(조세금융신문=임다훈 변호사) 전세사기는 어떻게 이루어지는가 ‘깡통전세’는 부동산 시장에서 흔히 쓰는 속어다. 전세보증금과 집주인의 대출 합계가 집값을 넘어가는 경우를 말하는데, 이런 경우 집주인이 빚을 갚지 못해 그 집이 경매에 넘어갔을 때 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있는 집, 그런 집들을 깡통주택, 깡통전세라고 한다. 보통 전세보증금과 대출금의 합계가 집값의 80%를 넘는 경우를 깡통전세가 의심된다로 할 수 있다. 집의 매매가와 전세가의 차이가 별로 없으면 전세계약을 하지 않고 매매계약을 하면 된다. 그런데 왜 이런 깡통전세가 발생하게 될까. 집값 하락으로 인하여 자연히 깡통전세처럼 되는 경우도 있으나 이는 사기로 보기는 어려우므로 논외로 하면, 깡통전세는 주로 신축빌라에서 발생한다. 왜냐하면 신축빌라의 경우 시세를 알기 어렵기 때문이다. 세입자 입장에서는 신축이라 깨끗하니까 혹하는데, 거기에 이사비를 지원해준다, 가전제품을 지원해준다는 식으로 유혹을 하게 되면 넘어갈 수밖에 없게 된다. 전세사기는 이런 상황을 파고든다. 전세사기범은 신축빌라를 매수하는 계약을 체결하고, 즉시 전세계약을 체결한 후 전세금을 받아 매매대금에 충당하는 것이다
(조세금융신문=임다훈 변호사) 상가건물임대차보호법이 2020년 9월 29일 개정되어 이른바 ‘코로나특례’로 불리는 상가임차인 보호규정이 마련되었다. 그 내용은 위 규정 시행일인 2020년 9월 29일부터 6개월간 즉 2021년 3월 29일까지(이하 ‘코로나특례기간’) 사이에 발생한 연체차임은 ‘3기의 연체차임’에 포함되지 않는다는 것이다. 그에 따라 코로나특례기간 동안 차임이 연체되더라도 해당 사유를 기초로 해서는 임대인이 계약갱신을 거절하거나, 임대인이 계약을 해지할 수 없다(상가건물임대차보호법 제10조의9 전문). 물론 그렇다고 하여도 임대인이 코로나특례기간 동안 발생한 연체차임채권을 취득하고 행사하는 것을 부정하는 것은 아니므로, 임대인은 위 연체차임을 청구하고 이를 근거로 강제집행을 할 수 있으며, 보증금에서 연체차임을 공제할 수 있다(동조 후문). 변제 충당의 문제 위 ‘코로나특례’의 도입 시점에서도 논란이 되었던 문제지만, 임차인을 보호한다는 목적에 치중한 나머지 임대인의 재산권 침해를 고려하지 못하고 법해석에 관한 혼란을 초래한 측면은 분명히 존재한다. 특히 코로나특례기간이 경과한 이후의 월세 지급이, 코로나특례기간 동안 미납된 월세에 먼저 충당
(조세금융신문=임다훈 변호사) 주택임대차보호법이 2020년 7월 31일 개정된 이후 많은 변화가 있었다. 임차인의 계약갱신요구권이 인정되어 ‘2년+2년’의 임대기간이 보장된 것이 가장 크다. 그 주요 내용은, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 갱신을 거절할 수 없지만, 자신 또는 그 직계존‧비속이 실제 거주할 계획이라면 갱신을 거절할 수 있다는 것이다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호). 그런데 임대인이 실제 거주할 계획임을 밝히면서 임차인의 갱신요구를 거절한 이후에, 자기가 실제 거주하지 않고 다른 사람에게 임대한 경우에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항). 위와 같은 법문의 문구에 집중하면, 다른 사람에게 ‘임대’한 경우에만 손해배상책임이 있고, 다른 사람에게 ‘매도’한 경우에는 손해배상책임이 마치 없는 것처럼 보이기도 하다. 임대인의 실거주를 이유로 갱신을 거절당한 임차인 입장에서는 임대인이 실거주를 하지 않고 다른 사람에게 임대한 것과 매도한 것은 실질적으로 아무런 차이가 없음에도 위와 같이 손해배상책임 유무가 달라지게 되는 것은 다소 부당하다고 여겨지기도 한다. 일종의 법의 공백으로 보이는데, 입
