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[전문가칼럼] 공동상속주택 소수지분자가 일반주택 양도시 비과세특례

 

(조세금융신문=이재홍 세무사) 상속으로 인하여 여러 사람이 1주택을 공동으로 소유하게 된 경우 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 지분이 가장 큰 소유자의 주택으로 보며, 소수지분권자는 해당 공동상속주택을 소유하지 않은 것으로 보아 비과세 판단시 주택수를 계산한다(「소득세법시행령」 제155조 제3항).

 

비과세 판단시 주택수에서 제외되는 공동상속주택 소수지분의 판단시 다음과 같은 사항을 유의하여야 한다.

 

공동상속주택의 소유자 판정 기준

 

비과세 판단시 공동상속주택의 소유자자가 누구인지 판정기준은 다음과 같다. 상속후에 증여나 매매 등으로 공유자간 지분의 변동이 있더라도 지분 판정 기준일은 상속개시일 현재를 기준으로 한다.

 

① 상속지분이 가장 큰 상속인

② 상속개시 당시 당해주택에 거주하는 자

③ 최연장자

 

상속개시 당시 동일세대인 경우의 문제

 

상속 당시 동일세대원이었던 자가 소수지분을 상속한 경우 주택수에서 제외되는지 여부에 대해 국세청 유권해석(사전법령해석재산 2021-199, 2021.5.31.)에서는 별도세대원으로부터 소수지분을 상속받은 경우 및 동거봉양합가로 동일세대가 된 후에 상속받은 경우에만 거주자의 주택으로 보지 않는다고 해석하고 있다.

 

다만, 조세심판원의 결정례(조심 2018중424, 2018.4.19.)에서는 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 단서는 제3항의 소수지분권자에게는 적용되지 않다고 보고 있다. 즉, 소수지분권자는 상속개시 당시 동일세대여부에 상관없이 제3항에 따라 특례를 적용하는 것으로 보고 있다.

 

<사례>

상속인들이 주택을 모두 하나씩 가지고 있다고 가정하자. 피상속인이 보유하던 한 개의 주택을 상속인들이 공동으로 상속하는 경우 누가 소수지분을 갖는 것이 유리할까?

피상속인과 동일세대인 상속인이 지분을 가장 많이 갖게 되면 공동상속주택 소수지분이 아니므로 제3항(공동상속주택 소수지분 특례)에 따른 특례를 적용받을 수 없으며, 제2항(상속주택 특례)에 따른 상속주택 특례는 원칙적으로 별도세대의 경우에 적용되므로 제2항에 따른 특례도 적용되지 않을 수 있다. 따라서 동일세대가 소수지분을 가져 제3항을 적용받고, 별도세대가 다수지분을 가져 제2항을 적용받는 것이 유리할 수 있다.

 

공동상속주택을 여러채 소유하는 경우의 문제

 

피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 공동상속 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 2017년 2월 3일 개정세법에 따라 「소득세법 시행령」 제155조 제2항에서 정한 다음의 순위에 따른 1주택(“선순위 상속주택”이라 한다)만 제외되며 나머지 주택은 주택수에 포함한다.

 

① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

② 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

③ 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택

④ 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

 

상속개시 당시 보유하고 있던 일반주택이 아니어도 됨

 

「소득세법 시행령」 제155조 제2항에서 규정하는 상속주택 특례와 달리 제3항에서는 공동상속주택 소수지분을 상속받은 후 일반주택을 취득하더라도 특례가 적용된다고 판단된다.

 

공동상속주택 소수지분을 먼저 양도하는 경우의 문제

 

공동상속주택 소수지분 특례규정은 상속주택 소수지분과 일반주택을 보유한 자가 일반주택을 양도하는 경우에 상속주택 소수지분은 없는 것으로 보아 주택수를 산정하는 특례 규정이다.

따라서 상속주택 소수지분을 먼저 양도하는 경우에는 비과세 될 수 없고 과세대상이다. 다만, 공동상속주택 소수지분은 중과배제 되어 일반세율로 과세된다.

 

공동상속주택의 중과배제 문제

 

공동상속주택 소수지분은 다른 주택의 중과세 판단시 주택수에서 제외되며, 다음의 사항에 유의하여야 한다.

 

① 「소득세법 시행령」 제155조 제2항에 해당하는 상속주택은 상속개시일로부터 5년이내에 양도하여야 중과배제 되지만, 「소득세법 시행령」 제155조 제3항의 공동상속주택 소수지분권은 상속개시일로부터 5년 이내 양도여부에 상관없이 중과배제 된다(조심 2020서806, 2020.6.1.).

② 공동상속주택 소수지분이면 선순위 상속주택이 아니라도 중과배제 되며, 소수지분이 여러채라도 모두 중과배제 된다(조심 2019서4322, 2020.2.12.).

③ 상속개시일 현재 동일세대일지라도 중과배제 된다.

 

 

[프로필]이재홍 세무사 이재홍 사무소 대표

(전)서울시 중구청 지방세심의위원

(전)성동세무서 국세심사위원

서울시립대학교 세무전문대학원 석사(세무회계 전공)

안수남외 2인 양도소득세(광교이택스) 저자

 

 

 

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