(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 정부는 코로나19로 인하여 매출이 급감한 상가 임차인이 폐업한 경우, 남아있는 임대차기간 동안 월세를 내지 않을 수 있게 임대차계약 자체를 해지할 수 있도록 하는 법안을 국회에 제출했다. 상가건물임대차보호법을 개정하여 임차인의 해지권 행사 사유를 하나 추가하는 것인데, 코로나19로 가게 영업이 힘들어진 상가 임차인 입장에서는 반길만한 일이지만 반대로 임대인 입장에서는 월세 수익이 상실된다는 점에서 이견의 여지도 있다. 구체적으로 어떤 법안인지 살펴보자. 개정안의 주요내용 코로나19의 여파로 소비지출이 위축되고 상가 임차인의 매출과 소득이 급감하는 등 영업유지가 사실상 불가능한 경우가 많다. 소상공인연합회의 실태조사에 따르면 3개 중 1개 사 업체(32.4%)가 폐업을 예상하거나 폐업을 고려하고 있다. 그런데 폐업하더라도 임대차계약은 여전히 유효하므로, 계약의 구속력으로 인해 임대료는 계속 지급하여야 한다. 임차인은 장사도 안되는데 임대료만 계속 지급하여야 하는 이중고를 겪는 것이다. 이런 점을 개선하기 위하여 임차인이 임대차 계약을 해지할 수 있도록 한다는 것이다. 상가건물 임대차보호법 제10조의10(폐업으
(조세금융신문=임다훈 변호사) 주택임대차보호법은 제1조에서 ‘이 법은 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로’ 함을 스스로 밝히고 있다. 그 목적을 실현하기 위하여 소위 임대차 3법이 도입되었고, 이제 시행된지 1년이 넘어가고 있다. 짧은 기간이지만 당초에 우려했었던 부분이 현실화 되기도 하고, 생각지도 못했던 부분에서 문제가 발생하기도 하는 듯 하다. 게다가 법 해석에 있어서 큰 기준이 되는 법원의 판결도 오락가락 하는 경우를 종종 보게 된다. 주택임대차보호법은 과연 그 목적을 잘 실현하고 있을까. 전셋값 상승 등의 경제적 문제는 차치하고서라도, 법 해석상 나타나는 실무적 문제를 살펴본다. 거짓 실거주와 손해배상의 범위 개정 주택임대차보호법(이하 ‘법’)은 임차인의 강력한 권리인 계약갱신요구권을 도입하면서, 반대로 임대인이 실거주하는 경우에는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 권리를 임대인에게 부여했다. 힘의 균형을 보장하기 위하여 양측에 무기 하나씩을 건넨 셈이다. 여기서 법은 임대인이 이 균형을 깨뜨리고 반칙을 쓰는 경우, 즉 ‘거짓 실거주’를 이유로 갱신을 거절하고 다른 임차인에게 높은 가격에 임대를 하는 경우에는 손해배상의 대상이 됨을 밝히고 있
(조세금융신문=임다훈 변호사) 상담을 하다보면 자주 받는 질문 중 하나가, 임대차계약이 끝나는 무렵에 ‘임대인이 원상회복을 너무 심하게 요구한다’ 내지는 ‘임차인이 원상회복을 아무것도 안하고 나갔다’이다. 원상회복 비용은 실제로 큰 금액이 아닌데도, 임대차 기간 동안 서로 간에 참아왔던(?) 불만이 계약 종료 시점에 원상회복의 문제로 불거지는 경우가 많은 것 같다. 크지 않은 금액을 두고 소송이나 지급명령을 신청하거나, 원상회복 문제로 보증금을 못 받은 임차인이 임차권등기명령을 신청하는 사례도 있다. 임대차 원상회복, 어디까지 해야 할까? 먼저 원상회복의 처음이자 끝은 계약서다. 임대차 원상회복에 관한 법과 판례도 중요하지만, 사실 그 법과 판례에서 가장 중점적으로 보는 것이 당사자 간의 원상회복에 관한 의사표시다. 그 의사를 가장 잘 확인할 수 있는 방법은 계약서이고, 그 외에 의사 수발신 내역(전화, 문자 등)이 있다. 표준임대차계약서에는 ‘임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 임차주택을 원래의 상태로 복구하여 임대인에게 반환하고, 이와 동시에 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하여야 한다. 다만, 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손 등은 임차인의 원
