(조세금융신문=임다훈 변호사) 아파트 주차장 출입에 관한 분쟁은 오래전부터 있어 왔다. 특히 주상복합 아파트의 경우 아파트 입주자들과 상가 입주자 사이에서 주차장 사용에 관하여 첨예하게 다투는 경우가 많다.

대개 주상복합 아파트의 경우 주민용/상가용 주차장을 따로 설계하지 않으며, 상가용 주차장을 주차가 편한 지하 1층 주차장을 쓰게 하면서 주민용 주차장은 더 아래층 주차장을 쓰게 하는 경우가 많기 때문이다. 이러한 경우 입주자관리단(혹은 입주자대표회의)이 상가 이용객에 대한 주차장 이용을 금지하는 결의를 하면서 차단기를 설치하는 등, 주차장 출입에 관한 분쟁은 다양한 국면으로 나타난다.

기존 법원의 입장 – 상가 입주민도 모두 함께 사용

우리 대법원은, 주상복합 아파트의 주차장은 아파트 입주자들과 상가 소유자 및 상가 방문객들이 모두 함께 사용하는 것으로 인정해왔다. 이는 대법원의 다소 확고한 입장이었다고 볼 수도 있는데, 이와 같은 대법원의 입장은 주상복합 아파트가 아파트 입주자들만 주차장을 사용하도록 설계하지 않고 상가 소유자 및 상가 방문객도 함께 사용할 수 있도록 입구·출구가 설계되어 있는 점, 상가 소유자의 대지사용권 범위가 지하주차장의 사용권에도 미친다는 점 등을 기초로 한 것이었다.

이는 집합건물법 제10조 제1항의 규정에 따라, 해당 주차장이 아파트 입주자들만 사용할 수 있도록 설계된 것인지, 상가 소유자도 사용할 수 있도록 설계된 것인지를 사안에 따라 판단하고 있었던 것이다.

최근 대법원 판결 – 구체적 사실관계 고려해야

최근 있었던 대법원 판결은 건물 구조상 아파트 입주민만 사용하도록 설계된 주상복합 아파트의 주차장은 실제로 아파트 입주민만 사용할 수 있으므로, 이에 아파트 입주자 대표회의가 상가 소유자 및 상가 고객들의 출입을 제한한 조치는 정당하다고 판시하였다(대법원 2022. 1. 13. 선고 2020다278156 판결).

기존 판례와 같은 법리하에서, 건물 구조, 분양 당시의 구체적 사실관계를 고려하여 다른 결론을 도출한 사례로 볼 수 있다.

사안을 들여다보면, ① 해당 단지는 아파트 10개동(1036세대), 근린생활시설인 상가 1개동 그밖에 관리사무소, 주민공동시설, 경로당, 보육시설과 주차장 등으로 이루어진 집합건물 단지이고, 지하 2층 규모로 1650대의 자동차를 주차할 수 있는 지하주차장이 있으며, 상가의 후면에 16대의 자동차를 주차할 수 있는 지상주차장이 있었는데, 지하주차장의 자동차 진출입로는 아파트 단지의 정문과 후문 2곳에 설치되어 있고 후문은 진입이 제한되고 진출만 가능하여 지하주차장은 이 사건 단지의 정문의 출입구로만 들어갈 수 있고 차단기가 설치되어 아파트 입주민과 방문자만 출입할 수 있으나, 지상주차장은 누구나 이용할 수 있었던 점, ② 지하주차장에는 아파트 10개동의 승강기로 직접 연결되는 출입문이 있고 출입문에는 해당 아파트 동의 입주민만 들어갈 수 있는 출입통제장치가 있으나 지하주차장과 상가는 직접 연결되어 있지 않은 점, ③ 아파트 구분소유자는 지하주차장 전체 면적 중 전유부분 면적에 비례하여 분할, 산출한 면적을 공용부분으로 분양받았는데, 이러한 공용부분 면적을 계산할 때 상가의 연면적은 고려되지 않은 점, 반면 상가의 분양계약서와 건축물대장에는 지하주차장이 분양면적이나 공용부분으로 기재되어 있지 않은 점, ④ 지하주차장은 대지사용권의 대상이 아니므로, 대지사용권이 있다고 하여 지하주차장을 사용할 수 있는 것은 아니라는 점 등에 기초하였다.

요약하면 다양한 사실관계를 고려하여 결국 해당 주차장이 집합건물법 제10조 제1항의 “일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분”에 해당한다고 판시한 것이다.

판례의 의미, 향후 판단

최근 대법원 판결이 기존의 판례들과 이론적으로 배치되는 판시를 하지는 않은 것으로 보인다. 다만 앞으로의 주차장 분쟁에 있어서 중요하게 참고할 만한 판례로 볼 수 있다.

최근 신축되는 주상복합 아파트의 경우에는 아파트 입주자들만 출입이 가능한 주차장을 따로 설계하는 경우가 많고 상가 분양시 특별히 분양면적에 주차장이 포함되도록 하지 않는 경우도 많기 때문에, 구체적인 사안에 비추어 위 대법원 판례와 결론을 같이 하는 사례가 많이 나올 것으로 예상된다.

[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사

• OBS 행복부동산연구소 고정출연
• 사법연수원 제45기 수료
• 사법시험 제55회 합격
• 성균관대학교 법학과 졸업

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