(조세금융신문=임다훈 변호사) 임차인의 계약갱신요구에 대하여, 기존 임대인 뿐만 아니라 주택 매수인도 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있을까. 가령 임차인이 이미 계약갱신요구권을 행사하고 난 이후 해당 주택의 소유권을 취득한 매수인이, 종전 임대인은 실거주할 생각이 없었으나 자신은 실거주할 것이므로 갱신 거절하는 것이 가능할까.

이에 관하여 종전에는 하급심에서, 관련 정부부처 해설자료에서 다른 해석들이 많았다. 그런데 이번에 대법원에서 이에 관한 법리를 판시하여 소개해드린다.

대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결

임차인인 피고의 계약갱신 요구 후에 갱신 거절가능 기간 내에 임차주택을 양수하여 임대인의 지위를 승계한 원고들이, 실거주를 이유로 피고에게 갱신요구권이 인정되지 않는 예외에 해당한다고 주장하며 주택의 인도를 구한 사건이다.

대법원은 ‘임차인이 임대차계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있고, 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 위 갱신거절 기간 내라면 위 제8호에 따라 그 주택에 실제 거주를 이유로 한 갱신거절을 할 수 있다’고 판단하고, 이와 달리 임대인의 실제 거주를 이유로 한 계약갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인만을 기준으로 보아야 한다는 이유로, 위 제8호에 따른 갱신거절 사유가 존재하지 않는다고 본 원심판결을 파기, 환송하였다.

구체적인 판단의 이유로는,

1)주택임대차보호법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 취지는, 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있으며,

2)주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 그렇다면 위 각 호의 사유가 임차인의 계약갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있으며,

3)주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에서 실거주 여부를 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호의 사유를 주장할 수 있다고 보았다.

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판결의 의미

임차인의 계약갱신요구권이 신설된 개정 주택임대차보호법이 2020년 7월 31일 시행될 당시, 그 직전에 실거주 의사 있는 사람에게 주택의 매도가 이루어진 경우, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호를 들어 갱신거절을 할 수 있는지가 문제되었고, 거래현실과 하급심 재판실무에서도 의견이 엇갈렸다.

종래 관련 정부부처의 해설례에 따르면 임대차계약 만료 6개월 전에 이전등기를 하여야만 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다고 본 사례도 있어서, 혼란스러운 상태였다고도 볼 수 있었다.

이 판결은 2020년 신설된 계약갱신요구권, 갱신거절권과 관련된 대법원의 첫 판결이다. 위 판시 이유에서 보는 것처럼, 계약갱신거절기간 내(임대차계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지)에서는 기존 임대인이나 신규 임대인 모두 실거주를 이유로 계약갱신거절을 할 수 있다고 보아야 형평에 맞아 보인다. 임대인이 변경되었다고 하여 임차인의 지위가 더 유리해지는 것은 오히려 부당하다고 생각되기도 하므로, 위 판시는 기본적으로 타당해 보인다.

[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사

• 사법연수원 제45기 수료
• 사법시험 제55회 합격
• 성균관대학교 법학과 졸업

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