일반적으로 경매는 여러 명의 매수희망자 중 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 소유권을 이전하는 매매의 한 형태입니다. 그 매매의 목적물이 부동산인 경우를 부동산경매라고 합니다. 부동산경매는 법원이 진행하는 것으로, 채권자가 채권을 회수하기 위해 국가기관인 법원을 통해 실시하는 공적인 절차입니다. 따라서 개인이 진행하는 일반매매에 비해 합리성과 공정성이 확보될 수밖에 없습니다.

그런데 이러한 부동산경매 참가자 중에는 장기적으로 보유하려는 목적 외에도 단기에 매도해서 매매차익을 얻고자 하는 사람도 많습니다. 그래서 일반매매와는 또 다른 세금 문제에 부딪히게 됩니다. 부동산경매에서 유의해야 할 세금 문제에 대해 알아봅시다.

부동산을 취득시 납부해야 할 취득세의 요율은 경매라고 다를 바가 없습니다. 다만 일반매매와 다른 점은 과세표준을 정하는 방식입니다. 일반매매에서는 매입가격이 시가표준액보다 적을 경우 시가표준액을 과세표준으로 삼습니다.

반면 경매에서는 낙찰가격이 시가표준액보다 적더라도 국가가 주관하는 공정한 경쟁을 통해 취득한 가격이라는 것을 인정하여 낙찰가격을 과세표준액으로 삼습니다. (지방세법 제10조 5항) 이미 상권이 죽어버린 지역의 상가는 시세가 시가표준액의 20%에 못 미칠 때가 있습니다. 이 상가를 똑같이 20%라는 가격으로 매입했을 때, 일반매매로 매입했다면 과세표준은 매입가격보다 훨씬 높은 시가표준액을 기준으로 해야 합니다.

반면 경매로 매입했다면 낙찰가격으로 과세표준액을 정하기 때문에 취득세를 절감할 수 있게 됩니다.

부동산을 양도시 납부해야 할 양도소득세에는 필요경비의 인정이 중요한데 몇 가지로 구분해 보도록 하겠습니다.

① 경매컨설팅 비용은 부동산경매와 관련된 컨설팅 비용은 직접적으로 지출한 사실이 확인될 경우 필요경비로 인정되어 양도세 산정 시 공제받을 수 있습니다.(조심2012서1753[심판]) 이를 위해서는 경매 컨설팅업체와 컨설팅 계약서를 작성한 후 수수료를 통장으로 입금시키고, 컨설팅업체의 영수증과 인감증명서를 챙겨 놓으셔야 합니다.

② 강제집행비용은 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여, 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송 비용 등은 필요경비로 인정됩니다. 하지만 이미 소유권을 취득한 후 임차인을 내보내는 과정에서 소요된 비용(강제집행비용)은 필요경비로 인정되지 않습니다. (조심2012서478, 2012.04.23 )
③ 이사(명도)비용은 낙찰을 받은 후 그 집에 살고 있는 사람을 내보내기 위해 지급한 이사(명도)비용은 필요경비로 인정되지 않습니다. (재산01254-2947, 1988.10.13 )

④ 체납관리비는 기존에 살던 사람이 미납한 관리비를 대신 내야 할 경우, 이 금액을 필요경비로 인정받기 위해서는 두 가지 요건이 충족되어야 합니다.

첫째는 기존 점유자를 상대로 구상권을 행사하더라도 이를 상환 받을 가망이 없어야 합니다. 둘째는 관리규약에 정해진 단전·단수 등의 조치를 피하기 위해 부득이하게 납부한 상황이어야 합니다. 이 두 가지 요건이 충족됐을 경우에만 필요경비로 인정이 가능합니다. (대법원 2012두28285, 2013.04.26 판결)

⑤ 대항력 있는 세입자의 전세보증금에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액은 필요경비에 산입됩니다.(재일46014-1942, 1999.11.06) 이때는 1)해당 물건의 경매정보지, 2)배당표, 3)임대차계약서, 4)임차보증금을 지급한 통장 내역 등을 자료로 챙겨놓으셔야 합니다.
⑥ 유치권은 판결문 등에 의해 효력이 있는 것으로 인정받은 진짜 유치권자에게 실제로 지출한 비용이라면 필요경비에 산입됩니다. 반면 법적 지급 의무가 없는 유치권자에게 지출한 비용은 필요경비로 산입되지 않습니다.(소득세법 집행기준 97-163-16 [필요경비에 산입되는 유치권], 소득세법 집행기준 97-163-17 [필요경비에 산입되지 아니하는 유치권] )

다음은 부동산 매매업입니다.

일반적으로는 취득 후 단기로 부동산을 매매하면 단기 양도세율(1년 50%, 2년 40%)이 적용되지만, 부동산의 매매를 목적으로 하는 사업자가 부동산을 판매하는 경우에는 다릅니다. 부동산매매사업자로 신고 되어 있으면 부동산의 취득과 매매횟수에 관계없이 비 업무용토지를 제외한 부동산에 대해서는 하루만 보유하고 매도해도 단기 양도세율이 아닌 일반세율(6-38%)을 적용 받습니다.

부동산매매업 신고를 하지 않았더라도 과세당국이 부동산매매사업자로 간주하고 세금을 추가로 부과하는 경우도 있습니다. 부가가치세법상 1과세기간(6개월)에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우이거나 또는 과세기간별 취득횟수나 판매 횟수에 관계없이 부동산의 규모, 횟수, 태양(態樣) 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있을 때 이를 과세당국이 부동산매매사업자로 판단할 경우도 있습니다.

이 경우 다음과 같은 일이 발생할 수 있습니다.

① 국민주택범위(85㎡, 평수로는 33평 초과)를 초과하는 주택을 매도한 경우 건물부분에 대한 부가가치세 추가 징구.

② 양도세 감면 대상 주택(예를 들어 2013년 4·1 부동산대책에 해당하는 주택 등)을 매도한 경우에 이에대한 감면 혜택을 박탈당할 수 있음. 그 이유는 부동산매매사업자는 양도차익이 나더라도 이를 양도소득이 아닌 사업소득으로 간주하기 때문.

마지막으로 부가가치세에 대해서 언급을 합니다.
상가나 오피스텔을 경매로 낙찰 받은 경우 주의가 필요합니다. ‘부가가치세 별도’라는 특별매각조건이 있는 경우가 아니라면, 낙찰가에는 부가가치세가 포함되어 있지 않은 것으로 봅니다. (부가가치세법 시행령 제18조 제3항, 2006년 개정)

반면에 이 물건을 매각할 경우에는 부가가치세를 매수인으로부터 징수하여 납부해야 할 경우도 있습니다.
이상 조세전문가가 아닌 경매투자자로서, 그 동안 경험한 바를 바탕으로 경매와 관련되어 발생할 수 있는 세금 문제를 정리해 보았습니다. 세금 문제에는 다양한 변수가 존재하므로, 매도시에는 반드시 조세전문가와 먼저 상의하시길 당부합니다.

[김동우 프로필]

• 경북대학교 경영대학원 수료
• 주택임대사업자등록
• 펀드매니저

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