(조세금융신문=정승조 세무사) 세금은 줄이는 것도 중요하지만 불필요한 세금을 내지 않는 게 더 중요한 것 같다. 2억원의 세금을 1억원으로 줄이는 것도 중요하지만, 1세대 1주택 비과세인줄 알았는데 비과세 요건을 충족하지 못해서 3억원, 5억원, 10억원의 세금을 내는 사람들을 종종 보게 된다.

 

 

 

 

1. 1세대 1주택 비과세 적용여부에 따른 세금차이

구 분	5억원 취득 → 10억원 양도	10억원 취득 → 20억원 양도	20억원 취득 → 40억원 양도
매매차익	5억원	10억원	20억원
비과세 요건 충족 O	-	0.1억원	0.9억원
비과세 요건 충족 X	1.2억원	2.8억원	6.2억원

주) 모두 15년 보유, 10년 거주 가정, 지방소득세 포함

 

위 경우 모두 1세대 1주택 요건을 충족한다면 세금이 없거나 1억원 이하이다. 다만 1세대 1주택 요건을 하나라도 충족하지 못하여 세금이 부과되면 약 1.2억원에서 6.2억원의 세금을 내게 된다. 1세대 기준으로 1주택이면 비과세가 적용되는데 뭐 그리 어렵다고 해당이 안 된다는 것일까?

 

2. 1세대 1주택 비과세가 안 되는 경우

 

① 주택이 2주택인 경우

 

오피스텔, 생활형숙박시설, 시골집 등은 어떤 경우에는 주택수에 포함되고 어떤 경우에는 주택수에 포함되지 않는다고 한다. 취득세, 종합부동산세, 재산세, 1세대 1주택 비과세, 양도소득세 중과세, 그리고 주택 청약 시에도 주택수에 따라 적용기준이 달라지는데 주택수 판단 기준은 모두 다르기 때문이다.

 

그런데 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 주택여부는 허가여부나 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이므로 사람이 주거용으로 사용하는 대부분이 주택에 포함된다고 볼 수 있다.

 

따라서 1세대 1주택 비과세를 판단할 때에는 오피스텔이라고 단순하게 주택에서 빠진다고 판단하지 말고 사람이 살고 있는 모든 곳을 엄격히 판단해야 한다(1세대 1주택 판단 시 상가로 사용하는 오피스텔은 주택수에서 빠지지만 실질적으로 주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택에 해당될 수 있기 때문이다).

 

② 사실 2주택인데 1주택인 척 하는 경우

 

동일세대인 부모와 자녀가 각각 1주택을 보유하는 경우 자녀의 주소지를 옮기고 각각 1세대 1주택 비과세로 신고하는 경우가 있다.

 

1세대 1주택 비과세에 따른 세금 차이가 크다보니 세대를 분리하는 경우인데, 실질적으로 세대가 분리되면 비과세가 가능하지만 실질적으로는 동일세대이면서 분리된 척(?)하다가 세금을 추징되는 경우들도 많다.

 

세금 차이가 얼마 나지 않는다면 운(?)에 맡길 수도 있겠지만 세금 차이가 큰 경우가 대부분이니 확실한 세대분리를 고려해야 할 것이다.

 

③ 상속주택

 

1주택을 보유한 상태에서 상속주택을 취득하면 기존 주택을 양도할 경우 기간에 관계없이 1세대 1주택 비과세가 가능하다. 단, 모든 상속주택이 적용되지 않는다.

 

상속인이 피상속인과 동일세대이면 안 되고 후순위 주택 역시 대상이 아니다. 상속 당시 아버지랑 같이 살고 있었다면 아버지로부터 상속받은 주택은 특례대상이 아니며, 아버지가 2주택 이상 보유하고 있었다면 보유기간이 가장 긴 1주택만 특례 대상이다.

 

즉, 상속주택이라고 무조건 주택수에서 빠지는 것이 아니니 모든 경우의 수를 고려해서 판단해야 할 것이다.

