[시론]종합부동산세 인상 시 고려사항

(조세금융신문=안경봉 국민대 법대 교수) 지난해 8.2 부동산대책, 9.5 부동산대책, 10.24 가계부채 종합대책 등을 통해서 부동산 가격이 잡히는 듯하였으나, 2018년 들어와 다시 부동산 시장이 서울을 중심으로 들끓자 문재인 정부는 8.27 부동산대책, 9.13 대책에 이어, 9.21 부동산 공급확대 대책까지 다양한 대책을 내놓고 있다.

이 중에서 최근 나온 9.13 대책은 종합부동산세 인상을 골자로 한 것이다.

우선 3주택이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자 종합부동산세 추가과세이다. 그리고 세부담 상한을 상향 조정하여 조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상 가진 자는 150%에서 300%로 인상하고, 1주택자 및 기타 2주택자는 현행 150%를 유지하겠다는 것이다.

그밖에도 정부는 종합부동산세의 공정시장가액비율(註: 세금 부과의 기준이 되는 과세 표준을 정할 때 적용되는 공시 가격 비율)을 추가 상향조정을 할 계획이다. 공정시장가액비율을 현행 80%에서 2019년부터 연 5%씩 2022년까지 100%까지 인상할 계획이다.

1주택자의 경우도 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출은 실거주 목적인 경우(기존주택 최장 2년 이내 처분 조건부)를 제외하고, 원칙적으로 금지하고, 양도소득세제를 강화하여 고가 1주택자의 장기보유특별공제 요건을 강화하고, 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간을 3년에서 2년으로 단축할 예정이다.

부동산시장의 가격안정을 위해 역대 정부는 양도소득세제를 많이 활용하였고, 참여정부와 문재인 정부는 보유세를 강화하여 수요를 억제함으로써 부동산시장의 가격안정을 꾀하려는 정책을 추진하고 있다.

역대 정부의 세제는 부동산 거래세(취득세, 양도소득세)의 부담은 과도하고, 부동산 보유세의 부담은 적었던 반면, 문재인 정부 들어와서는 지난 해 8.2 부동산대책을 통해 다주택자의 양도소득세를 중과하는 조치를 취한 데 이어, 이번에는 부동산 보유세를 강화함으로써 부동산 거래세 뿐만 아니라 부동산보유세의 부담은 적지 않게 되었다.

어찌 보면 취득세는 취득시점의 선납적 부동산 보유세라 해도 과언이 아니므로 문재인 정부 들어 부동산보유세의 부담은 매우 과중하게 되었다.

부동산 보유세의 기능을 흔히 세수기능(稅收機能) 이외에 대체로 ① 소득세 세제 및 세정의 보완적 기능, ② 응능과세원칙, ③ 소득및 부의 재분배, ④ 응익과세원칙 이 4가지를 드는데, 종합부동산세는 부동산 가격의 안정화를 추구하고, 국세로 거두어들인 재원을 부동산 교부세 형태로 지방자치단체에 배분함으로써 지역 간의 형평을 추구하고자 하는 정책세제의 기능에 초점이 있다고 할 수 있다.

조세를 정책수단으로 사용하고자 한다면 조세평등원칙의 훼손을 정당화할 수 있는 정도의 정당성이 요구되며, 다른 사회 경제정책보다 효율적이어야 하며, 목적과 수단의 관계가 비례의 원칙에 어긋나지 않아야 함에도 불구하고, 부동산 가격안정을 위해서 부동산보유세제를 강화하는 것이 과연 효율적인 정책수단인가 하는 점에 관해서는 검토가 필요하다.

부동산 가격은 부동산 시장여건에 따라 변화를 가지는 반면, 조세의 자본환원(註: 세금이 어떠한 자산에 매년 일정한 비율로 부과되거나 그 자산으로부터의 수입에 부과된다면 이것은 자산으로부터의 순수입을 줄이는 결과를 가져오므로 그 자산의 가격이 떨어지는 현상을 말함)은 한 시점에 생기기 때문에 일회적인 보유세 강화를 통해 가격안정을 달성하기에는 본질적으로 무리가 있기 때문이다.

뿐만 아니라 종합부동산세 과세표준의 현실화율이 80%에 달하고 있는 현재 시점에서 공정시장가액비율을 2022년까지 100%로 인상하는 경우 원본에 대한 침해가 있는 것이 아닌가 하는 의문이 생길 수 있다.

이와 같이 하는 경우 짧은 기간 동안에 급속한 세부담 증가로 인한 납세자의 불만(단기간의 세금부담증가), 소득규모를 고려하지 않은 세부담증가(소득을 고려하지 않은 세부담증대)로 인한 조세저항을 어떻게 해결할 것인지 하는 문제가 남는다.

헌법재판소가 종합부동산세와 관련하여 2008년 1주택 장기보유자에 대하여 예외를 주지 않고 세금을 부과한 것에 대하여 헌법불합치결정을 이미 선고한 바가 있음을 상기할 필요가 있다.

종합부동산세가 응능과세로서의 성격을 갖는 것이라면 부동산을 구입하는 자금을 어떻게 마련한 것인가 하는 점을 고려할 필요가 있다.

10억원 부동산을 구매하기 위하여 은행에서 4억원을 빌린 사람과 그렇지 않은 사람의 담세력은 동일할 수 없기 때문이다. 소득규모의 파악이 어렵다면 우선적으로 고령자 가구, 장애인 가구, 일시적 유동성 제약에 빠진 가구 등에 대하여 종합부동산세를 경감하는 장치를 마련할 필요가 있다.

우리나라 종합부동산세는 누진세율을 사용하고 있는데, 부동산 보유세가 응능과세뿐만 아니라 응익과세의 성격이 높은 점을 감안한다면 비례세율 채택을 차제에 고려할 필요가 있다. 응능과세는 비례세율만으로도 달성가능하며 반드시 누진세율을 요구하는 것은 아니다.

비례세율을 채택하게 되면 소득의 구성이 다르거나 별산(別算) 또는 합산(合算)을 하는 경우에도 모두 동일하게 조세를 부담하는 것이 가능하기 때문이다.

마지막으로 지금처럼 부동산 가격이 급등하는 시기에는 지역적인 부동산시장의 경기조절을 위해 투기지역 내지 조정대상지역이라는 개념이 필요하다 보니 종합부동산세가 지역차별적으로 운영되고 있다.

그 결과 종합부동산세는 고가 주택이 소재한 일부 자치단체에서 세수가 발생하지만 세수 활용은 모든 자치단체에 재정력, 복지수요, 교육수요, 재산세부과실적 등을 기준으로 배분되고 있는데, 종합부동산세의 응익과세 성격을 고려한다면 종합부동산세 세수입 배분은 종합부동산세의 세수가 높은 자치단체에 상대적으로 높은 비율로 귀속시키는 것이 보다 형평에 맞을 것이다.

[프로필] 안 경 봉