(조세금융신문=김종규 논설고문 겸 대기자)특권탈법 불공정 탈세 혐의자 세무조사로 철퇴<中>
2020년 한 해 부동산 시장은 ‘정책홍수’로 가득 넘쳤다. 한 달이 멀다 하고 규제정책이 물밀 듯 쏟아졌다. 6·17 부동산 정책과 7·10 부동산 관련 정책 등을 비롯해 정부의 신용대출 억제정책까지 규제일색이었다. 숱한 규제 대책이 부정적이거나 그 효과가 미미해서 그리 크게 나타나지 않았다. 한마디로 실패한 부동산 대책이었다는 평가가 나올만하다.
때문에 과세 정책적 행보가 상대적으로 빨라졌고 커져만 갔다. 부동산 거래 관련 과세 메스가 번득일 수밖에 없게 만들어져 왔다. 결과부터 스크린하면, 부동산 시장 과열에 편승한 변칙적 탈루행위가 올해 들어 더욱 증가했다는 분석이 나온다.
부동산 거래 관련 탈세 혐의에 대한 국세청의 비전은 확고하다. 서울국세청 조사국 업무를 조정함과 아울러 부산국세청과 대구국세청에 ‘부동산 거래 탈루 대응TF’를 추가 설치, 정보수집에 박차를 가하고 있다.
국토부 등 관계기관 수보 탈세 의심자료 연계 상시 검증
양도, 증여·상속세 등 재산제세 편법증여 정밀대응에 박차
부동산거래관리시스템(RTMS)자료와 등기자료, 국토교통부 등 관계기관 수보 탈세 의심자료를 과세 정보와 연계하여 탈루혐의를 상시 검증한다. 국토부는 부동산시장불법행위대응반과 한국부동산원 실거래상설조사팀은 전국 9억원 이상 고가주택거래에 대한 실거래에 대한 조사와 주요 집값 과열지역을 대상으로 실거래 기획조사를 실시, 친족 간 편법증여 등 탈세 의심 109건 등 탈세 의심 건은 국세청에 통보, 세무조사를 받게 된다.
국세청은 새로운 유형의 변칙적 탈세 혐의를 촘촘히 발굴, 검증도 한층 강화할 계획이다. 그 유형의 하나가 서울국세청 조사국 업무를 조정하여 양도, 증여, 상속세 등 재산제세 업무에 보다 집중할 수 있도록 운영함으로써 편법증여 등 변칙적 탈루행위에 보다 신속, 정밀대응하겠다는 의지가 세다.
얼마 전 주택시장 과열로 조정대상지역으로 지정된 부산 및 대구 지역의 부동산 시장 모니터링을 강화, 탈루혐의를 정밀포착하기 위해 부산국세청과 대구국세청 조사국에 ‘부동산거래탈루대응TF’를 지난해 12월에 추가 설치했는데, 이미 같은 해 2월에는 서울국세청과 중부국세청에, 7월에는 대전국세청과 인천국세청에 각각 설치, 탈세 혐의자 색출에 잰걸음 중이다.
국세청은 7차례에 걸친 신속대응 결과 1543명을 동시조사, 1203억원을 추징했다. 2월에는 361명, 4월에는 27명, 5월에는 517명, 7월에는 413명, 8월에는 42명, 9월에는 98명, 11월에는 85명을 각각 조사했다.
이들은 ▲고가주택의 취득·고가 전세입자 ▲다주택 취득 ▲부동산업 법인 ▲연소자 ▲외국인 ▲분양권 채무이용 편법증여 등 부동산 거래 과정에서의 변칙적 탈세 혐의자들이다.
2020년은 다양한 유형의 변칙적 탈루행위가 유달리 많았던 한 해였다고 보아도 무방할 것 같다. 실제로는 증여를 했음에도 불구, 허위로 차입계약한 사례들을 세무조사를 통해 조목조목 적발한 추징사례를 살펴본다.
먼저 친인척 차용을 가장한 우회 증여로 증여세를 탈루한 사례다. 사회 초년생으로 신고 소득이 부족한 전문자격사 A가 고가의 아파트를 취득하여 조사한 결과, 5촌 인척 B로부터 수 억원을 차입한 것으로 주장하며 차용증과 이자 지급내역을 제시하였으나 A의 부친이 B의 모친인 C에게 자금을 송금하고 C는 B에게 이를 송금한 후 A에게 다시 송금하여 우회 증여한 사실이 확인되었다. 따라서 증여세 수 억원을 추징당한 사례를 살펴보았다.