(조세금융신문=임다훈 변호사) 우리 법에서는 상가 임대인에게 명시적으로 업종 제한 의무를 부여하지 않는다. 임차인끼리 업종이 겹치지 않게 하여야 한다든지, 다양한 업종의 임차인을 받아야 한다든지, 임대인이 그렇게까지 할 의무는 없는 것이다. 다만 당사자 사이의 약정에 따라 이러한 의무를 부여할 수는 있다. 임대인이 횟집을 운영하는 임차인과 사이에 임대차계약을 체결하면서 특약사항에 ‘임대인은 앞으로 이 건물에서 횟집을 운영하는 임차인을 받지 않는다’는 내용을 기재하는 등 임대인 및 향후 임차인의 동종영업을 제한한 경우에는 약정에 따른 의무가 발생한다. 이를 위반한 경우에는 횟집을 운영하는 임차인이 임대인을 상대로 손해배상을 청구하거나 새롭게 들어온 횟집을 운영하는 임차인에 대해 영업금지청구, 가처분 등을 할 수 있다. 업종제한 약정이 없는 경우 임대인과 임차인 사이에 약정이 없는 경우에는 임대인이 업종을 가리지 아니하고 어떤 임차인이든 받아도 될까. 그렇지 않다. 민법상 임대인은 임차인에 대하여 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하기 때문이다(민법 제623조). 여기에는 다양한 의무가 포함될 수 있는데, 인도의무, 방해제거의무, 수선의무, 하
(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 매매가, 전세가 하락으로 집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 경우가 많다. 더불어 거래 숫자도 줄어 새로운 임차인을 구하기도 어려워져, 퇴거하는 현 임차인에게 돌려줄 전세금을 마련하기가 어려워진 것이다. 이때 결국 집이 경매로 넘어가게 된다면 현 임차인으로서는 경매에서 우선변제 받는 방법으로 전세금을 회수할 수밖에 없다. 그런데, 애초에 임대차계약을 중개한 공인중개사가 알려준 것과는 달리 해당 다가구주택 다른 호실에 거주하는 선순위 임차인이 너무 많아서 내가 보증금을 돌려받지 못하게 된 경우에는 어떨까. 즉 애초에 계약할 때는 공인중개사가 별 말이 없었는데, 알고보니 선순위 임차인이 많았는데도 불구하고 공인중개사가 불충분한, 부정확한 정보를 알려줘 결국 경매에서 보증금을 변제받을 수 없게 된 상황이라면, 이때 공인중개사에게 책임을 물을 수도 있을까. 공인중개사법과 대법원 판결 공인중개사법은, 공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정한다(제30조 제1항). 여기서 과실이란 공인중개사로서 기울어야 할 주의의무를 게을리한 것
(조세금융신문=임다훈 변호사) 임차인의 계약갱신요구에 대하여, 기존 임대인 뿐만 아니라 주택 매수인도 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있을까. 가령 임차인이 이미 계약갱신요구권을 행사하고 난 이후 해당 주택의 소유권을 취득한 매수인이, 종전 임대인은 실거주할 생각이 없었으나 자신은 실거주할 것이므로 갱신 거절하는 것이 가능할까. 이에 관하여 종전에는 하급심에서, 관련 정부부처 해설자료에서 다른 해석들이 많았다. 그런데 이번에 대법원에서 이에 관한 법리를 판시하여 소개해드린다. 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 임차인인 피고의 계약갱신 요구 후에 갱신 거절가능 기간 내에 임차주택을 양수하여 임대인의 지위를 승계한 원고들이, 실거주를 이유로 피고에게 갱신요구권이 인정되지 않는 예외에 해당한다고 주장하며 주택의 인도를 구한 사건이다. 대법원은 ‘임차인이 임대차계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있고, 임대인의 지위를 승계한 임차주택의