 

A 일반주택 보유상태 → B 상속주택 취득		선순위 B주택(보유기간↑)		후순위 B주택(보유기간↓)
		최대지분 상속	소수지분 상속	최대지분 상속	소수지분 상속
1세대 1주택 비과세 판단 (A주택 매각시)	상속주택 특례	비과세 O 소득령 155조 2항	비과세 O 소득령 155조 3항	비과세 X
	수도권 외 특례	(수도권 외 일부 읍, 면 지역) 피상속인 5년↑ 거주주택 비과세 O 소득령 155조 7항
	동일세대 상속	비과세 X

 

5년간 상속주택은 주택수로 안 보는 것은 종합부동산세 판단시 적용되는 것으로 주택수를 판단할 때에는 반드시 1세대 1주택 비과세 적용 시 판단 기준인지를 살펴봐야 한다.

 

④ 임대주택

 

1세대 1주택 판단시 임대주택으로 등록된 주택을 주택수에서 제외해주는 특례가 있다. 단 여기서 주의해야 될 것은 이것은 공짜가 아니며 단지 순서 바꾸기일 뿐이다.

 

사례로 살펴보자. A주택은 3억에 사서 현재 10억, B주택은 1억에 사서 현재 3억이라고 가정해보자. A주택을 매각하고 싶으면 B주택을 먼저 매각해서 세금을 내고 A주택을 1세대 1주택 비과세를 받는 것이 유리할 것이다.

 

그런데 간혹 B주택을 먼저 매각 못하는 경우도 있다. 예를 들면 부모님이 거주하는 계시는 경우가 있다. B주택이 기준시가 6억 이하라면 임대주택으로 등록해서 5년 이상 임대를 주고 A주택에 2년 거주했다는 가정이면 B주택을 주택수에서 제외하고 A주택을 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.

 

임대주택을 등록하는 혜택 중에 하나이다. 단 B주택 임대의무기간 준수 및 임대료 상한제 등의 의무를 지켜야한다.

 

그런데 공짜가 아니라 순서 바꾸기란 의미는 A주택을 비과세 받고 향후 B주택을 매각할 때 (B주택이 1세대 1주택일지라도) 세금을 내야 한다.

 

일반적으로 B주택을 먼저 세금내고 A주택을 매각하면 A주택 매매차익 전체에 대해서 비과세 되는 것인데, B주택을 임대주택 등록해서 A주택을 먼저 비과세 받은 경우라면 향후 B주택을 매각할 때 A주택 매각한 이후 분에 대해서만 1세대 1주택 비과세가 적용된다,

 

즉 A주택 매각일 까지 발생한 B주택의 매매차익(1억→3억)에 대해서는 향후 세금을 내야 되는 것이다.

 

그런데 이걸 고려하지 않고 A주택이 비과세 받고 향후 B주택 역시 1세대 1주택으로 판단해서 전체 매매차익에 대해서 비과세를 적용하여 신고하는 경우 세금 추징이 발생할 수 있다.

 

3. 세무사 수수료는 보험료?

 

많은 사람들이 1세대 1주택 비과세도 신고를 해야 되는지 문의한다. 비과세는 원칙적으로 신고대상은 아니다.

 

다만 양도가액 12억 초과하는 경우는 초과분에 대한 세금을 신고해야 되므로 세금을 신고해야 한다. 또한 실무상 12억 이하 비과세 대상일지라도 비과세라고 명시해서 신고를 한다.

 

그리고 더욱 중요한건 세무대리인을 통해서 1세대 1주택 비과세를 신고하면서 비과세 인지 아닌지를 판단하기 위함인 것이다.

 

앞서 본 사례처럼 1세대 1주택 비과세는 아주 단순하지만 (1+1=2) 1세대 1주택 비과세를 판단하는 과정에서 상당히 변수가 많고 비전문가가 놓치는 부분이 많을 수 있다.

 

그래서 항상 1세대 1주택 비과세라 할지라도 양도 전에 세무대리인을 통해서 비과세 여부를 판단하고, 양도 후 비과세로 신고를 하라고 권유한다. 아니 반드시 하라고 한다.

 

세무사 수수료가 부담되고 신고해주는 세무사가 모든 걸 보장해주는 것은 아닐지라도 세무사 수수료를 보험료라 생각해라. 그 돈 아끼려다가 몇 억씩 세금을 더 내는 사람들을 종종 보곤 한다.

 

[프로필] 정승조 세무사

• (현) 기업은행 자산관리전략부

• (전) 우리은행 WM사업부

• (전) 신영증권 패밀리오피스

• (전) 농협은행 WM사업부

• (전) 세무법인 대양 등 근무

• (자격증) 세무사/공인중개사/금융자산관리사 등

 

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