부(父)로부터 자금차입 아파트취득한 것 처럼 자금조달계획서 꾸며 제출
증여 받은 수 억원 허위차용증 확인 부동산 취득자금 증여세 추징
다음으로는 변칙탈루 유형이다. 부친으로부터 거액을 차입하였으나 상환할 능력이 없어 증여세를 추징당한 사례다. 근로자가 자금조달계획서 상 금융기관 차입금과 부친으로부터 수 억원을 차입한 후 고가 아파트를 취득한 것으로 신고하여 차입금 적정여부를 확인하기 위하여 조사한 결과 소득은 미미하고 30년에 걸친 차용계약을 이행하기 어려운 점 등 부친과 맺은 차용계획이 허위인 것으로 확인되어 증여세를 과세하게 된 것이다. 이 또한 증여세 수 억원을 추징당한 사례다.
다음은 전세자금 편법 증여 사례다. 모친이 아파트 취득자금과 전세자금을 대신 지급한 실 사례를 살펴본다. 소득이 많지 않은 근로자가 고가 아파트를 갭투자로 취득하고 고액의 전세로 거주하여 조사한 결과다.
그 결과에 따르면 갭투자한 아파트 취득시 재력가인 모친이 수 억원을 지급하고 전세 거주 중인 아파트의 보증금도 대신 지급한 사실을 확인하게 되었다. 따라서 수 억원의 증여세를 추징당하게 된 것이다.
또 다른 사례는 허위 차입계약서를 작성하여 부친으로부터 전세자금을 수증한 사례다. 신고소득이 미미한 자녀가 수십 억원에 달하는 고액의 전세로 거주하며 고가의 승용차를 보유하고 있어 조사한 결과, 증여세 수십 억원을 추징당했다.
즉, 부친으로부터 전세금을 차입하였다고 주장하였으나, 이자도 지급하지 않고 갚을 의사도 없음이 확인되어 증여세를 과세한 실 사례다.
조사범위를 확대 사업소득 등 탈루 사실을 확인한 3가지 탈루유형을 살펴본다. 첫째 유형은 현금수입금액을 누락하여 고가 부동산을 취득한 탈루사례다. 유아 스포츠클럽을 운영하고 있으나 신고소득이 적은 사업자가 고가 부동산을 취득하여 조사한 결과인데, 소득세 수 억원을 추징당했고 또 현금영수증 미발행 과태료 수 억원도 부과 당했다.
즉, 부동산 취득자금 수증 혐의는 없었으나 스포츠 클럽 수강료를 계좌이체 받아 신고누락한 혐의가 있어 통합계좌로 전환하여 누락시킨 수입금액 수 억원을 적출한바 있다.
둘째 유형은 법인자금 유출 및 매출누락자금으로 고가 부동산을 취득한 사례다. 개인명의 학원과 법인명의 학원을 운영하는 자가 수십 억원의 부동산을 취득하였으나 신고 소득이 미미하여 조사한 결과, 소득세 수천 만원과 법인세 수천 만원을 추징한 사례다.
즉, 사업용 계좌가 아닌 개인계좌로 학원 수강료를 입금 받아 신고누락한 사실을 확인했고, 법인 학원의 수입금액을 개인계좌로 입금 받아 신고누락한 자금을 유출한 사실을 각각 확인한 사례다.
셋째 유형은 증여자인 부친의 사업소득 수입금액 누락액의 적출이다. 30대 초반의 연소자가 수십 억원에 달하는 고가아파트를 취득하여 조사한 결과, 증여세 수 억원 및 소득세 수천 만원을 추징한 사례다. 축산업을 영위하는 부친으로부터 현금을 증여 받은 사실을 확인하였으며, 부친의 신고 소득금액이 적어 부친까지 조사범위를 확대하여 수입금액을 누락, 수 억원을 적출한 사례다.
다수의 주택 등 부동산 취득과정에서의 편법으로 증여한 사례다. 뚜렷한 직업 및 소득이 없는 B가 다수의 주택 및 상가 등 부동산을 총 수십 억원에 취득하여 조사한 결과인데, 증여세 수 억원을 추징한 사례다.
