2024.03.17 (일)

  • 맑음동두천 13.1℃
  • 구름많음강릉 11.0℃
  • 황사서울 11.6℃
  • 황사대전 13.5℃
  • 흐림대구 17.8℃
  • 구름많음울산 19.4℃
  • 구름많음광주 13.9℃
  • 구름많음부산 21.1℃
  • 구름많음고창 9.7℃
  • 흐림제주 13.5℃
  • 구름조금강화 10.0℃
  • 구름많음보은 11.9℃
  • 구름조금금산 14.5℃
  • 구름조금강진군 14.2℃
  • 구름많음경주시 18.6℃
  • 구름많음거제 19.8℃
기상청 제공

[전문가칼럼] 주택임대등록이 말소되는 경우 비과세 및 다주택 중과배제 여부

 

(조세금융신문=이재홍 세무사) 2020년 8월 18일부터 시행하는 개정 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 폐지되는 유형(단기민간임대주택과 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택)의 경우 의무임대기간이 종료되면 주택임대등록이 자동으로 말소되며, 의무임대기간 중에도 자진하여 말소가 가능하다. 다만, 자진말소시 양도소득세법상 세제 혜택을 받기 위해서는 의무임대기간 중 1/2 이상을 임대한 후에 자진말소해야 한다.

 

또 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축사업과 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한특례법」에 따른 소규모재건축, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업의 경우에는 멸실시 주택임대등록이 직권으로 말소된다.

 

1. 거주주택 비과세특례 사후관리 및 비과세특례 유지여부

 

임대주택사업자의 거주용 자가주택(2년 이상 거주)에 대해서는 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다(소령 155조 ⑳). 그런데 거주주택을 양도하여 비과세를 받은 후 의무임대기간 중 임대주택이 등록말소된 경우 사후관리 적용되어 비과세금액이 추징되는지 여부와 임대주택이 의무임대기간 중 등록말소된 후에 거주주택을 양도하여도 비과세혜택이 유지되는지 여부에 대해 자동말소, 자진말소(1/2 의무기간 충족)와 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등으로 인한 직권말소로 나누어 살펴본다.

 

1) 거주주택 비과세 받은 후 의무임대기간내 등록말소시 추징여부

의무임대기간을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우라도 일단 비과세를 적용하고, 임대주택에 대해 의무기간을 충족하는지 사후관리한다. 다만, 거주주택을 먼저 비과세 받은 후 임대주택이 의무임대기간 충족하기 전에 자동말소, 자진말소(의무기간 1/2 충족), 재개발·재건축 등으로 멸실되어 직권말소되는 경우에는 의무임대기간을 충족하지 못했더라도 사후관리에서 제외되어 비과세금액이 추징되지 않는다.

 

2) 의무임대기간내 등록말소된 후 거주주택 양도시 비과세여부

의무임대기간을 충족하기 전에 임대등록이 말소되었고, 말소 후에 거주주택을 양도할 때 자동말소 및 자진말소(1/2 의무기간 충족)의 경우에는 말소 후 5년 이내에 거주주택을 양도하면 비과세된다.

그러나 의무임대기간 충족 전에 재개발·재건축 등으로 멸실되어 임대등록이 직권말소되었고, 말소 후에 거주주택을 양도하는 경우에는 자진말소 및 자동말소와 달리 비과혜택을 준다는 규정이 없어 비과세가 적용되지 않는다(서면법규재산 2021-6402, 2022.3.28.).

 

따라서 의무임대기간 충족 전에 재개발·재건축 등으로 인하여 멸실이 예상된다면 직권말소 전에 거주주택을 양도하여 사후관리를 피해가거나, 폐지되는 유형(단기민간임대주택과 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택)의 경우 의무임대기간의 1/2 이상을 충족했다면 직권말소되기 전에 자진말소한 후 5년이내에 거주주택을 양도해서 비과세 받는 전략이 필요해 보인다.

 

 

2. 다주택 중과배제 사후관리 및 중과배제 유지여부

 

일정요건을 충족한 임대주택은 다주택 중과배제 되며, 중과배제 주택외에 1개의 일반주택은 중과대상이 아니다(소령 167조의3 ① 2호 및 10호).