(조세금융신문=임다훈 변호사) 매매, 임대차 등 실생활에서 계약금을 주고받는 사례는 수없이 많다. 매도인, 임대인 입장에서는 계약금을 받고 나중에 계약을 진행하기 싫은 경우에는 특별한 이유를 대지 않아도 단지 받은 계약금 배액만을 상환함으로써 계약 자체를 해제할 수 있다. 반대로 매수인은 지급한 계약금을 포기함으로써 계약을 해제할 수 있다. 이것은 계약금이 ‘해약금’으로서의 성질을 가지고 있기 때문이다(민법 제565조. 실무상 용어로 ‘해약금 해제’. 이하 동일). 보통 여기까지는 잘 알고 있다. 그러나 구체적인 상황에서 이런 해약금 해제가 가능한지, 그리고 계약이 불발된 경우 계약금을 몰취할 수 있는지(매도인, 임대인 입장) 혹은 계약금의 배액을 배상받을 수 있는지(매수인, 임차인 입장)에 대해서는 잘 알지 못하는 경우가 많고, 실제 재판 과정에서도 이를 판단하는 것은 간단한 문제가 아니다. 오늘은 계약금에 대해 몰랐던 부분을 몇 가지 짚어보고자 한다. 시기의 문제 매도인 A는 서울 소재 아파트를 10년째 소유하고 있다. 집값이 1년 전보다 크게 오르자, 매도 타이밍이라고 생각하고 매물을 내놔 흡족한 금액으로 계약을 체결했다. 매매대금의 10%를 계약금으로
(조세금융신문=임다훈 변호사) 우리나라 사람들이 가장 많이 제기하는 소송은 어떤 것일까? 2020년 대법원이 발표한 「사법연감」에 따르면, 2019년도 1심 법원이 처리한 민사 본안 사건 중 건물명도, 철거 소송이 가장 많은 것으로 나타났다. 건물명도소송이란 건물 소유자 또는 임대인이 점유할 권리 없이 건물을 점유하고 있는 사람을 상대로 건물을 인도하라고 청구하는 것인데, 대표적인 경우가 임대차 계약 종료 또는 해지를 이유로 임대인이 임차인을 상대로 건물명도소송을 하는 것이다. 그리고 건물명도, 철거 소송도 그 소가(소송의 가액)로 따지면 1억원 미만의 경우가 대부분이다. 명도소송의 경우 원고(소송을 제기하는 사람)가 명확한 권리를 가지고 있는 경우가 대부분이기 때문에 1심으로 끝나는 경우가 많다. 실제로 2020년 사법연감에 따르더라도 명도소송은 1심 대비 항소심 비율이 약 7%에 불과하다. 그런데 문제는 일단 명도소송을 시작하면 1심 판결문이 나올 때까지 보통 1년 이상의 기간이 소요된다는 것이다. 판결문을 받고도 임차인이 건물을 인도해주지 않으면 임대인은 강제집행절차에 나아가야 하는데, 임대인의 입장에서는 이러한 과정에서 극심한 스트레스를 받게 되고,
(조세금융신문=임다훈 변호사) 상가건물의 구분소유자 중 일부가 상가건물의 복도나 로비 등을 자신의 영업장 일부로 무단사용하는 경우, 다른 구분소유자나 상가관리단은 해당 무단 사용자에게 어떤 책임을 물을 수 있을까? 결론은, 무단 사용자를 상대로 해당 부분의 인도를 구하고, 차임 상당의 부당이득 반환을 구할 수 있다는 것이다. 