주택 등을 취득자금을 편법으로 증여한 사례를 살펴보면 임대업자인 모친 A가 임대료 수익 등을 현금으로 관리하면서 B의 계좌에 현금 입금하거나 지인 및 거래처 명의의 계좌를 통해 B의 계좌에 우회입금, B는 고가주택 및 상가 등 다수의 부동산을 매입한 사실이 밝혀진 것이다.
부동산 시장 동향 파악 결과를 보면 지난해 하반기에는 아파트 가격이 상승하면서 전매 가능한 분양권의 프리미엄도 함께 상승하였고 분양권 거래 과정에서 다운계약이나 무신고 등 여러 유형의 변칙적 탈세 혐의가 있는 거래가 확인됐다고 아파트 분양권 관련 세무조사 착수 배경을 국세청은 밝혔다.
특히 일명 ‘부모찬스’를 이용하여 자녀의 채무를 부모가 대신 상환하거나 부모로부터 빌린 채무를 면제 받았음에도 증여세를 신고하지 않는 등 탈세혐의가 파악됐고, 이에 분양권 및 채무를 이용한 변칙적 탈세행위 혐의자를 다수 포착, 세무조사를 집행하게 된다.
부동산 양도 이면계약, 다운계약서 거래조작 양도세 탈루추징
신탁이익의 수익자료 양도자를 지정, 추가 지급사실 파헤쳐
다운계약서 작성 거래조작, 양도 이면계약을 통한 양도소득세 탈루 혐의에 대한 부동산 관련 세무조사를 받게 된다. 세무조사 결과 적발된 추징사례 몇 가지를 살펴본다.
먼저 프리미엄이 높게 형성된 인기 아파트 단지의 분양권을 매도하고 양도소득세를 무신고한 경우다. 전매제한 기간임에도 분양권 당첨 즉시 수 억원에 양도하고 대금을 현금으로 수령하였으나 전매제한이 해제된 이후 매매가 된 것처럼 수천 만원으로 다운계약서를 작성하고 금융거래를 조작한 사실을 국세청은 확인, 양도소득세 수천 만원을 추징했다.
또한 사례는 비영업대금을 우회 회수하여 편법 증여 및 이자 수익을 누락시킨 경우다. 자금원이 부족함에도 고가아파트를 취득하여 자금출처 조사 결과 전문직에 종사하는 남편이 거액을 지인에게 대여한 후 이를 처의 계좌로 회수하는 방법으로 편법 증여하고, 이 과정에서 대여금에 대한 이자 수 억원에 대한 소득세 신고 누락사실을 확인하게 된다.
또 다른 조사사례 한 가지다. 국세청은 고가 부동산 양도내역을 확인 중에 양수자가 취득한 부동산을 신탁하면서 신탁이익의 수익자로 양도자를 지정하여 조사한 결과 양도인은 수십 억원에 부동산 양도 후 양수인이 이를 신탁하면서 신탁이익의 수익자로 양도자를 지정하여 신탁이익 수 억원을 추가로 지급한 사실을 확인하고 그 금액을 양도가액에 가산, 양도소득세 수 억원을 추징했다.
또 한 가지 사례를 본다. 어머니의 부동산을 담보로 금전을 차입하고 부동산 양도대금으로 차입금을 변제한 사례다. 자녀 B는 어머니 A로부터 부동산을 무상으로 담보를 제공 받아 금융기관으로부터 수 억원을 차입하여 본인의 사업자금으로 사용했다. 그 이후 어머니 A가 담보제공한 부동산을 양도하면서 그 양도대금으로 자녀 B의 대출금 수 억원을 대신 상환하였다. 어머니 A가 대신 상환한 채무 및 무상담보 이용 이익에 대한 증여세 수 억원을 추징한 것으로 밝혀졌다.
끝으로 아버지로부터 주택 취득자금을 증여 받았음에도 차입한 자금으로 아파트를 취득하였다고 허위신고, 조사 받은 사례다. 자녀는 아버지로부터 차입한 자금으로 아파트를 취득하였다고 자금조달계획서를 제출하였으나, 조사결과는 달랐다. 실제 아버지로부터 아파트 취득자금 수 억원을 증여받았으나 이를 숨기기 위해 허위 차용증을 작성한 사실을 국세청은 확인했다.
이에 따라 증여 받은 부동산 취득자금에 대하여 증여세 수 억원을 추징했다. 성실신고만이 최선의 절세대책이라는 말을 입증하는 대목이다.
[프로필] 김종규 조세금융신문 논설고문 겸 대기자
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