(조세금융신문=임다훈 변호사) 아파트 매매계약, 임대차계약을 앞두고 해당 아파트를 빨리 계약하지 않으면 다른 고객과 계약이 성사될 가능성이 높다, 빨리 가계약금을 넣으라는 권유를 공인중개사로부터 받는 경우가 많다. 그래서 매도인(임대인)과 사이에 구체적 의사 합치 없이 공인중개사가 알려준 매도인(임대인)의 계좌로 일정 금액을 지급하기도 한다. 이런 경우 추후에 계약을 하지 않게 되었을 때 이미 지급한 가계약금을 반환받을 수 있을까? 혹은 매도인(임대인)은 다른 매수인(임차인)과 계약을 하게 된 경우 지급받은 가계약금의 배액을 상환해야 할까? 아래에서는 가계약금이 어떤 의미를 가지는지 살펴보고, 가계약금 포기, 배액상환에 관하여 최근 선고된 대법원 판결에 대해 알아본다. 가계약금의 의미 부동산임대차계약의 체결에 앞서 임차인이 임대인에게 교부하는 가계약금은 당사자의 통상적인 의사나 약정의 취지에 비추어 기본적으로 임차인이 임대인에게 임차목적물에 관한 임대차계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금으로서, 본계약이 체결될 경우에는 그 임대차보증금 중 계약금 일부의 지급에 갈음하게 된다(서울중앙지방법원 2022. 5.
(조세금융신문=임다훈 변호사) 주택임대차보호법상 임차인이 계약갱신을 요구하는 경우, 임대인은 실제 거주하려는 경우 갱신 거절할 수 있고, 만약 그렇게 갱신을 거절하였음에도 불구하고 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우에는 손해를 배상하여야 한다. 2020년 도입된 주택임대차보호법의 갱신요구권에 관한 내용으로, ‘실제 거주’의 의미, ‘정당한 사유’의 해석 등에 관하여 법 시행 후 현재까지 크고 작은 다툼들이 생겨 이제는 하급심에서 속속 판결들이 나오고 있다. 아직까지 확정된 대법원 판례는 없지만, 여러가지 하급심 판결들을 종합하여 보면 그 의미가 어렴풋하게 추측된다. 오늘은 최근 선고되고 있는 판결들을 관찰하며 그 동향을 알아본다. '실제 거주'의 의미 ‘실제 거주’의 의미에 관하여, 다른 계약갱신요구 거절 사유인 차임 미지급, 주택 재건축 계획 등과 같이 과거의 사실 또는 향후의 구체적인 계획을 비교적 용이하게 확인할 수 있는 경우와는 달리, ‘임대인이 실제 거주하려는 경우’에 해당하는지 여부는 임대인의 주관적인 사정에 기초한 것으로서 적극적인 입증이 쉽지 않고 임차인이 이를 용이하게 확인하기도 어려우며, 향후에 임대인의 실거주 의사 또는 실거주 계획이
(조세금융신문=임다훈 변호사) 전원주택에 대한 꿈은 누구나 가지고 있다. 넓은 잔디밭, 바베큐, 수영장이 있는 삶은 늘 부러움의 대상이다. 그런데 그러한 꿈을 이루기 위해 스스로 건축주가 되어 설계사무소를 알아보고 시공사와 계약을 체결하여 준공을 받는, 건축의 일련의 과정들은 그렇게 만만치가 않다. 변호사 업계에서는 ‘건설공사에서 법률 분쟁은 built-in 된 것으로 보아야 한다’는 말이 있다. 이는 건설공사가 다른 계약, 매매나 고용 등과 달리 계약의 이행이 상당기간에 걸쳐 이루어지며, 공사 방법 등 계약 내용도 복잡하다는 점에 본질적인 원인이 있다. 