(조세금융신문=이재홍 세무사) 상속받은 주택과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”이라 한다)을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 규정을 적용한다(소령 155 ②). 이때 주택수에서 제외되는 상속주택의 범위와 비과세대상인 일반주택의 범위의 판단이 쉽지 않으므로 주의를 요구한다.
1. 상속주택의 범위
피상속인 기준으로 1주택만 특례상속주택으로 인정함에 주의
피상속인이 2주택 이상을 상속하는 경우 피상속인 기준으로 아래의 요건 중 선순위에 따른 1주택(이하 “선순위 상속주택”이라 한다)만 특례상속주택으로 인정한다.
① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
② 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
③ 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택
④ 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)
다수의 상속주택을 여러 명의 상속인이 나누어 상속받을 경우 각각 상속주택에 해당이 되는 불합리한 점 때문에 피상속인을 기준으로 1주택만 특례 상속주택으로 인정한다.
따라서 아래 사례처럼 피상속인 및 상속인의 주택 보유상황에 따라 특례 상속주택으로 인정받기 위한 전략이 필요해 보인다.
<사례1> 부친이 2개의 주택(가액이 비슷하다고 가정)을 보유하던 중 사망하여 별도세대인 두 자녀가 각각 1채씩 상속받은 경우로 자녀1은 상속개시 당시 1개의 일반주택을 보유하고 있고 자녀2는 무주택자라면 선순위 상속주택을 자녀1이 받아 특례를 적용받는 것이 유리하다.
<사례2> 부친이 2개의 주택(가액이 비슷하다고 가정)을 보유하던 중 사망하였고, 두 명의 자녀는 각각 일반주택을 1채씩 보유하고 있다고 가정하자. 동일세대인 자녀1(동거봉양합가 아니라고 가정)와 별도세대인 자녀2가 각각 1채씩 상속받은 경우 선순위 상속주택을 별도세대인 자녀2가 받아 특례를 적용받는 것이 유리하다.
<사례3> 부친이 시골에 오래전 취득한 주택 1채(가액 낮음)와 서울로 상경하면서 취득한 아파트 1채를 보유하고 있는 경우 부친의 2채 중 현재 상태로라면 소유기간이 긴 시골주택이 선순위 상속주택이 될 것이므로 돌아가시기 전에 미리 시골주택을 처분하여 서울의 아파트가 특례 상속주택이 되게 하는 것이 유리하다.
동일세대로부터 상속받은 경우 특례적용 여부
원칙적으로 별도세대가 주택을 상속받은 경우에 상속주택 특례가 적용된다.
다만, 동거봉양을 위해 1주택자인 자녀가 1주택자인 부모와 세대를 합가한 후 부모의 사망으로 부모가 합가 당시 보유하던 주택을 자녀가 상속받고 자녀가 세대를 합치기 전부터 보유하던 주택을 양도하는 경우에는 특례가 적용된다.
따라서 합가 당시 부모가 무주택자로서 합가 후 부모가 취득한 주택을 상속받는 경우 및 합가 당시에 자녀가 무주택자로서 합가 후 일반주택을 취득한 경우에는 특례가 적용되지 않는다.
조합원입주권 및 분양권을 상속받아 신축한 주택도 상속주택이 될 수 있다
상속당시 꼭 주택만 특례가 적용되는 것이 아니라 입주권 또는 분양권 상태로 상속받았지만 추후 완공되어 주택이 되는 경우도 특례가 적용된다.
즉, 조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택도 2008년 2월 22일 이후 양도하는 분부터 상속주택에 포함되며, 분양권(피상속인이 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 한함)을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택도 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 상속주택에 포함한다.
상속받은 주택이 재개발·재건축 등으로 2이상의 주택이 된 경우 문제
상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업, 재건축사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우 2020년 2월 11일 이후 양도분부터 선순위 상속 1주택에 대해서만 상속주택 특례를 적용한다.
상속주택을 멸실 후 신축한 경우도 상속주택의 연장으로 본다
상속받은 주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우 1999년 9월 15일 이후부터는 그 새로운 주택은 상속받은 주택으로 보고 있다(국세청법령심사협의회 1999.9.15).