최근 대법원은 상가 건물의 공용부분을 무단으로 점유·사용한 경우 부당이득이 성립하는지 여부에 관하여 종전 판례 입장을 변경하는 전원합의체 판결을 선고하면서(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결), 해당 판결이 향후 동일한 쟁점 또는 유사한 사안에 대하여 중요한 해석 지침으로 기능할 것으로 예상된다고 밝혔다. 아래에서는 해당 판결의 사실관계와 변경된 대법원 판결의 입장에 대해 살펴보고자 한다. 이 사건의 사실관계 A씨는 상가건물 1층에서 골프연습장을 운영하면서 1층 로비와 복도에 퍼팅연습시설, 간이 자판기 등을 설치하여 골프연습장의 일부로 사용하였다. 이에 상가건물의 다른 구분소유자 등은 로비와 복도를 사용하는 것에 방해를 받았고, 상가관리단은 공동의 이익에 어긋나는 행위를 한 A씨를 상대로 무단 사용한
(조세금융신문=임다훈 변호사) 요즘 TV를 틀면 유난히 집 소개 프로그램이 많다. 수도권 아파트 값 상승에 따라 지방으로 주거지를 옮기거나, 아예 땅을 구해 직접 집을 짓는 사람들이 늘어나는 등 ‘내 집’에 대한 욕구가 건축으로 방향을 튼 탓도 있겠다. 그런데 스스로 건축주가 되어 설계사무소를 알아보고 시공사와 계약을 체결하여 준공을 받는, 건축의 일련의 과정들은 그렇게 만만치가 않다. ‘건설공사에서 법률 분쟁은 builtin된 것으로 보아야 한다’는 말이 있다. 건설공사는 그 본질상 건설분쟁이 예정되어 있다고 할 정도로 분쟁이 자주 발생하는 분야이다. 이는 건설공사가 다른 계약, 매매나 고용 등과 달리 상당기간 동안 계약의 이행이 이루어지며, 계약 내용이 어떤 것인지를 확정하는 데에도 어려움이 많다는 점에 본질적인 원인이 있다. 분쟁을 줄이고, 혹은 분쟁이 일어나더라도 어떤 식으로 계약을 체결해야 소송에서 우위를 점할 수 있는지 몇 가지 조언을 하고자 한다. 공사계약서 작성 건설공사는 공정이 복잡하고 자재나 시공기술도 다양하며 그에 따라 가격도 천차만별이다. 그런데도 국토교통부에서 배포하는 ‘표준공사도급계약서’에 공란만 채워서 계약을 하는 경우가 허다하고,
(조세금융신문=임다훈 변호사) 작년 7월말, 주택임대차보호법이 개정되어 이제 주택임차인은 최소 2년 주거보장에 더하여 한번 더 계약을 갱신할 수 있게 되었다. 또한 계약이 갱신될 때 보증금과 월세를 올릴 수 있는 상한도 5%로 제한되었다. 이런 큰 변화가 있다보니, 단순히 법적 권리의무의 존부에 영향을 미칠 뿐만 아니라 임대차시장이라는 경제의 영역에도 영향을 주게 되었다. 주택임대차보호법이 개정되면서 어떤 변화가 있었는지 그간의 변화를 살펴보고, 점점 집적되기 시작한 실제 사례를 보면서 앞으로의 전망을 알아본다. 전월세값 상승 주택임차인은 종전에는 최소 2년이 계약기간으로 보장되었다. 그 후에 더 살고 싶으면 임대인이 전월세값을 대폭 올리는 요구를 받아들이거나, 그렇지 못하면 이사를 가야했다. 그러나 이제는 흔히 알고 있듯 ‘2+2’이므로 기본적으로 4년의 계약기간이 보장된다. 필자는 경제학에 관하여는 문외한이나, 이런 상황에서 전세값이 오를 것이라는 건 충분히 예측가능하다. 2년만 거주할 수 있었던 계약이 4년 동안 거주할 수 있는 계약으로 바뀌었으니 그에 상응한 값을 치르는 것은 당연하다 하겠다. 그리고 임대인이 전월세값을 증액할 수 있는 상한도 5%로
