[전문가칼럼] 오피스텔 분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리인가?

(조세금융신문=이재홍 세무사) 주거용 오피스텔 분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리인 것일까?

1세대 1주택 비과세나 다주택 중과시에는 오피스텔 분양권이 주택수에 산입되지 않음을 명확히 규정되어 있다. 다만, 일시적 2주택 중복허용기간 판단이나 조정대상지역 공고 이전에 계약한 경우 거주요건이 적용되는지 등에 대해 명확한 해석이 없었으나 2022년 10월 19일 이후 양도분부터는 주거용 오피스텔 분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리로 보지 않고 있음에 주의하여야 한다.

1. 다주택중과 및 비과세 판단시 오피스텔 분양권의 주택 수 포함 여부

주거용 오피스텔 분양권은 당연히 다주택중과 및 1세대 1주택 비과세 판단시 주택수에 포함되지 않는다. 주택수에 포함되는 분양권은 「소득세법」 제88조 제10호에서 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 “주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함)”라고 규정하고 있기 때문이다.

2. 무주택 세대가 오피스텔 분양권을 2017년 8월 2일 이전에 취득한 경우 거주요건 적용 여부

무주택 세대가 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 주택은 「소득세법 시행령」 부칙 제28293호(2017.9.19.)에 따라 거주요건이 적용되지 않는다.

그렇다면 2017년 8월 2일 이전에 오피스텔분양권을 취득한 경우로서 2017년 8월 3일 이후에 완공되어 주거용으로 사용되는 경우는 거주요건이 적용되는 것일까? 오피스텔 분양권은 부칙에서 말하는 주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하지 않아 거주요건이 적용되는 것으로 판단된다.

3. 조정대상지역 공고 이전 오피스텔 분양계약 시 비과세 거주요건 적용 여부

무주택 세대가 조정대상지역 공고 이전에 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 경우 거주요건이 적용되지 않는다(소령 154조 1항 5호).

그렇다면 무주택 세대가 조정대상지역 공고 이전에 오피스텔 분양권을 취득하고, 해당 오피스텔이 조정대상지역 공고 이후에 완공되어 주거용으로 사용할 경우 거주요건이 적용되는지에 대해 논란이 많았다.

기획재정부에서는 최근 오피스텔 분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리가 아니므로 조정대상지역 공고일 이전에 분양권을 취득했더라도 거주요건이 필요하다는 유권해석(기획재정부재산-1312, 2022.10.19.)을 내놓았다. 다만, 예규 형성일인 2022년 10월 19일 이후 양도분부터 적용하며, 2022년 10월 18일 이전에 양도한 경우에는 거주요건을 적용하지 않는다.

4. 조정대상지역 공고 이전에 주거용 오피스텔 분양권을 취득한 경우 일시적 2주택 허용기간

주거용 오피스텔 분양권은 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 괄호의 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하지 않아 조정대상지역 공고 이전에 분양권을 취득했더라도 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제1호의 3년의 일시적 2주택 허용기간을 적용할 수 없고, 동항의 제2호(2년)가 적용된다.

다만, 2022년 10월 19일 이후 양도분부터 해당 예규가 적용되며, 2022년 10월 18일 이전에 양도하는 경우에는 동항 제1호의 3년이 적용된다(사전법규재산 2022-637, 2022.11.9.).

5. 주거용 오피스텔 분양권을 취득한 경우 일시적 2주택 허용기간에 대한 개정부칙 적용 여부

조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을 취득한 경우 일시적 2주택에 대한 중복허용기간은 2018년 9월 13일 이전 취득은 3년, 2018년 9월 14일 이후 취득분부터는 2년, 2019년 12월 17일 이후 취득분부터는 1년으로 단축되었다가 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 다시 2년으로 개정되었다.

이때 각 개정시 마다 부칙에서는 개정일 이전에 “신규 주택(신규주택을 취득할 수 있는 권리 포함)을 취득한 경우”에는 종전규정에 따라 일시적 2주택 허용기간을 적용했는데 최근 유권해석(서면부동산 2022-1656, 2022.12.13.)에서는 주거용 오피스텔 분양권은 신규주택을 취득할 수 있는 권리가 아니므로 부칙을 적용할 수 없다고 보고 있다.

