(조세금융신문=김종규 논설고문 겸 대기자) 주택임대소득 탈루혐의자 세무검증으로 옭아매다<下>
국세청은 주택임대소득 불성실신고 혐의자에 대한 세무검증을 상시화 하고 있다. 세원, 세수 관리차원의 행정력 집중이다. 국세청이 세무검증 대상으로 보고 있는 주택임대소득 탈루행위나, 불성실신고 임대사업자는 기준시가 9억원 초과 또는 3주택 이상을 보유하고 있는 고가, 다주택 임대사업자이다.
2014~2018년 귀속 임대소득까지는 비과세였기 때문에 임대소득신고를 하지 않아도 행정 제재를 받지 않았다. 그러나 2019년 귀속 임대소득분부터는 2000만원 이하 임대소득도 과세되기 때문에 꼭 세무서에 임대소득신고를 해야 한다.
임대소득신고는 구청에 등록한 임대사업자이든, 미등록임대사업자이든 간에 세무서에 임대소득신고를 해야 한다. 임대소득이 발생하였음에도 사업자등록을 하지 않는 경우에는 0.2%의 가산세가 부과됨을 유념해야 한다.
이러한 주택임대소득과 관련한 세무환경 속에서 국세청은 과세사각지대 축소를 위한 엄정한 세무검증을 통해서 세원관리를 강화해 왔다. 불성실신고 혐의자에 대한 세무검증 규모를 해마다 늘려 왔는데, 2017년에는 1000명, 2018년에는 1500명, 2019년에는 2000명, 그리고 2020년에는 3000명으로 점차 그 규모를 확대해 왔다.
그러나 주택임대자료 수집문제가 큰 숙제로 남았다. 국세청은 국토교통부 등 관계기관과의 협조체계를 끈끈하게 갖고 자료 수집에 총력을 기울이는 한편 지속 확대에 열중했다. 국토교통부와는 2014년부터 확정일자 관련 자료와 2019년부터는 민간임대주택법에 따른 등록 자료를, 법원행정처와는 2014년부터 확정일자 관련 자료와 2019년부터는 전세권 임차권 등기 자료를 각각 수집, 지속적으로 확대해 나갔다.
확정일자 등 임대료 없으면 주변 시세 활용 빅데이터 분석 구축
주택임대소득 파악에 정교화, 과세기반 확충에 새로운 발판마련
특히 전월세확정일자 등 임대자료가 없는 경우에도 임대주택의 주변 시세 등을 활용한 빅데이터 분석자료를 2000년 4월부터 구축, 주택임대소득 파악에 정교화 하여 나갔고, 과세기반 확충에 새로운 발판을 마련하게 되었다.
2019년 귀속 신고 분부터 주택임대 수입금액 2000만원 이하자에 대한 전면과세 시행은 과세대상 확대를 의미하고 있다. 2014~2018년 귀속분에 대해서는 한시적 비과세했고, 2019년 귀속분에 대해서는 전면과세(종합과세=세율 6~42%, 분리과세=세율 14% 중 선택 신고)하게 된다.
국세청은 그간 확충한 과세기반과 빅데이터 분석을 활용하여 고가 다주택자(기준시가 9억원 초과 주택임대 또는 3주택 이상 보유자)의 2019년 귀속신고사항을 전산으로 전수분석, 선정했다. 또 임대자료 유무 및 임대형태 등에 따라 유형을 세분화하여 탈루혐의를 정밀 분석한 결과 3000명에 이르는 주택임대소득 탈루 혐의자를 검증대상으로 선정, 세무검증을 본격 착수한 것이다.
행정기관 간에 데이터 공유가 잘 안되었던 예전과는 달리 임대자료 확보 환경이 사뭇 달라졌다. 행정기관 간 주택임대차 자료 즉, 확정일자, 전세권 및 임차권 등기, 주택임대사업자 등록자료 등 데이터 공유를 통해서 임대사업자의 임대주택 내역을 국세청에서도 투명하게 뚫어 보게 되었다. 특히 임대자료가 없는 경우에도 임대주택 주변시세 등을 활용한 국세청의 빅데이터 분석자료가 임대소득 파악에 일대 전환점으로 자리 잡아 나가고 있는 게 현실이다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 주택임대차계약을 시·군·구청에 신고하게 되면 국세청은 국토교통부와의 긴밀한 협조를 통해 2021년 6월부터 시행되는 임대차계약 신고자료를 빠짐없이 수집, 과세기반을 지속적으로 확충해 나갈 계획도 세워 놓고 있다.
전·월세 신고 의무까지 시행되면 유리알처럼 들여다보게 돼
국세청의 세원, 세수관리 행정에 변곡점 이루게 될 듯
오는 6월부터 시행 예정인 전월세 신고 의무까지 본격 시행되면 임대소득 내역을 유리알처럼 투명하게 들여다 볼 수 있게 되니, 국세청의 세원, 세수 관리 행정에 하나의 변곡점을 이루게 될 것 같다. 이러한 와중에 ‘부동산 5법’ 개정을 추경호 의원(국민의 힘)이 대표발의하고 나서서 관심이다.
추 의원은 부동산 세금 폭탄으로 서민의 주거비 부담을 줄이고 주거안정을 이루기 위해 세제 혜택을 대폭확대하는 내용의 소득세법, 조세특례제한법, 지방세법, 지방세특례제한법 등 ‘부동산 5법’개정을 대표 발의했다고 밝혔다.
추 의원은 “문재인 정부의 계속된 부동산정책 실패로 내 집 마련은커녕 세금폭탄과 전월세 대란으로 서민들의 주거불안이 극심하다”며 “전월세 세입자들을 위한 세제혜택을 확대하고 양도세, 취득세, 재산세 등 부동산 관련 세금을 대폭 낮추어 서민들의 주거비 부담을 줄이고 주택시장 안정을 이뤄야 한다”고 덧붙였다.