아래에서는 건축 분쟁의 유형에는 어떤 것들이 있고 이를 예방하려면 어떻게 해야할지 간략히 알아본다. 계약서 작성부터 꼼꼼히 건축 분쟁의 처음과 끝은 ‘기록남기기’이다. 건설분쟁 3대장이라고 할 것 같으면 지체상금, 추가공사, 하자이다. 모든 분쟁에 있어서 기록을 잘 남겨놓으면 어떻게든 써먹을 수 있다. 남겨놓아야 할 기록 중에서 가장 중요한 것은 단연코 계약서다. 건설공사는 공정이 복잡하고 자재나 시공기술도 다양하며 그에 따라 가격도 천차만별이다. 그런데도 국토교통부에서 배포하는 ‘표준공사도급계약서’에 공란
(조세금융신문=임다훈 변호사) 상가임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 ‘이 건물은 철거·재건축 계획이 있다’고 고지한다면, 어느 임차인도 그 건물에 입점하고 싶지 않을 것이다. 그런 식으로 계속해서 신규 임차인을 구하지 못한다면, 이는 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 행위를 임대인이 간접적으로 방해한다고 볼 여지도 있다. 우리 법은, 만약 권리금 회수 방해행위로 인정이 되면, 임대인이 기존 임차인에게 권리금 상당액을 손해배상해줘야 한다고 규정하고 있다. 상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한
(조세금융신문=임다훈 변호사) 가압류는 소송 전에 미리 채무자의 재산을 동결시키기 위해서 ‘몰래’ 진행되는 절차다. 채무자에게 특별한 통지가 가지 않으며(가압류의 밀행성), 그 때문에 채무자는 변명할 여지도 없이 일단 가압류가 된 이후에 알게 되는 것이 보통이다. 물론 법원도 가압류의 그러한 특성을 감안하여 가압류의 요건을 엄격히 심사하지만, 채권자쪽 의견만 듣다보니 일단 가압류를 받아주는 경우가 많다. 그런데 당장 채무자의 부동산에 가압류가 되고 나면 다른 사람에게 처분할 수 없으므로 난감한 상황에 처하게 된다. 부동산 가압류를 푸는 데에는 어떤 절차가 있을까. 크게는 가압류 자체의 당부를 재심사하는 이의절차와, 현재 가압류를 유지할 필요가 없게 되었다는 것을 이유로 하는 취소절차로 나눌 수 있다. 이에 더하여 가압류의 옳고 그름과 관계없이 일단 법원에 일정한 담보를 제공하고 집행을 취소하는 집행취소절차가 있다. 가압류 이의 가압류 이의란, 가압류 신청을 인용한 결정에 대한 일종의 불복절차이다. 채무자의 신청에 따라 절차가 개시되지만, 그 심리에 있어서는 가압류를 신청한 채권자가 적극적 당사자가 되고 채무자는 방어자의 입장에서는 소극적 당사자가 된다. 그
(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 대형 건설사가 주도하는 대규모 재건축 공사현장에서 공사가 중단되는 사례가 많다. 현장마다 이유는 제각기 다르겠지만, 공통적으로 계약 체결시와 다르게 공사 자재값, 노임이 급격히 상승하거나 코로나19로 인한 현장 폐쇄, 그로 인한 공사기간 연장 등이 원인으로 꼽힌다. 특히, 철근, 콘크리트 등 수입 자재의 가격 상승 폭이 심한 것으로 나타난다. 철근 거래가격은 2021년 5월 기준으로 톤(t)당 93만원을 기록하였는데, 이는 2008년 있었던 ‘철근대란’ 이후 13년 만의 최고가인 것으로 파악되고 있다. 공사계약 체결 이후로 공사대금이 급격히 증가되는 경우 이를 건축주와 시공사 사이에 조정하지 않으면 시공사 입장에서는 공사를 계속할수록 손해가 발생하는 결과가 초래된다. 따라서 어쩔 수 없이 공사를 중단할 수밖에 없는 상황이 발생하게 되는데, 이 경우 시공사에 발생할 수 있는 법률적 위험 및 대응 방안은 어떤 것이 있을까. 지체상금 공사가 중단된 기간만큼 공사 완공일이 늦어질 수밖에 없으니, 지체된 기간만큼 지체상금을 부담한다. 여기서 법리가 동원되는데, 건물 신축의 도급계약은 그 건물의 준공이라는 일의 완성을 목적으로 하는
