(조세금융신문=임다훈 변호사) 상가임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 ‘이 건물은 철거·재건축 계획이 있다’고 고지한다면, 어느 임차인도 그 건물에 입점하고 싶지 않을 것이다.
그런 식으로 계속해서 신규 임차인을 구하지 못한다면, 이는 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 행위를 임대인이 간접적으로 방해한다고 볼 여지도 있다. 우리 법은, 만약 권리금 회수 방해행위로 인정이 되면, 임대인이 기존 임차인에게 권리금 상당액을 손해배상해줘야 한다고 규정하고 있다.
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상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. |
이때 과연 상가임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 ‘이 건물은 철거·재건축 계획이 있다’고 고지한다면 ‘정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’에 해당할까.
대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결
이에 관한 최신 대법원 판결이 선고되어 소개한다. 결론부터 말하면 이는 원칙적으로는 권리금 회수 방해행위가 아니라는 것이다.
| 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다(판결 본문 중). |
필자가 ‘원칙적으로’라는 단서를 단 이유는, 구체적인 상황에 따라 권리금 회수 방해행위로 인정될 여지도 있다는 것이다. 판시의 예처럼, 건물이 아직 준공한지 얼마 되지 않아 튼튼하게 버티고 있음에도 철거·재건축 계획이 있다고 거짓말하거나, 그와 같이 고지한 이후에 철거·재건축이 전혀 진행되지 않는 등의 사정이 밝혀지는 경우라면 권리금 회수 방해행위로 인정될 수도 있다.
계약갱신과는 별개
위 대법원 판결은 권리금 회수 방해행위에 관한 판결로서, 계약 갱신 요구 및 거절에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과는 국면을 달리한다. 이는 위 대법원 판시에서도 지적하고 있다.
즉, 상가임대인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유로서 상가임대차법 제10조 제1항 제7호는 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하는 경우를 들고 있고, 그 조건으로서 (가) 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 또는 (나) 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 또는 (다) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 중 어느 한 조건을 충족하는 경우이다.
요약하면, 상가임대인이 임대차계약 당시 철거 또는 재건축 계획을 고지하지 않았기 때문에 계약 갱신을 거절하지 못하더라도, 이것이 곧바로 권리금 회수 방해행위로 인정되지는 않는다는 것이다.
시사점
임대인 입장에서는 기존 임차인이 적절히 권리금 회수를 할 수 있도록 신규 임차인에게 철거·재건축 계획을 정확하게 고지하고, 기존 임차인은 임대인의 철거·재건축 계획의 정당성에 대해 조사할 필요가 있겠다.
한편 기존 임차인은 임대인이 철거·재건축 계획을 계약 체결 당시 고지하지 않아 계약 갱신을 요구할 수 있을지라도, 권리금 회수에 대해서는 철거·재건축시 보장이 불가능한 경우도 발생할 수 있으므로 노후한 건물을 임차하는 경우 주의가 필요하겠다.
[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사
• 사법연수원 제45기 수료
• 사법시험 제55회 합격
• 성균관대학교 법학과 졸업
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