 세무서장은 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액으로 하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우 납세자가 제공한 당초 감정가액을 시가로 인정한다.

 

이는 서울이나 수도권 소재 아파트처럼 거래량이 많고, 단기간 내 가격 변동 폭이 큰 경우 증여일 전후의 감정가액과 신고기한에 근접한 시점에서의 변동된 가격을 기반으로 한 감정가액이 차이가 클 때 발생할 수 있다.

 

5. 공유물의 타인지분 감정가액은 인정될까?

 

평가대상 재산이 공유물인 경우 이 재산의 타인지분에 감정가액이 있는 경우에는 이 감정가액을 공유물의 감정가액으로 볼 수 있다. 다만, 공유물이 현실적으로 각자가 별도로 관리‧처분할 수 있고 이에 대한 계약 등에 의하여 그 사실이 확인되거나 상호 명의신탁재산에 해당하여 사실상 이를 공유물로 볼 수 없는 경우에는 타인지분에 대한 감정가액을 평가대상 감정가액으로 보지 않는다.

 

6. 아파트는 감정평가를 통해서 절세할 수 있다

 

아파트의 증여 또는 상속 시점에서 조회한 최근 유사매매사례가액이 본인 아파트보다 더 프리미엄이 높은 동호수의 거래로 인해 높게 측정되어 있을 수 있다. 해당 가액을 쓴다면 취득가액이 높아져 미래의 양도소득세를 줄일 수는 있지만, 눈앞의 세금이 부담될 수 있다. 이럴 때에는 본인의 아파트를 감정평가하여 가액을 낮추는 방법을 고려해볼 수 있다.

 

특히 요즘과 같이 부동산시장이 조정을 받는 국면이라면 현재의 유사매매사례가액보다 더 낮은 가액으로 시세가 형성되어 있을 수 있는데, 거래량은 극히 드물어서 새로운 유사매매사례가액이 나오기만을 마냥 기다릴 수 없을 때 감정평가를 통해 적정가액으로 시가를 조율할 수 있는 이점이 있다.

 

[프로필] 이성호 세무사

•(현)대구광역시 감사청구심의위원
•(현)한국세무사회 중소기업위원회 상임위원
•(현)경산시 마을세무사
•고려대학교 법무대학원 조세법학과 석사
•저서《부의 이전》, 《나의 토지수용보상금 지키기》외

 

 

 

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