따라서 주거용 오피스텔의 경우에는 분양권 취득일이 아닌 오피스텔의 취득일을 기준으로 일시적 2주택 허용기간을 판단해야 할 것으로 보인다. 다만 해당 예규는 2022년 10월 19일 이후 양도분부터 적용된다.

6. 2018년 9월 13일 이전 오피스텔 분양권을 취득하여 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우 부칙이 적용 여부

국내에 1주택 이상을 보유한 세대가 2018년 9월 13일 이전 취득한 오피스텔 분양권에 따라 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 해당 오피스텔을 취득하고 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우로서, 해당 장기일반민간임대주택을 2022.10.19. 이후 양도하는 경우에는, 「소득세법 시행령」(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 개정된 것)부칙 제4조 제2항을 적용받을 수 없다(서면법규재산 2022-1469, 2022.12.21).

7. 주거용 오피스텔 분양권을 양도하는 경우 양도소득세 중과세율 적용 여부

2021년 6월 1일 이후 양도하는 분양권은 1년 미만 양도시 70%를, 1년 이상 보유 후 양도시 조정대상지역 불문하고 60%의 높은 중과세율이 적용된다.

그런데 중과세율이 적용되는 분양권은 「소득세법」 제88조 제10호에서 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 “주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)”라고 규정하고 있다.

따라서 주거용 오피스텔 분양권을 양도하는 경우에는 양도소득세 중과세율 적용 대상에 해당하지 않는다(기획재정부조세법령-840, 2021.09.30.). 즉, 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하므로 보유기간 1년 미만의 경우에는 50%, 보유기간 1~2년은 40%, 보유기간 2년 이상은 일반세율이 적용된다.

8. 주거용 오피스텔분양권은 「소득세법 시행령」 제156조의 3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례)의 대상이 아님

「소득세법 시행령」 제156조의 3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례)에서는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(소령 156조의3 ②) 및 3년이 지나서 양도하더라도 일정요건을 충족한 실수요목적의 경우(소령 156조의3 ③)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다.

그러나 오피스텔분양권은 「소득세법」 제88조 제10호에서 규정하는 분양권이 아니므로 「소득세법 시행령」 제156조의 3의 대상이 아니다.

신규주택으로 주거용 오피스텔을 분양받아 취득한 경우 오피스텔의 취득일을 기준으로 일시적 2주택 중복 허용기간을 판단하여 「소득세법 시행령」 제155조 제1항을 적용하여야 한다. 이 때 한 가지 알아둬야 할 점은 오피스텔을 업무용으로 사용하다가 주거용으로 전용한 경우(부동산거래관리-72, 2010.1.18.) 및 오피스텔을 분양 취득하여 공실로 보유하다가 주거용으로 사용한 경우(서면4팀-657, 2005.4.29.)에는 오피스텔의 취득일이 아닌 오피스텔을 주거용으로 사용한 날부터 주택으로 보고 일시적 2주택에 대한 중복 허용기간을 계산하도록 하고 있다.

9. 오피스텔이 완공되어 주거용으로 사용되는 경우 비과세 및 다주택중과시 주택 수 산입

오피스텔이 완공되어 주거용으로 사용되는 경우 오피스텔은 공부상 주택은 아니지만 거주목적의 주거용 오피스텔로 확인되는 경우 공부상 용도와 상관없이 주택으로 판단하여 다주택중과 및 1세대 1주택 비과세 판단시 주택수에 포함된다. 실무를 하다 보면 안타까운 일들이 많은데 주거용 오피스텔을 주택수에 산입하지 않고 비과세나 다주택중과를 판단하여 나중에 거액이 추징되는 경우가 아주 많이 발생한다.

또 공실인 오피스텔의 경우 분양으로 취득한 이후부터 쭉 공실인 경우로 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 않고 당초 「건축법」상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않는다고 해석하고 있다(서면4팀-285, 2005.2.23.).

한편 오피스텔을 주거용 임대 후 공실상태 양도시 주택에 해당한다고 보고 있다(서면4팀-343, 2006.2.20.). 따라서 공실인 오피스텔의 경우 다툼의 여지가 많으므로 분양 취득시부터 공실인지, 업무용으로 사용하다 공실인지, 주거용으로 사용하다 공실인지 사안별로 따져 판단해야 할 것으로 보인다.