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세 · 재테크

자산관리 세무상식(31)...임대료 110만원 받으면 세금은 얼마인가요?

(조세금융신문=정승조 세무사) 임대료가 나오는 상가를 계약하러 가기 전에 많은 것을 챙겨야겠지만 중요한 한 가지는 세금일 것입니다. 110만원 임대소득이 나온다고 가정하면 세금은 어느 정도가 되는지 알아보겠습니다.

 

1. 부가가치세 포함 여부

 

상가를 임대하는 경우 내가 받을 임대료가 부가가치세를 포함한 금액인지 별도인지를 반드시 확인해야 합니다. 부가가치세를 포함해서 월 110만원을 받는다면 부가가치세 10만원은 내 돈이 아닙니다. 부가가치세는 임차인에게 받아서 국가에 내야 하는 세금인 것입니다. 따라서 월 100만원만 내 임대수익이 되는 것입니다. (일부 간이사업자의 경우는 다를 수 있습니다)

 

만약, 100만원에 계약했는데 부가가치세가 포함된 금액이라고 한다면 내가 받는 임대수익은 91만원(100만원*100/110)이 되는 것입니다.

 

<참고>

상가를 빌려 쓰는 임차인 역시 계약할 때 임차료에 부가가치세가 포함 된 것인지 반드시 확인해야 됩니다. 300만원에 계약했는데 부가가치세가 별도라면 매달 330만원을 지불해야 됩니다. 일반 과세 사업자의 경우 향후 부가가치세 신고 시 납부할 세액에서 차감하거나 일부 환급이 될 수도 있지만 당장 현금 흐름 등을 고려해야 하므로 상가를 계약할 때에는 항상 부가가치세를 고려해야 됩니다.

 

2. 종합소득세 계산

 

그렇다면 종합소득세는 얼마일까요? 세금을 계산할 때는 항상 두 가지를 기억하라고 말씀 드립니다.

 

(1) 번 거(임대수익)에서 쓴 거(필요경비)를 빼고

(2) 그 차액에 세율을 곱하면 세금

 

부가가치세를 제외한 월 100만원의 1년 치는 1200만원으로 이 금액이 번 거(임대수익)에 해당합니다.

 

번 거를 찾았으니 쓴 거는 어떤 금액인지 알아봅시다. 쓴 거는 항상 그 사업과 관련된 비용을 찾으면 됩니다. 임대료를 받기 위해 들어간 비용들이 해당될 것입니다. , 부동산을 취득하기 위해 들어간 비용은 제외됩니다. (취득 관련 비용은 향후 부동산 처분시 납부할 양도소득세 계산 할 때 차감될 것입니다.)

 

임대와 관련된 비용으로는 예를 들면 매년 납부하는 재산세나, 상가 임대차 계약을 할 때 들어간 공인중개사 비용(건물을 취득, 양도시 발생한 공인중개사 비용은 제외 양도소득세 때 적용), 부동산 관련 대출 이자 비용 등이 있을 것입니다. 이러한 비용은 사람마다 다를 것이라 여기서는 임대수익의 30%를 쓴 돈(필요경비)라 가정해 보겠습니다.

 

번 거 1200만원 쓴 거 360만원(30% 가정) = 차액 840만원

 

 

3. 종합소득세 세율은 계단형 물통

 

종합소득세율은 6%~45% 초과누진세율입니다. 자세한 내용은 앞서 본 자산관리에 꼭 필요한 세무 상식 성과급 1,000만원 받으면 세금이 얼마인가요?’를 참고 바랍니다.

 

차액 840만원의 세금은 840만원 * 6% = 50만원이고 지방소득세까지 감안하면 약 55만원 정도가 됩니다. 그런데 이것은 임대소득 외에 다른 소득이 없는 사람의 경우입니다.

 

4. 연봉이 1.5억인 사람이 임대소득 840만원이 추가로 발생했다면 어떻게 되나요?

 

연봉이 1.5억인 사람은 번 거는 1.5억 인 것이고 쓴 거를 대략 5천만원이라고 가정했을 때 물통에 1억원 어치가 담겨있게 됩니다.

 

1억에 대한 세금은 (1400만원 * 6%) + (3600만원 * 15%) + (3800만원 * 24%) + (1200만원 * 35%)로 계산될 것입니다.

 

그런데 종합소득세는 1년 동안 1개의 물통 안에 모든 종합소득을 넣게 됩니다. 이자, 배당, 근로, 사업, 연금, 기타소득이 모두 이 통에 들어온다고 생각하면 됩니다.

 

 이미 1억원 어치에 대한 물이 차 있을 것이고, 추가로 발생한 840만원은 전액 35%의 세율을 적용받게 될 것입니다. (그림상 빨간색)

 

840만원 * 35% = 294만원이고 지방소득세까지 감안하면 약 323만원이 될 것입니다.

 

4. 결론(요약)

 

임대료

 

110만원 11320만원

 

 

 

부가가치세

 

10만원 X 12= 120만원 (내 돈 X)

 

 

 

번 거 쓴 거

 

1200만원 360만원(필요경비 30% 가정) = 840만원

 

 

 

X 세율

 

840만원 X 6% X 1.1 = 55만원

840만원 X 15% X 1.1 = 139만원

840만원 X 24% X 1.1 = 222만원

840만원 X 35% X 1.1 = 323만원

840만원 X 45% X 1.1 = 416만원

 

 

 

세 후

 

784만원 ~ 1145만원

1320 120 55 = 1145

1320 120 416 = 784

 

[프로필] 정승조 세무사

• (현) 기업은행 WM사업부

• (전) 우리은행 WM사업부

• (전) 신영증권 패밀리오피스

• (전) 농협은행 WM사업부

• (전) 세무법인 대양 등 근무

• (자격증) 세무사/공인중개사/금융자산관리사 등

 

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