(조세금융신문=이성호 세무사) 동거 주택 상속공제는 1세대 1주택 실수요자이면서 피상속인과 장기간 동거하는 상속인의 상속세 부담을 완화하고 상속인의 주거 안정을 도모하고자 동거 주택에 해당하는 주택 건물과 부수 토지를 합한 가액에서 6억 원을 한도로 공제하는 규정이다. 동거 주택 상속공제액(공제한도 6억원) = (상속주택가액 - 해당 주택에 담보된 피상속인의 채무액)×100% 1. 상속공제 요건 거주자의 사망으로 동거 주택 상속공제를 적용받기 위해서는 다음의 요건을 모두 충족해야 한다. 1) 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속 1주택에서 동거할 것 상속인은 피상속인의 직계비속 및 대습상속을 받은 직계비속의 배우자인 경우로 한정하며, 동거 기간을 판정함에 있어 상속인인 자녀의 미성년자인 기간은 제외한다. 이때 주의할 점은 동거기간의 계산은 피상속인과 상속인이 주민등록 여부와 관계없이 한집에서 실제 같이 살았던 기간을 말한다. 따라서 주민등록상 주소지 이전으로 인해 상속인의 주소가 피상속인의 주소와 다른 경우라도 본인 명의의 신용카드 사용 내역, 택배 수령 내역, 각종 고지서 수령 내역 등을 통해 피상속인과 사실상 동거하였
(조세금융신문=이성호 세무사) 1. 부모자녀 간의 차용증, 과연 믿어줄까? 부모자식 간에 돈을 빌려줄 때 아직도 일정한 차용증 또는 금전소비대차 계약서를 안 쓰는 경우가 있다. 실제 변제에 대한 각종 약정(당사자 인적사항, 대여금, 대여이율, 대여금 분할 변제 여부, 변제기한 등)을 기입한 금전소비대차 계약서도 없이 이를 자녀에게 대여해줬다고 주장한다면 법에서는 사실상 대여로 인정받기가 어렵다. 부동산 취득자금에 대한 소명 업무를 진행하면서 가장 흔히 파생되는 세무조사는 부모로부터 유입된 부동산 취득 자금이 증여 대상인지, 아니면 금전 대여인지에 대한 실무상 판단이다. 그렇다면 이 내역이 ‘금전 대여’라는 점을 어떻게 입증해야할까? 1) 차용증은 기본 중의 기본! 차용증부터 작성하자 매년 가족 간 금전 거래와 관련하여 차용증 등 금전 대여 당시 작성한 계약서가 없어서 세무서에서는 부친으로부터 대여한 금원을 그대로 증여로 과세하였다가 세무조사를 통해 이를 부인하는 사례가 많다. 가령, 자녀가 아파트를 취득하면서 중도금이 부족하자 부친으로부터 3억원을 차입하고 이후 아파트를 담보로 대출받아 다시 상환한 경우가 대표적이다. 세무서는 이를 증여로 보아 증여세를 과세
(조세금융신문=이성호 세무사) 본래의 상속재산과 더불어 간주상속재산이라고 하여 상속재산으로 보는 보험금, 신탁재산, 퇴직금도 상속재산에 포함된다. 「민법」상 상속재산은 사망일 현재 피상속인이 소유하고 있는 재산일 것을 요건으로 하여 간주상속재산은 피상속인의 권리가 미치는 범위에 포함되지 않지만 상속재산으로 과세한다는 점이 「상속세및증여세법」에서의 특징이다. 보험금 상속의 핵심은 보험료 납부자와 수익자가 서로 다른 경우다. 피상속인의 사망으로 인하여 받는 생명보험 또는 손해보험의 보험금으로써 피상속인이 보험계약자인 보험계약에 의해 받는 것은 상속재산으로 보고 있다. 이때 보험계약자가 피상속인이 아닌 경우에도 피상속인이 실질적으로 보험료를 납부하였을 때에는 피상속인을 보험계약자로 보아 상속재산으로 보고 있다. 그럼 사망보험금의 수령에 따른 상속세 및 증여세 부과 사례를 살펴보자. 앞서 보험금의 증여에서 살펴봤듯이 세법은 실질에 따라 판단하므로, 위 2번과 같은 경우에도 경제적 자력이 없는 자녀가 납입한 보험료를 실제로는 타인으로부터 수령해서 납입한 것이라면 상속세나 증여세가 부과된다. 위 2와 같은 방식을 응용하여 다음과 같이 남편과 부인이 서로 교차보험을 가입
(조세금융신문=이성호 세무사) Ⅰ. 공익사업용 토지 등에 대한 양도세 감면 1. 감면요건 및 감면율 공익사업용으로 양도되는 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정 고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등의 양도소득세 산출세액에서 10%를 감면합니다. 2. 비거주자도 적용 가능 세법상 대부분의 감면규정은 거주자만 가능합니다. 그러나 공익수용감면 규정은 양도자 본인이 거주자 또는 비거주자인지 여부에 관계 없이 세법상 감면요건만 충족하면 감면적용이 가능합니다. 3. 감면판단 기준일 수용대상 토지를 상속으로 취득한 경우라면 피상속인의 상속개시일이 취득일이 아니라 피상속인의 당초 취득일을 기준으로 판단합니다. 그러나 증여로 취득한 경우라면 해당 토지의 등기부상 증여등기 접수일을 토지소유자의 취득일로 하여 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지에 해당하는지 판단합니다. 4. 현금보상이 원칙, 채권보상은 선택 토지보상법 제63조에는 ‘손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 한다’라고 명시되어 있습니다. 즉, 현금보상이 원칙이지만 다음의 2가지 경우에는 해당 사업시행자가
(조세금융신문=이성호 세무사) 재산의 평가는 상속개시일 또는 증여일에 따라 과세가액이나 세액의 크기가 결정되기 때문에 공평 과세의 측면에서 통일된 방법으로 재산을 평가하는 것이 바람직하다. 이를 위하여 법에서는 재산 평가 시 시가평를 원칙으로 한다. 그리고 이 ‘시가’에 대한 공평 과세 실현을 위해 지속적인 세법 개정이 된 결과 평가 기간이 확장되며, 이는 결국 더 많이 과세될 수 있다는 점을 내포하고 있다. 1. 원칙적인 평가 기간 1) 상속재산의 평가 기간: 상속개시일 전 6개월~후 6개월 2) 증여재산의 평가 기간: 증여일 전 6개월~후 3개월 2. 평가기준일 전 2년 확장 원칙적인 평가 기간의 예외로 2014년 2월 21일 추가적인 세법 개정을 통해 다음과 같이 각 평가기준일 전 2년의 기간으로 그 예외적인 범위를 명확하게 했다. 그러나 2년의 기간 내에 존재하는 ‘시가’를 인정받기 위해서는 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보이는 경우로 납세자, 지방국세청장 또는 관할 세무서장이 평가심의위원회에 심의 신청하여 심의를 거쳐야 한다. 1) 상속재산의 평가 기간: 상속개시일 전 2년~후 6개월 2) 증여재산의 평가 기간: 증여일 전 2년~후 3개월 3.
