[전문가칼럼] 양도소득에서 공제되는 비용은?

(조세금융신문=이재홍 세무사) 1. 양도소득 필요경비의 구분

양도소득에서 필요경비는 열거주의를 채택하고 있다. 양도소득의 필요경비는 ① 취득가액(취득시 부대비용 포함) ② 자본적지출 ③ 양도비로 구분되며, 이 중 자본적지출과 양도비를 기타필요경비라고 한다.

2. 실제 지출한 기타필요경비는 취득가액을 실지거래가액으로 계산시만 공제된다

취득가액을 실제 취득가액(상속‧증여받은 자산의 상속‧증여 당시 평가액 포함)으로 계산하는 하는 경우 기타필요경비도 실제 지출한 필요경비로 계산한다. 취득가액을 기준시가 또는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액으로 계산하는 경우에는 실제 지출한 기타필요경비를 공제하는 것이 아니라 필요경비 개산공제(토지 및 건물의 경우 취득시 기준시가의 3%)를 공제한다.

또 2011년 1월 1일 이후 양도분부터는 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산취득가액으로 하는 경우 필요경비를 ‘환산취득가액+개산공제금액’과 ‘자본적지출+양도비’ 중 큰 금액으로 선택할 수 있다.

3. 취득시 소요되는 부대비용

취득관련 부대비용에는 ① 취‧등록세 ② 법무사비 ③ 취득시 중개사비 ④ 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 소유권 확보를 위하여 지출한 소송비용, 화해비용, 인지대 등 ⑤ 경매 또는 공매에 의해 부동산을 경락받은 경우로 대항력 있는 전세보증금을 매수인이 부담한 임차보증금이 있다.

반면 금융기관 차입금에 대한 지급이자, 연체료(소령 163 ① 3호 단서), 건설자금이자(사전법령해석재산 2014-21894, 2015.2.15.)는 공제되지 않는다.

4. 자본적 지출 해당여부 등

1) 자본적 지출 예시

자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 비용을 말하며, 양도소득의 필요경비로 인정된다.

① 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

② 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

③ 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

④ 재해 등으로 인하여 건물‧기계‧설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

⑤ 기타 개량‧확장‧증설 등 ①~④와 유사한 성질의 것

자본적지출의 예시는 발코니 샤시, 방 등 확장공사비, 난방시설 교체비, 홈 오토메이션 설치비 등이 있다.

2) 그밖의 자본적지출

① 양도자산의 용도변경‧개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(2020.2.11.이후 양도분부터는 재해‧노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)

② 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용‧화해비용 등의 금액(증액보상금을 한도로 하며, 2015.2.3.이후 양도분부터 적용)

③ 건물 취득 후 즉시 멸실 후 나대지를 양도하거나 즉시 멸실 후 건물 신축하여 양도하는 경우 철거비용과 철거되는 건물의 취득가액(부동산납세-39, 2013.9.12.)

3) 수익적 지출의 예시

다음의 비용들은 본래의 기능을 유지하거나 원상회복을 위한 금액으로 수익적지출에 해당하여 양도소득세 필요경비로 인정되지 않는다.

① 벽지 또는 장판 교체비용 ② 싱크대 또는 주방기구 교체비용 ③ 외벽 도색비용 ④ 문짝이나 조명기구 교체비용 ⑤ 보일러 수리비용 ⑥ 옥상 방수공사비용 ⑦ 오수정화시설 교체비용 ⑧ 타일 및 변기 공사비용 ⑨ 파손된 유리 또는 기와 교체비용

4) 공사비를 자본적지출로 공제받기 위한 증빙

2018년 4월 1일 이후 양도분부터는 자본적지출 등에 대해 법정증빙 이외에 실제 지출사실을 확인할 수 있는 금융거래내역(과세관청에서는 통상 도급계약서, 견적서 등을 추가로 요구함)에 의해서 확인되는 경우 공제받을 수 있으나, 과세관청과 다툼의 소지가 없도록 법정 증빙(세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증)을 받아 제출하는 것이 좋다.

5. 양도비의 예시

① 양도시 중개사비

② 증권거래세

③ 경매집행비용

④ 양도를 위한 컨설팅 비용의 경우 기존 유권해석(재일 46014-3050,1997.12.29.)에서는 양도비에 포함된다고 보았으나, 최근 예규( 법규재산 2013-217,2013.7.23.)에서는 부동산을 매도하기 위해 상권조사, 지가상승요소분석, 매도가격 타당성 분석 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅비용은 양도비에 해당하지 않는다고 보고 있어 사안별도 공제 여부를 검토해 보아야 한다.

⑤ 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용(2018.2.13.이후 양도분부터 적용). 이에 반해 취득시 양수자가 세입자를 내보내는 과정에서 발생한 명도비용은 취득가액에 포함되지 않는다(양도 집행기준 97-163-18, 조심 2021서5628, 2022.3.30.).