일반주택을 양도할 때까지 상속주택이 협의분할하여 등기하지 아니한 경우 문제
상속주택 외의 주택을 양도할 때까지 상속주택을 「민법」 제1013조에 따라 협의분할하여 등기하지 아니한 경우에는 법정상속분(민법 제1009조 및 제1010조)에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 본다.
다만, 상속주택 외의 주택을 양도한 이후 「국세기본법」 제26조의2에 따른 국세 부과의 제척기간 내에 상속주택을 협의분할하여 등기한 경우로서 등기 전 「소득세법 시행령」 제155조 제2항 및 제3항에 따라 제154조 제1항을 적용받았다가 등기 후 같은 항의 적용을 받지 못하여 양도소득세를 추가 납부하여야 할 자는 그 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부하여야 한다.
2. 일반주택의 범위
상속받는 시점에 상속인이 보유하고 있는 일반주택이어야 한다
2013년 2월 14일 이전에는 상속주택을 보유한 상태에서 수차례 취득한 일반주택에 해당되더라도 1세대 1주택 비과세특례를 적용받을 수 있었다. 이러한 문제점 때문에 세법을 개정하여 2013년 2월 15일 이후 취득하여 양도하는 분부터는 다음과 같이 “상속개시 당시 보유하고 있던 상속인의 일반주택에 한하여” 비과세를 적용함에 유의하여야 한다. 따라서 무주택자가 상속으로 1주택을 취득한 경우 상속개시일 이후에 일반주택을 취득하더라도 상속주택 특례를 적용받을 수 없음에 주의해야 한다.
① 상속개시 당시 보유한 주택
② 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 (2014.2.21 이후 양도분부터 적용)
③ 상속개시 당시 보유한 분양권(2021.1.1 이후 취득한 분양권에 한함)에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택(2021.1.1 이후 양도하는 분부터 적용)
일반주택에서 제외되는 경우
2018년 2월 13일 이후 증여받은 분부터 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 또 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 분양권(피상속인이 2021.1.1 이후 취득한 분양권에 한함)에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택도 일반주택에서 제외된다.
일반주택 아닌 조합원입주권이나 분양권을 양도하는 경우 상속주택 특례적용 여부
상속주택 외의 일반주택을 양도할 때 적용되는 규정이므로 조합원 입주권(분양권)을 양도하는 경우에는 적용대상이 아니며, 「소득세법」 제89조 제1항 제4호에 따른 조합원입주권 특례적용대상도 아니다(서면부동산 2015-1685, 2015.10.26). 따라서 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권(2021.1.1. 이후 취득한 분양권에 한함)에 의하여 완공된 주택을 양도하여야 특례가 적용된다.
무주택자가 별도세대원으로부터 2주택을 상속받아 1주택을 양도하는 경우
별도세대원인 피상속인으로부터 받은 상속주택 2개를 소유한 1세대가 선순위 상속주택외의 상속주택 1개를 양도할 때는 양도한 상속받은 1주택은 「소득세법 시행령」 제155 제2항에서 규정하는 “그 밖의 주택” 즉, 일반주택으로 보지 않아 비과세특례가 적용되지 않는다(서면부동산 2015-1134, 2015.7.14, 조심 2018서3806, 2019.4.18).
기타 주의사항
상속주택 특례규정은 상속주택과 일반주택을 보유한 자가 일반주택을 양도하는 경우에 상속주택은 없는 것으로 보아 비과세를 적용하는 규정이다. 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 비과세 될 수 없고 과세대상이다. 다만, 먼저 양도하는 상속주택의 다주택 중과세 판정시 양도하는 상속주택이 「소득세법 시행령」 제155조 제2항에 따른 선순위 상속주택이라면 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하는 경우 중과에서 제외되어 일반세율로 과세된다(소령 167조의10 ① 13호).
[프로필]이재홍 세무사 이재홍 사무소 대표
(전)서울시 중구청 지방세심의위원
(전)성동세무서 국세심사위원
서울시립대학교 세무전문대학원 석사(세무회계 전공)
안수남외 2인 양도소득세(광교이택스) 저자
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