주택임대소득 탈루혐의에 대한 주요 검증 사례 몇 가지를 살펴본다. 먼저 외국인이 근무하는 법인에 고가 아파트를 월세로 임대하고, 외국인 근로자가 거주하였으나, 보증금이 없어 임차권 등기 등을 하지 않은 점을 악용하여 임대수입금액 전액을 신고누락한 혐의를 받고 있는 사례다.
주택임대사업자 A씨는 서울 송파구 소재 고가 아파트를 보증금 없이 전액 월세로 임대차계약을 체결했는데, 보증금이 없어 임차권 등기를 하지 않는 점을 악용하여 임대수입금액 수 억원 전액을 신고 누락한 것으로 분석된 사례다.
다음은 월세 임대수입금액 탈루 혐의를 빅데이터가 분석한 사례다. 보증금이 소액인 다세대주택 등은 확정일자, 임차권 등기 등이 없는 점을 악용하여 주택임대 수입금액 신고 누락한 혐의를 받고 있는 사례다. 부동산 임대사업자 K씨는 서울 강남구 소재 주상 복합건물 등 10여 채를 임대하면서상가임대 수입금액만 신고하고, 주택임대 수입금액 수 억원은 신고누락한 것으로 분석되고 있다.
특히 다세대주택은 대부분 보증금이 소액으로 임차인이 확정일자 및 임차권 등기 등을 하지 않는 점을 악용하여 과소신고한 사례이다. 또 다음은 고액월세 임대소득 탈루 사례다. 다가구주택 등의 임대료를 대부분 월세로 받고, 인기학군 지역 소재 주택의 임대료를 증액하였음에도 고액의 월세임대수입금액을 신고누락한 혐의를 받고 있다.
주택임대사업자 B씨는 서울 강남구, 서초구, 관악구 등의 다가구주택 등 60여 채를 임대하면서 대부분 월세로 임대료를 수취하고, 임대수입금액 수 억원을 과소신고한 것으로 분석됐다. 이어서 다음 사례는 3주택 이상 보유자가 고가 아파트를 임대하면서 받은 고액 전세금에 대한 임대수입금 전액을 신고 누락한 혐의를 받고 있는 경우다.
주택임대사업자 M씨는 서울 서초구 소재 초고가아파트(시가 100억원 상당) 2채를 전세금을 받고 임대하였으나, 전세금 수 억원의 임대수입금액을 전액 신고 누락한 것으로 분석되었다. (M씨는 부부합산 3주택 이상 보유자로 전세금에 대한 간주임대료과세대상이었다.) 따라서 과세당국은 임대차계약서와 전세금 수취내역을 확인하여 전세금에 대한 간주임대료 신고 누락여부 검증을 착수하게 된 것이다.
끝으로 주택임대사업자의 필요경비 과다계상부당 세액감면 사례를 살펴보았다. 사업과 무관한 생활비 등의 신용카드 지출액을 필요경비로 과다계상하고, 감면요건 미충족 주택의 부당 세액감면을 통해 소득세를 탈루한 혐의다.
주요혐의 내용을 살펴보면 주택임대사업자 N씨는 다수의 주택을 임대하면서 본인 및 자녀가 사업과 관련 없이 생활비 및 가전제품 구매 등으로 지출한 신용카드 사용액 등 가사 관련 경비 수천 만원을 접대비, 복리후생비, 소모품비에 과다계상하고, 감면대상이 아닌 국민주택 규모 초과 임대주택에 대해 수천 만원을 부당감면 받은 것으로 분석됐다. [소형주택 임대사업자 감면은 국민주택 규모의(주거전용면적 85㎡ 이하, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍면지역은 100㎡이하) 임대주택만 가능하다.]
국세청은 최근 임대사업 공적의무위반 혐의 3692건을 세무검증한 것으로 밝혀졌다. 이는 국토부가등록 임대사업자 전수 대상 의무위반 합동점검을 실시해서 위반 확정된 공적의무위반 주택에 대해 세법상 의무 위반여부를 점검한 것이다.
다만, 납세자가 수정신고 하였거나 국세청에서 이미 추징한 건(件)은 검증대상에서 제외한 것으로 전해졌다. 김대지 국세청장은 “임대사업자가 세제혜택을 받은 후 세법상 의무를 위반하였는지 여부를 정기적으로 점검, 세금 환수 등을 통해서 엄정하게 대응해 왔다”고 밝히고 “불성실 신고혐의가 높은 고소득 임대사업자(고가 다주택 임대사업자) 3000명에 대한 검증을 실시한바 있다”고 덧붙였다.
매년 1회 세목별 임대사업자의 과소신고 내용 점검
종부세 7~8월, 양도세 10월, 임대소득세 11월에 실시
국세청은 매년 세목별 임대사업자의 신고내용 점검을 ▲종합부동산세는 매년 7~8월(연 1회) 임대의무기간 임대료 상한 위반 등 검증하고 ▲양도소득세는 매년 10월(연 1회) 거주주택 사후관리 등 신고내용 확인하며 ▲임대소득세는 매년 11월(연 1회) 수입금액 과소신고 점검을 각각 실시하게 된다.
공적의무를 위반한 임대사업자 세금탈루 여부에 대한 국세청의 검증은 더욱 정밀 치밀해진다. 관계기관과의 공조 강화로 부동산 관련 탈세에 엄정하게 대응해 나간다는 방침이 불변이기 때문이다.
[프로필] 김종규 조세금융신문 논설고문 겸 대기자
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