(조세금융신문=임다훈 변호사) 권리금이란, 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미한다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항). 그리고 권리금 계약이란, 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 의미하는데, 상가건물 임대차보호법에서는 임대인에 대하여 권리금 회수 방해 금지의무를 규정하고 있고, 위 의무를 위반하여 권리금 회수를 방해한 경우에는 손해를 배상할 책임을 지우고 있다(제10조의4). 최근 대법원 판결(대법원 2022. 5. 13. 선고 2021다286260) 이 사건에서는 임차인이 음식점을 운영하고 있었는데, 임차인은 계약기간 만료일이 다가오자 새롭게 임차인이 되려는 사람에게 자신이 운영하던 음식점을 권리금 6000만원에 양도하기로 하는 권리금 계약을 체결하였다. 그런데 임대인은 임차인으로부터 소개받은 신규임차인이 될 사람에게 ‘임차목적물을 재건축할 예정이므로 임대차기간을 2년으로 한정하
(조세금융신문=임다훈 변호사) 상가건물 임대차보호법(약칭: 상가임대차법)이 2022년 1월 4일 법률 제18675호로 개정되었다. 개정의 주요 내용은, 코로나로 인해 정부로부터 집합 제한조치를 총 3개월 이상 받아 영업이 어려워져 폐업한 경우 임대차계약을 해지할 수 있는 권리를 보장하는 것이다. 위와 같은 사정에 의해 계약을 해지한 경우 임대인이 임대차계약 해지 통고를 송달받은 후 3개월 이후 계약이 해지되는 효력이 발생한다(제11조의2). 개정의 이유는 코로나19의 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하는 등 영업유지가 사실상 불가능하여 폐업하거나 폐업을 고려하는 상가임차인이 증가하고 있으나, 폐업하더라도 임대차계약의 구속력으로 인해 기존 임대료 지급의무에서 벗어나기 힘들어 임차인에게 과도한 부담이 되고 있는 상황을 반영하여, 임차인이 3개월 이상 감염병 예방을 위한 집합 제한 또는 금지 조치를 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 사정 변경을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있도록 명문의 규정을 마련하려는 것이다(개정이유 참조). 해지 방법으로서 내용증명 임차인은 위와 같이 계약을 해지할 수 있고, 그 의사
(조세금융신문=임다훈 변호사) 2020년 7월 31일 개정된 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 시행, 법률 제17470호로 개정된 것 이하 ‘개정법’)은 임대차 3법으로 불리면서 임대차거래 신고제, 계약갱신요구권, 월세 상한 제도를 도입하였다. 기본적으로 임차인의 보호를 위한 개정이지만, 개정법으로 인한 경제적 불이익이 임차인에게 돌아가 결국 시세가 상승하는 등 여러가지 탈도 많았다. 한편 법적으로는, 임차인의 강력한 권리인 계약갱신요구권이 도입되면서 그 행사방법 등에 관한 해석이 분분하여 ‘이런 경우는 어떡하나요?'라는 질문도 많이 받았었다. 이번 호에서는 그런 질문에 대한 답을 해주는 대법원 판결이 선고되어 아래에서 살펴본다. 