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[전문가 칼럼] 코로나특례기간 동안 밀린 월세의 충당 순서

 

(조세금융신문=임다훈 변호사) 상가건물임대차보호법이 2020년 9월 29일 개정되어 이른바 ‘코로나특례’로 불리는 상가임차인 보호규정이 마련되었다. 그 내용은 위 규정 시행일인 2020년 9월 29일부터 6개월간 즉 2021년 3월 29일까지(이하 ‘코로나특례기간’) 사이에 발생한 연체차임은 ‘3기의 연체차임’에 포함되지 않는다는 것이다.

 

그에 따라 코로나특례기간 동안 차임이 연체되더라도 해당 사유를 기초로 해서는 임대인이 계약갱신을 거절하거나, 임대인이 계약을 해지할 수 없다(상가건물임대차보호법 제10조의9 전문).

 

물론 그렇다고 하여도 임대인이 코로나특례기간 동안 발생한 연체차임채권을 취득하고 행사하는 것을 부정하는 것은 아니므로, 임대인은 위 연체차임을 청구하고 이를 근거로 강제집행을 할 수 있으며, 보증금에서 연체차임을 공제할 수 있다(동조 후문).

 

변제 충당의 문제

 

위 ‘코로나특례’의 도입 시점에서도 논란이 되었던 문제지만, 임차인을 보호한다는 목적에 치중한 나머지 임대인의 재산권 침해를 고려하지 못하고 법해석에 관한 혼란을 초래한 측면은 분명히 존재한다.

 

특히 코로나특례기간이 경과한 이후의 월세 지급이, 코로나특례기간 동안 미납된 월세에 먼저 충당될 것인지, 코로나특례기간 이후 새롭게 지급의무가 발생한 월세에 먼저 충당될 것인지에 관하여 논란이 될 수 있다.

 

민법상 변제충당 조항을 풀어보면,

 

① 합의에 의한 충당이 가장 우선하고, 합의가 없는 경우

② 채무자의 지정에 의한 충당이 그 다음(민법 제476조), 채무자의 지정도 없는 경우

③ 법정된 변제충당 순서에 따른다(민법 제477조).

 

위 법리에 충실하게 해석하면, 코로나특례기간 동안 수개월의 임대료를 연체한 임차인이 코로나특례기간 경과 이후에도 정해진 월세의 일부만 지급하는 경우, 당사자 간에 충당순서에 관한 별도 합의가 있다면 그에 따르면 되겠지만, 합의가 없는 경우에는 임차인이 충당순서를 결정할 수 있다. 합리적 경제인인 임차인이라면 당연히 코로나특례기간 경과 후의 월세에 충당된다고 지정할텐데, 과연 이러한 정도에 이르기까지 임차인을 보호해주어야 하는지 다소 의문이 생길 수 있다.

 

나아가 만약, 임차인의 지정이 없다면 법정충당순서에 의할텐데, 결국 임차인에게 변제이익이 많은, 즉 코로나특례기간 경과 후의 월세에 먼저 충당되는 것으로 해석될 수밖에 없을 것이다. 아래에서는 이에 관한 최신 대법원 판결을 소개한다.

 

대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다309337 판결

 

판시의 주요 부분을 발췌하면 아래와 같다.

 

임차인의 변제제공이 특례기간을 포함하여 그 전후의 연체 차임액 전부에 미치지 못하는 경우에는, 합의충당이나 임차인의 지정변제충당(민법 제476조 제1항)등의 특별한 사정이 없는 이상 변제기가 도래하지 않은 차임에 먼저 충당된다고 볼 수 없으므로, 민법 제477조의 법정변제충당이 적용된다. 따라서 변제제공 시점에 이미 이행기가 도래한 연체 차임의 변제에 먼저 충당되고(민법 제477조 제1호), 그 중 상가임대차법 제10조의9에 따른 '특례기간의 연체 차임'은 임대인의 계약갱신 거절권‧계약해지권 등의 권리 행사가 제한되어 상대적으로 변제이익이 적은 경우에 해당되므로, 이행기가 도래한 다른 연체 차임보다 후순위로 충당된다(민법 제477조 제2호).

 

요약하면, 코로나특례기간 이후의 월세 지급은 코로나특례기간 이후에 새롭게 지급의무가 발생한 월세에 먼저 충당된 것으로 본다는 것이다. 코로나특례기간 동안 월세가 미지급된 부분이 있더라도, 코로나특례기간 이후의 월세 지급이 코로나특례기간 동안 미지급된 월세에 먼저 충당되지 않으며, 따라서 코로나특례기간 이후 발생한 해당 월의 월세가 미지급된 것으로 보지 않겠다는 것이다.

 

이러한 결론이 사회경제적으로 정당한지는 별론으로 하더라도 법해석론으로는 당연한, 합리적인 것으로 생각된다. 법정변제충당 순서는 변제자, 즉 임차인에게 유리한 방향으로 먼저 충당되도록 규정하고 있기 때문이다.

 

[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사

• 사법연수원 제45기 수료
• 사법시험 제55회 합격
• 성균관대학교 법학과 졸업

 

 

 

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