(조세금융신문=임다훈 변호사) 권리금은 예전부터 거래관습상 인정되어 왔다. 임차인은 임대인으로부터 보증금을 돌려받는 일과 별개로 후속 임차인으로부터 권리금을 받고 나가는 일에 신경을 곤두세우기도 했다. 유동인구가 많고, 좋은 목을 잡고 있는 자리라면 특히 더 그랬다. 게다가 정해진 금액이 있는 게 아니라 ‘부르는 게 값’이 되다 보니 실제로 사업이 번창하는 경우 큰 액수의 권리금을 받고 빠지는 게 더 유리한 일이기도 했다. 그런데 아무래도 실정법으로 보호하는 권리가 아니다보니, 임차인의 권리금 확보에 미흡한 점이 많았다. 임차인이 권리금을 못 받고 쫓겨나고, 임대인이 버젓이 같은 자리에 같은 업종으로 영업을 하는 등 임대인의 횡포가 성행하면서 영세한 임차인의 권리금 보호의 필요성이 대두되었고, 2015년 5월부터 상가건물임대차보호법에 정식으로 도입되었다. 권리금 제도 도입 상가건물임대차보호법은 권리금의 정의 규정부터 마련하면서 이를 직접 보호하기 시작했다. “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도
(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 시사 프로그램에서 보도된 바와 같이, 개발호재를 미끼로 그린벨트(개발제한구역)나 맹지(猛志) 등 사실상 개발이 불가능한 토지 지분을 쪼개 불특정 다수에게 터무니없는 가격으로 비싸게 되파는 사기수법이 성행하고 있다. 기획부동산 사기사건의 특징은 피해자 수도 많고 피해금액도 수백억원 대에 이르는 등 그 규모가 크다는 것이다. 저렴한 값으로 땅을 사서 향후 개발이 되면 비싸게 팔아 큰 돈을 마련할 수 있을 것이라는 사람들의 심리를 자극하기 때문인 것으로 보인다. 늘어가는 기획부동산 사기 사건 피해자… 사기 당한지 모르는 경우도 2017년경 발생된 제주 기획부동산 사기 사건의 피해자수는 400여명, 피해금액은 200억원이었는데, 그 이후에도 피해자가 계속 늘어나서 사상 최대의 기획부동산 사기 사건으로 기록될 전망이다. 제주도 기획부동산 사기 사건처럼 수면 위로 드러나지 않은 경우에는 매수인이 기획부동산 사기를 당했지만 자신이 피해자인지 모르고 있는 경우도 많다. 그러다 보니 부동산을 매수하고 잔금까지 완납한 후 등기하기 직전에 변호사에게 상담을 요청해오는 경우도 있다. 이런 경우 상대방을 사기로 고소한 후, 착오를 이유로 매매계약
(조세금융신문=임다훈 변호사) 모든 일에서 시작과 끝이 중요하다고 하지만 법적인 문제에서는 특히 끝맺음이 중요하다. 유효하게 성립된 계약을 해지하려면 계약을 해지할 수 있는 권리가 필요하고, 계약해지 통지가 상대방에게 도달하여야 하며, 상대방이 계약 해지로 인해 손해를 입는 경우 손해배상을 해줘야 하는 경우도 있기 때문이다. 더욱이, 계약해지가 적법하게 이루어진 것인지 여부가 소송에서 쟁점으로 다투어지는 경우에는 사실의 문제라기보다는 ‘입증’의 문제가 되기 때문에 계약해지 통지를 했다는 것을 입증할 수 있는 자료를 반드시 남겨두는 것이 중요하다. 임대차 계약 해지 사유 임대인이 임대차계약을 즉시 해지할 수 있는 사유로는 임차인이 2개월분(주택) 혹은 3개월분(상가) 차임을 지급하지 않는 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 임대목적물을 무단으로 전대하는 경우 등이 있다. 위와 같은 사유가 발생하더라도 임대차 계약이 자동적으로 해지되는 것이 아니라 임대인이 임차인을 상대로 계약해지 의사를 표시하고, 그 의사표시가 임차인에게 도달하여야 계약해지의 효력이 발생하기 때문에 적법한 방법으로 계약해지 통지를 하여야 한다. 계약 해지 방법 계약해지 통지는 전화 등을 통해