계약갱신요구권의 행사기간 개정법은 2020년 7월 31일 시행되어 임차인의 계약갱신요구권을 최초로 도입하였다(상가임대차의 경우 2013년부터 도입). 임대인은 임차인이 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지’ 사이에 임대차계약의 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다. 그리고 개정법은 부칙에서 법 시행 전에 체결된 계약에 대해서도 적용된다고 규정하므로, 2020년 7월 31일 이전에 체결된 계약도
(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 선고된 대법원 판결 중 근저당권 피담보채무의 범위에 관한 흥미로운 판례가 있어 소개하고자 한다. 부동산을 담보로 은행으로부터 대출을 받은 후 채무자와 은행 사이의 합의로 ‘채무의 범위 또는 채무자를 추가, 교체’하는 것도 가능하다는 판례다. 어찌보면 근저당권의 법리상 당연한 결론일 수도 있겠지만 또 한편으로는 ‘그래도 되나’ 싶은 면도 있다. 경매절차에서 후순위 권리자의 배당에 관한 정당한 기대와 관련된 것인데, 아래에서 살펴본다. 근저당권의 피담보채무에 관한 법리 원래 근저당권은 피담보채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 설정하는 저당권이다(민법 제357조 제1항). 근저당권을 설정하는 실익은, 저당권은 채권액, 변제기, 이자에 관한 사항을 모두 등기하여야 하고(부동산등기법 제48조, 제75조 제2항), ‘변제기 후 1년간의 지연손해금’만 저당권에 의하여 담보되는데(민법 제360 조), 반면 근저당권은 위와 같은 제한 없이 채권최고액의 범위 내이기만 하면 ‘변제기 후 1년 이후의 지연손해금’도 근저당권에 의하여 담보되기 때문이다(관행상 채권최고액은 실제 채권액의 120% 정도로 설정하고 있음). 종전 대
(조세금융신문=임다훈 변호사) 아파트 주차장 출입에 관한 분쟁은 오래전부터 있어 왔다. 특히 주상복합 아파트의 경우 아파트 입주자들과 상가 입주자 사이에서 주차장 사용에 관하여 첨예하게 다투는 경우가 많다. 대개 주상복합 아파트의 경우 주민용/상가용 주차장을 따로 설계하지 않으며, 상가용 주차장을 주차가 편한 지하 1층 주차장을 쓰게 하면서 주민용 주차장은 더 아래층 주차장을 쓰게 하는 경우가 많기 때문이다. 이러한 경우 입주자관리단(혹은 입주자대표회의)이 상가 이용객에 대한 주차장 이용을 금지하는 결의를 하면서 차단기를 설치하는 등, 주차장 출입에 관한 분쟁은 다양한 국면으로 나타난다. 기존 법원의 입장 – 상가 입주민도 모두 함께 사용 우리 대법원은, 주상복합 아파트의 주차장은 아파트 입주자들과 상가 소유자 및 상가 방문객들이 모두 함께 사용하는 것으로 인정해왔다. 이는 대법원의 다소 확고한 입장이었다고 볼 수도 있는데, 이와 같은 대법원의 입장은 주상복합 아파트가 아파트 입주자들만 주차장을 사용하도록 설계하지 않고 상가 소유자 및 상가 방문객도 함께 사용할 수 있도록 입구·출구가 설계되어 있는 점, 상가 소유자의 대지사용권 범위가 지하주차장의 사용권에도
