(조세금융신문=이재홍 세무사) 「조세특례제한법」 제99조의4에 해당하는 농어촌주택등과 「소득세법시행령」 제155조 제7항에 해당하는 농어촌주택의 요건을 잘 따져보면 절세가 가능하다. 즉, 농어촌주택을 보유하고 있더라도 일반주택을 양도할 때 비과세되기 때문이다.

 

Ⅰ. 「조세특례제한법」 제99조의4 농어촌주택(고향주택)

 

농어촌주택 및 고향주택 “취득 전에 보유하던 일반주택”을 양도하는 경우에는 농어촌주택 등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 비과세규정을 적용한다.

 

농어촌주택(고향주택)은 주택 및 이에 딸린 토지의 기준시가 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(한옥은 4억원)을 초과하지 않아야 하며, 취득 후 3년 이상을 보유하여야 한다.

 

이때 일반주택이 소재한 읍·면 지역 또는 연접한 읍·면지역(고향주택은 같은 시 또는 연접한 시)이 아닌 곳에서 농어촌주택을 취득하여야 한다.

 

농어촌주택의 취득기간요건 및 지역요건 체크

 

1세대가 2003년 8월 1일부터 2022년 12월 31일까지의 기간에 취득(유상·무상취득 불문, 자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하여야 한다.

 

취득 당시 “다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외”한 지역으로서 읍·면 또는 인구 20만이하 시의 동(별표 12에 따른 시 지역에 속한 동)에 소재하여야 한다.

 

① 수도권지역(경기도 연천군, 인천광역시 옹진군은 제외) ② 도시지역 ③ 조정대상지역(2021.1.1.이후 취득분부터 적용, 2020.12.31.이전은 투기지역) ④ 토지거래허가구역 ⑤ 관광단지

 

주택에 대한 연면적 기준(단독 150㎡, 공동 116㎡ 이내)은 2017년 1월 1일 이후 양도분부터 삭제되었으며, 대지면적 기준(660㎡)은 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 삭제되었다.

 

고향주택의 취득기간요건 및 지역요건 체크

 

고향주택은 1세대가 2009년 1월 1일 부터 2022년 12월 31일까지의 기간에 취득(유상·무상취득 불문, 자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하여야 한다.

 

고향에 소재하는 주택으로서 취득 당시 인구 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 별표 12에 따른 시 지역(“다음의 지역을 제외”)에 소재하여야 한다. 농어촌주택과 달리 고향주택은 도시지역 및 토지거래허가구역이 제외되지 않는다.

 

① 수도권지역 ② 조정대상지역(2021.1.1.이후 취득분부터 적용, 2020.12.31.이전은 투기지역) ③ 관광단지

 

“대통령령으로 정하는 고향”이란 ①가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지로서 ②10년 이상 거주한 사실이 있는 지역을 말하며, 해당 시 지역 및 연접한 시지역(군 지역에 연접한 시 지역을 포함)을 말한다.

 

농어촌주택 등을 3년 이상 보유하지 않은 경우 추징

 

농어촌주택 등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 특례를 적용한 후 사후관리를 적용받는다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 의한 수용·협의매수, 사망으로 인한 상속 또는 멸실의 사유로 인하여 당해 농어촌주택 등을 3년 이상 보유하지 아니하게 되는 경우는 제외한다.

 

일반주택 비과세 후 조특법상 농어촌주택 등을 비과세 받기 위한 보유기간 계산

 

일반주택과 「조세특례제한법」 제99조의4에서 규정하는 농어촌주택 등을 보유한 거주자가 일반주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세를 적용받은 후, 남은 농어촌주택에 대한 1세대 1주택의 비과세 판정시 보유기간은 당초 취득일이 아닌 소유주택으로 변경한 날(일반주택을 양도한 날)부터 기산함(서면부동산 2021-1605, 2021.9.3.)에 주의하여야 한다.

 

기타 고려해야 할 사항

 

농어촌주택 등이 일반주택의 양도일까지 농어촌주택 등의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에는 가액기준 판단시 당해 증가된 건물·토지의 가액을 포함하여 계산하며, 이때 농어촌주택 등의 보유기간은 당초 농어촌주택 등의 취득일부터 기산하여 계산한다.

 

농어촌주택 등에서 거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 보유기간을 통산한다.

 

농어촌주택 등은 1세대 3주택 이상 소유자에 대한 중과세 규정을 적용함에 있어서는 중과배제대상으로 열거되어 있지 않아 기준시가 3억원을 초과하는 경우 거주자의 주택 수에 포함된다.

 

Ⅱ. 「소득세법 시행령 제155 ⑦)의 농어촌주택

 

「소득세법시행령」 제155조 제7항에 해당하는 농어촌주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세규정을 적용한다.

 

농어촌주택의 요건 검토

 

소득세법상 농어촌주택은 다음 어느 하나에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택이어야 한다.

 

① 상속받은 주택

“피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우”에 한하며, 동일세대원으로부터 상속받은 경우(동거봉양합가의 경우 제외)에는 비과세특례가 적용되지 않는다.

 

② 이농주택

이농인(어업에서 떠난 자를 포함)이 “취득일 후 5년 이상 거주한 사실”이 있는 이농주택

 

③ 귀농주택

귀농주택이란 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농 이전에 취득한 것을 포함)하여 거주하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

 

2016년 2월 17일 이후 취득분부터는 “그 주택을 취득한 날부터 5년 이내”에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용하며, 본적지 연고지 요건이 삭제되었다.

 

㉠ 취득 당시 고가주택에 해당하지 아니할 것 ㉡ 대지면적이 660㎡ 이내일 것 ㉢ 영농 또는 영어의 목적으로 취득하는 주택으로 다음 어느 하나에 해당할 것 ⅰ) 1000㎡ 이상의 농지를 소유하는 자 또는 그 배우자가 해당 농지소재지에 있는 주택을 취득하는 것일 것 ⅱ) 귀농주택 취득 후 1년 이내에 1000㎡ 이상의 농지를 취득하는 경우 (2016.2.17.이후 취득분부터 적용) ⅲ) 어업인이 취득하는 주택일 것

 

귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 특례 적용

 

위 ③의 귀농주택의 경우에는 “귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여” 비과세특례가 인정됨에 특히 주의하여야 한다. 반면 위 ①의 상속받은 농어촌주택이나 ②의 이농주택의 경우에는 그 주택을 소유한 상태에서 일반주택을 수차례 취득 양도하더라도 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하다.

 

귀농주택의 사후관리 규정

 

위 ③의 귀농주택 소유자가 귀농일부터 계속하여 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간동안 해당 주택에 거주하지 아니한 경우 그 양도한 일반주택은 1세대 1주택으로 보지 않아 비과세된 금액이 추징된다.

 

기타 고려해야 할 사항

 

①의 상속받은 농어촌주택 규정은 일반주택이 상속받기 전에 보유하고 있는 주택이 아니어도 된다는 점에서 「소득세법 시행령」 제155조 제2항 상속주택특례나 「조세특례제한법」 제99조의4 농어촌주택과 차이가 있어 유용하게 쓰일 수 있다.

 

 

[프로필]이재홍 세무사 이재홍 사무소 대표

(전)서울시 중구청 지방세심의위원

(전)성동세무서 국세심사위원

서울시립대학교 세무전문대학원 석사(세무회계 전공)

안수남외 2인 양도소득세(광교이택스) 저자

 

 

 

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