(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 부동산 관련 입법 중에 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법이 큰 변화를 보이고 있다. 주택임대차는 계약갱신요구권 도입으로 기본적으로 4년의 임대차기간이 보장되는 변화가 있었고, 상가임대차는 최근 개정으로 6개월간 차임을 연체해도 계약을 해지하지 못하며, 코로나19로 인한 차임감액청구권이 도입되는 등 임차인 보호를 위한 강력한 제도가 마련되었다. 그런데 해당 제도에 대한 안내가 부족할 뿐더러 전문가임을 자처하는 비전문가들이 부정확한 정보를 제공하는 경우도 있어, 일반인으로서는 개정법에 대한 오해가 있을 수밖에 없는 듯하다. 상가건물임대차보호법 개정의 주요내용과 전망에 대해 알아본다. 6개월 차임연체해도 계약해지 못해 가게주인 A로부터 상가를 임차하여 치킨집을 운영하는 B가 있다. B는 최근 코로나19 여파로 수입이 반토막나서 월세를 제때 지급할 수가 없게 되었는데, 보아하니 임대인 A는 나쁜 임대인은 아닌 것 같은데 착한 임대인도 아닌 것 같다. 그런데 뉴스를 보니 상가임대차법이 개정되어서 6개월간 월세를 안내도 쫓겨나지 않는다고 한다. 이게 정말인가? 법이 이렇게까지 임차인을 보호한다니, 거짓말같이 들리겠지만 실은 사실이
(조세금융신문=임다훈 변호사) 연이은 태풍에 여름은 가고 가을이 불쑥 찾아왔다. 유난히 맑은 하늘, 햇볕을 쬐다 잠시 생각해본다. 햇볕을 쬘 권리가 헌법상 보장되어 있다는 것이다. 우리 헌법은 누구나 건강하고 쾌적한 환경에서 생활을 할 권리를 보장하고 있다(헌법 제31조 제1항). 그런데 우리나라 국토가 협소하다보니 토지를 효율적으로 이용하기 위해서는 고층 건물이 지어질 수밖에 없고, 새로 지어지는 고층 건물로 인해 기존 아파트 등에 거주하던 사람들이 일조 방해를 받는 일들이 빈번하게 발생하고 있다. 특히 재개발·재건축사업으로 인해 기존 주택들이 철거되고 고층 아파트가 들어서면서 인근 주민들이 기존에 누리던 일조이익이 줄어드는 경우가 많은데, 이로 인해 공사중지가처분신청이나 손해배상청구소송까지 진행되는 경우가 있다. 많은 경우 이웃 주민들 사이에 감정 문제로까지 비화되기도 한다. 수인한도론 새로운 건물이 신축되는 것으로 인해서 기존에 내가 누리던 일조량이 감소하는 경우에는 모두 소송을 통해 구제받을 수 있을까? 법원은 신축 건물로 인해 기존 건물의 소유자, 점유자 등에게 ‘수인한도’를 넘는 침해가 있어야만 불법행위에 해당한다고 보고 있다. 그렇다면 참을 수
(조세금융신문=임다훈 변호사) 주택임대차보호법 개정안이 2020년 7월 30일 국회를 통과하면서 그동안 있었던 ‘임대차 3법’ 관련 이슈가 이제 현실이 되고 있다. 주택임대차는 임대인, 임차인 할 것 없이 주거생활에 직접적이고 큰 영향을 주는 문제이므로 반드시 정확하게 알고 넘어가야 한다. 그런데 제도 도입 초기라 아직 해당법에 대하여 잘 모르거나 혹은 오해하는 분들도 간혹 있는 것 같다. 또한 사례가 집적될 만한 시간이 지나지 않아서 애매한 경우 어떤 결론을 얻을지도 주목된다. 주택임대차보호법 개정의 주요내용과 전망에 대해서 알아본다. 주택임대차보호법 개정 내용 먼저 개정 주택임대차보호법(이하 ‘개정법’)은 기존에 ‘임대차 3법’으로 논의되던 것 중 ‘2법’만 해당된다. 나머지 하나는 임대차 계약 신고의무와 관련된 내용인데, 이는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에서 내년에 개정될 전망이다. 그리고 주택만 해당하고 상가는 해당하지 않는다. 우리 법은 주택임대차와 상가임대차를 별도로 규율하는데, 상가건물임대차보호법에서는 이미 ‘계약갱신요구권’, ‘최대 갱신기간’, ‘차임과 보증금의 증액 상한’ 제도를 마련해놓은 상태다. 개정법의 주요내용은 ① 갱신요구권 도입