(조세금융신문=임다훈 변호사) 부동산 거래수단 중 최근 핫한 곳이 바로 경매다. 부동산 가격 상승으로 인해 매매를 하기는 부담스럽고, 조금이라도 싼 가격에 부동산을 매입할 수 있는 수단으로 경매가 주목받고 있는 것이다. 일반적으로 경매 물건이라 하면 ‘문제가 많을 것이다’라는 편견이 있어 꺼려하는 분위기도 있지만, 요새는 유료경매사이트에서도 권리분석을 어느 정도 해주고, 경매 컨설팅 회사도 많으므로 그렇게 걱정할 일도 아니다. 다만 현실적으로 종전 소유자나 임차인 등 경매 물건 ‘점유자’와 잘 협의가 되지 않으면 어렵게 낙찰을 받고도 인도가 어려워지는 상황이 발생할 수 있다. 매각 대금 납부 후에는 낙찰자에게 완전한 소유권이 넘어가므로 그 이후 점유자는 불법점유자에 불과하지만, 막무가내로 나오면 집행에 나아가기까지 여간 힘든 게 아니다. 오늘은 경매 낙찰부터 인도까지 과정을 살펴보겠다. 인도명령 우리 법은 매각 대금 잔금 납부 후에는 등기 없이도 즉시 낙찰자가 소유자가 된다고 정한다(민법 제187조). 그런데 전 소유자이든 임차인이든 그때가 되더라도 여전히 경매 물건을 점유하고 있는 경우가 있다. 낙찰 이전부터 점유자와 소통을 하겠지만 협의가 잘 되지 않는
(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 주택 가격 상승으로 인해 토지를 직접 매입해서 내 집 짓기를 시도하는 경우가 많다. 그런데 토지 매입 이후에 경계를 살펴보니 인접 토지의 담이 내 토지 경계를 침범하는 사례가 종종 발견된다. 그때 올바른 경계에 맞게 그 담을 철거하라고 요구하면 상대방은 점유취득시효가 완성되었다는 항변을 해 곤란을 겪는 경우가 있다. 점유취득시효란 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다”는 민법 제245조 제1항의 법률상 권원이다. 일례로, 내 땅이 아닌데 내 땅인 줄 알고 오랜 기간 사용하면, 남의 땅의 소유권을 취득할 수 있는 법률상 권원이 생기는 것이다. 언뜻 보면 ‘남의 것을 오랫동안 갖고 있으면 내 것이 되는건가?’ 싶은 생각이 들기도 하지만, 20년 동안 상대방이 침범 부분에 대하여 전혀 소유권을 행사하지 않았고, 나도 재산세를 납부하는 등, 진짜 소유자로서 할 만한 행동들을 그동안 했어야지 인정된다. 점유취득시효의 5원칙 우리 법원은 점유취득시효 기간 20년이 완성되었더라도, 실제로 소유권이전등기를 할 수 있는지에 관하여는 다섯 가지 원칙에 따라 판단하고 있다. 즉
(조세금융신문=임다훈 변호사) 주택임대차보호법이 2020년 7월 31일 개정되어 임대차 관계에 큰 변화가 있었다. 임대차 3법으로 잘 알려진 계약갱신요구권, 갱신시 보증금 증액 한도 5%, 임대차계약 신고제가 그것이다. 이로써 임대차 관계는 원칙적으로 2년이라는 공식이 깨지면서 임차인의 주거안정이 도모되었으나 한편으로는 전세 품귀, 전세가 상승 현상으로 이어지기도 했다. 그에 관한 평가는 별론으로 하고, 최근 많이 문제되고 있는 것이 구 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제16386호, 2019. 4. 23. 일부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 민간임대주택법’)과 주택임대차보호법의 충돌 문제다. 정부는 그간 주택 임대인에게 세제 혜택 등을 주면서 민간임대사업자로의 등록을 유도하였다. 의무 임대기간을 부여함으로써 임차인을 보호하자는 것이 주요 목적이었고, 많은 주택 임대인들이 이에 따라 임대사업자로 등록하였다. 문제되는 부분은 임대사업자 등록 전에 임차인이 있었던 경우인데, 구 민간임대주택법은 임대차 기간이 종료한 후 새로 임대차 계약을 체결할 때 ‘최초 임대료는 임대인이 정한다’는 조항에 따라 종전의 임대료를 고려하지 않고 임대인이 정할 수 있도록 하였다. 위
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