(조세금융신문=이성호 세무사) 1. 외상매출금 등 상속개시일 현재 ‘받을 돈’이 얼마인지 확인하기 외상매출금이나 받을어음 등 채권이 있는 경우 장부상 원본의 가액에 평가기준일까지의 미수이자상당액을 가산한 금액이 상속재산가액에 포함된다. 이때 미수이자상당액이란 상속개시일까지 발생한 이자상당액 중 피상속인이 사망일까지 수령하지 못한 금액을 의미한다. 외상매출금 등 평가액 = 장부상 원본가액 + 평가기준일까지 미수이자 상당액 다만, 외상매출금 등에 대해 거래처의 부도 등의 사유로 대손이 발생하는 등 상속개시일 현재 회수 불가능한 것으로 인정되는 경우에는 상속재산가액에서 제외한다. 또한, 회사 장부 상에만 존재하는 현금 계정으로 사실상 사업장에 실제 보관된 현금이 없는 경우에도 상속재산에서 제외된다. 하지만 그 입증 책임은 상속인에게 있으며, 피상속인의 사업과 관련된 부분을 상속인이 전부 알지 못하는 경우가 많기 때문에 입증하는 것이 쉽지 않다. 2. 상품, 제품 등 재고자산과 기계장치‧차량 등 유형 자산의 평가 피상속인이 영위한 사업체에는 상속개시일 현재 업종에 따라 창고에 보관 중인 상품, 제품, 제공품, 원재료 등이 남아있기 마련이다. 이와 같
(조세금융신문=이성호 세무사) 주택의 부담부증여와 대부분 유사하지만 토지의 부담부증여는 주택과는 다른 양도소득세, 대출제도 및 지목에 따른 취득 시 유의사항이 다르므로 차이점에 대해서는 구분해서 익혀두는 것이 좋다. 1. 예시를 통한 토지 부담부증여의 절세원리 1) 자녀에게 시가 10억원(기준시가 6억원) 토지 단순 증여하는 경우 자녀에게 시가 10억원의 토지를 순수 증여한다면 자녀는 두 가지 세금을 납부해야 한다. (1) 증여세 가) 시가로 증여 시 2억 2500만원(증여재산가액 10억원) 나) 시가가 없어서 기준시가 증여 시 1억 500만원(증여재산가액 6억원) (2) 취득세 : 기준시가의 4% 2) 자녀에게 시가 10억원(기준시가 6억원, 근저당권 합계 4억원) 토지 부담부증여 시 (1) 증여세 가) 시가로 증여 시 1억 500만원(증여재산가액 10억원에서 근저당권 4억원을 차감한 6억원) 나) 시가가 없어서 기준시가 증여 시 2000만원(증여재산가액 6억원에서 근저당권 4억원을 차감한 2억원) (2) 취득세 가) 채무 부분은 근저당권 합계액의 4.6%
(조세금융신문=이성호 세무사) 2주택 이상을 보유하는 소위 다주택자는 주택을 제3자에게 양도하는 대신 자녀에게 증여하고자 하는 의사결정 빈도가 높습니다. 최근 주택시장이 조정을 받고 있는 상황이지만 유사매매사례가액을 기준으로 산정되는 증여세 특성상 자녀에게 발생할 과중한 증여세 부담을 줄이기 위해 부담부증여를 통한 증여형태를 선호합니다. 이번 칼럼부터 “반드시 알아야 할 부담부증여” 시리즈로 주택과 토지에 대한 부담부증여 내용과 계산사례를 다루고자 합니다.<편집자주> 부담부증여란 배우자나 자녀에게 부동산 등 재산을 증여할 때 증여일 현재 증여재산에 담보된 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 채무를 포함해서 부를 이전하는 것을 말한다. 해당 채무의 실질적인 채무자는 증여자, 실질적인 채무인수자는 수증자라면 해당 증여세를 산정할 때 채무 부분을 차감한 금액을 기준으로 계산하기 때문에 증여세 부담 부분이 줄어들어 절세 수단으로 활용되고 있다. 다만, 증여일 이후 미래에 발생할 것으로 예상되는 채무는 증여등기접수일 현재 해당 증여재산에 확정된 채무가 아니므로 부담부증여 대상이 되지 않는다. 그렇다고 채무 부분에 세금 부과가 없다는 것은 아니
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