(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 발의된 이른바 ‘임대차 3법’ 대해 이견이 많다. 아직 국회 소관위원회 계류 중이므로 그 내용이 확정된 바는 없지만 발의의원 및 정부에서 적극적으로 입법을 추진하고 있으므로 해당 법률이 통과될 가능성은 높아 보인다. 그런데 개정안의 내용에 대하여 ‘2년+2년’으로 인정되는지 아니면 종신계약이 가능한지, 그리고 소급입법의 문제로서 기존에 이미 체결된 임대차계약에 대하여도 적용 가능한지 명확한 답이 제시되어 있지 않아 혼선을 빚는 듯하다. 임대차 3법이 무엇인지, 그 내용에 대해 알아본다. 주택임대차보호법 개정안 내용 먼저 임대차 3법은 주택임대차보호법 개정안을 말한다. 상가건물임대차보호법에서는 이미 ‘계약갱신요구권’, ‘최대 갱신기간’, ‘차임과 보증금의 증액 상한’ 제도를 마련한 상태다. 그래서 현재 상가임대차계약을 체결하면 임차인은 최대 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 특별한 사정이 없는한 이를 거부하지 못하며, 갱신시 차임과 보증금도 5% 이상 증액하지 못한다. 주택임대차보호법 개정안의 주요내용은 ① 임대차계약 신고의무화, ② 갱신요구권 도입, ③ 증액 상한(5%) 도입, 이 세가지다. 계약을 체결하거나
(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 코로나19의 확산으로 우리나라 뿐만 아니라 전 세계가 사회, 경제적 혼란을 겪고 있다. 이는 법률 영역에서도 마찬가지인데, 최근 부쩍 늘어난 상담 주제가 코로나19로 인한 해외여행, 결혼식 취소, 직장 월급감액, 확진자 동선 공개로 인한 개인정보 문제 등이니, 참으로 다양한 분야에서 바이러스의 여파가 미치고 있다. 각 법률관계의 공통 쟁점을 하나 꼽자면, ‘급작스런 사회적, 경제적 여건의 변동을 원인으로 계약을 수정할 수 있는가’의 문제이다. 이는 우리가 일찍이 겪어본 바 없는 쟁점이므로 이를 대비한 법과 판례가 충분하게 마련되어 있다고 볼 수는 없다. 결국 코로나19의 상황 및 기존의 법에 대한 해석의 문제가 남아있고, 이하에서는 ‘정답’을 제시하기보다는 법률전문가들 사이에서 특별한 이견이 없는 범위 내에서 해결방법을 제시해본다. 여행 취소와 위약금의 문제 여행사를 통해 해외여행계약을 체결하고 여행경비를 모두 지불한 A가 있다. 그런데 전세계의 코로나19 감염위험이 높아지자, A는 여행계약을 취소하고 경비를 모두 돌려받고 싶다. 가능할까? 결론부터 말하면 해당국가에서 한국인 입국금지 조치를 취하지 않는한, ‘위약금’을 지
(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 코로나19의 여파로 임차인들의 걱정이 많다. 월세는 그대로인데 매출은 곤두박질치고 있으니까 말이다. 어느 임대인은 월세를 깎아준다더라, 착한 임대인 운동이다 뭐다 많지만 우리 사무실 임대인도 말이 없다. 그럼 법적으로 월세를 감액하여 달라고 요구할 수 있는 권리는 없을까? 있다. 그러나 쉽지는 않다. 오늘은 ‘코로나19 때문에 월세를 감액할 수 있을지’ 한번 알아보자. 차임감액청구권(상가건물임대차보호법 제11조) 우리 법은 상가건물 임대인과 임차인 사이에 임대차계약 존속 중 사정변경이 발생한 경우, 차임을 증감할 수 있도록 하는 권리를 부여하고 있다. 계약기간이 지속되는 동안 ‘사회, 경제적 사정의 변동’ 등으로 인하여 당초 약정하였던 차임이 현실과 동떨어질 수 있고, 이러한 경우에 당초의 차임으로 당사자를 구속시키는 것은 신뢰와 형평에 어긋나게 되므로 변경된 사정에 맞게 차임을 조정하자는 취지이다. 경제사정 변동을 이유로 한 차임감액청구 사례 법이 이렇게 있으니 차임감액청구를 하면 어떻게 될까? 이에 관한 대법원 판례가 있는데, 한국공항공단이 정부로부터 식당과 스낵코너를 임차하였는데, 1997년 IMF 금융위기로 장사가
(조세금융신문=임다훈 변호사) 상담을 하다보면 자주 하시는 질문 중 하나가, ‘상대방이 권리도 없는데 나한테 가압류가 들어왔다, 당장 어떡하냐’이다. 가압류라는 제도가 본안소송 전에 미리 채무자의 재산을 동결시키기 위해서 ‘몰래’ 진행되는 절차이기 때문에 채무자에게 특별한 통지가 가지 않는다(가압류의 밀행성). 그래서 채무자는 가압류가 다 되고 나서야 비로소 알게 되는 게 일반적이다. 그런데 당장 내 예금통장에 가압류가 되고 나면, 일체의 거래가 금지되고, 부동산 가압류라면 다른 곳에 처분할 수 없는 난감한 상황에 처해진다. 법은 가압류 당한 채무자 구제를 위해 여러 가지 제도 마련 크게는 가압류 자체의 당부를 재심사하는 이의절차와, 현재 가압류를 유지할 필요가 없게 되었다는 것을 이유로 하는 취소절차로 나눌 수 있다. 이에 더하여 가압류의 옳고 그름과 관계없이 일단 법원에 일정한 담보를 제공하고 집행만을 취소하는 집행취소절차가 있다. 가압류 이의절차는 주장 사유에 제한 없어 가압류 이의란, 가압류 신청을 인용한 결정에 대한 일종의 불복절차이다. 채무자의 신청에 따라 절차가 개시되지만, 그 심리에 있어서는 가압류를 신청한 채권자가 적극적 당사자가 되고 채무자
(조세금융신문=임다훈 변호사) ‘가계약금’은 ‘찜’해놓는다는 의미에서 공인중개사들이 걸어놓으라고 권유하는 경우가 많다. 그런데 가계약금을 입금하고 난 후 계약이 체결되지 않는 경우 매도인은 돌려주지 않으려 하고, 매수인은 당연히(?)도 돌려받고 싶어한다. 이런 가계약금 분쟁은 일상다반사로 일어나는데, 그럼 ‘법대로 합시다!’고 하면 어떻게 될까? 문제는 가계약금에 관한 법이 없다는 것이다. 가계약금에 대한 확립된 법리 존재하지 않아 가계약금 관련한 분쟁이 굉장히 자주 발생하고 있음에도 불구하고 그에 관련한 법과 판례가 확립되어 있지 않다. 법에서는 ‘가계약’이라는 법률관계를 ‘계약’과 구별하여 설명하지 않고, ‘가계약금’의 경우도 ‘계약금’과 어떻게 다른지 설명하지 않는다. 이를 다룬 판례는 하급심에서 속속들이 나오고 있지만 대법원에서는 아직 명확한 법리를 설시한 바가 없다. 가계약금에 대한 법리가 간단히 정리되지 않는 이유는, ‘가계약금 배액 상환, 포기에 의한 가계약 해제가 가능한지’에 대한 결론이 나지 않기 때문이다. 현재까지 나온 하급심 판례에서도 ‘가계약금 반환을 청구하지 못한다(대구지법 서부지원 2018가소21928 판결)’ 정도로 결론을 내고 있
회사명 : 주식회사 조세금융신문 사업자 등록번호 : 107-88-12727
주소 : 서울특별시 은평구 증산로17길 43-1 (신사동 171-57) 제이제이한성B/D
인터넷신문등록번호 : 서울, 아01713 등록일자 : 2011. 07. 25
제호 : 조세금융신문 발행인:김종상 편집인:양학섭 발행일자 : 2014. 04. 20
TEL : 02-783-3636 FAX : 02-3775-4461
Copyright @ All rights reserved.
UPDATE: 2025년 06월 07일 23시 14분