 

참고로 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 2018년 9월 14일 이후 새로 취득한 조정대상지역에 있는 주택을 민간매입임대주택 중 장기일반민간임대주택으로 임대등록하더라도 중과배제되지 않는다. 따라서 이 경우에는 말소에 따른 다주택중과 배제여부를 논할 필요가 없다.

 

의무임대기간 중 일반주택을 양도하여 중과배제를 적용받은 후 임대주택이 등록말소된 경우 사후관리 적용여부와 임대주택이 등록말소된 후에 중과배제 규정이 유지되는지 여부에 대해 자동말소, 자진말소(1/2 의무기간 충족), 재개발·재건축 등으로 인한 직권말소로 나누어 살펴본다.

 

1) 다주택 중과배제 받은 후 의무임대기간내 등록말소시 추징여부

임대주택외에 1개의 일반주택을 보유한 자가 일반주택을 양도시 임대주택은 의무임대기간을 충족하기 전이라도 일반주택은 일단 일반과세되며 사후관리를 적용받는다(소령 167조의3 ① 10호). 다만, 의무기간 충족 전에 자동말소, 자진말소(1/2 이상 임대), 재건축·재개발 등으로 직권말소되는 경우에도 사후관리위반으로 추징하지 않는다.

 

2) 의무임대기간내 등록말소된 후 양도시 다주택 중과배제 여부

의무임대기간 충족 전에 자동말소된 경우에는 기한제한 없이, 자진말소(1/2 이상 임대)된 경우에는 1년이내 양도시 중과배제된다.

 

그러나 의무임대기간 충족 전에 재개발·재건축 등으로 멸실되어 직권말소된 후에 양도하는 경우에는 자동말소, 자진말소(1/2 이상 임대)와 달리 다주택 중과배제 규정이 없다.

 

따라서 의무임대기간 충족 전에 재개발·재건축 등으로 인하여 멸실이 예상된다면 임대주택외의 1개의 일반주택을 보유한 자가 일반주택을 직권말소 전에 양도해야 사후관리규정에서 제외되며, 폐지되는 임대유형(단기민간임대주택과 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택)의 경우 의무임대기간의 1/2 이상을 충족했다면 직권말소되기 전에 자진말소한 후 1년 이내에 일반주택 또는 임대주택을 양도해서 중과배제를 피해가는 전략이 필요해 보인다.

 

 

3. 장기임대주택 자동말소·자진말소 후 임대요건 등 계속 준수해야 비과세특례 및 중과배제 가능한지 여부

 

장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 비과세 특례요건을 계속 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 특례 적용이 가능하다.

 

즉, 등록말소 후

㉠ 장기임대주택에 전입·거주하여 장기임대주택을 임대하고 있지 않는 상태에서 거주주택을 양도하는 경우,

㉡ 거주주택 양도일까지 장기임대주택의 임대료 증액상한(5%)을 준수하지 않은 경우,

㉢ 거주주택 양도일까지 장기임대주택의 세무서 사업자등록을 유지하지 않은 경우에도 특례규정이 적용된다(기획재정부재산-151, 2022.1.24.).

 

또한 민간임대주택법에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 자동말소된 장기임대주택이 자동말소된 이후 「소득세법시행령」 제167의3 제1항 제2호의 임대주택요건을 준수하지 않더라도 해당 임대주택을 양도하는 경우 중과세율 배제 가능하다고 보았다(서면법규재산 2022-208, 2022.3.30.). 자진말소(1/2 의무임대기간 충족)의 경우에도 동일하게 적용되는 것으로 판단된다.

 

4. 기타 주의점

 

자동말소, 자진말소(1/2 의무기간 충족)의 대상은 2020년 8월 18일 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정에 따라 폐지되는 유형(단기민간임대주택과 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택)에 대하여 적용한다. 폐지되는 유형이 아닌 장기일반민간임대주택(다세대, 다가구, 오피스텔 등)의 경우 의무기간의 1/2을 충족하고 자진말소하더라도 혜택이 없으며, 의무임대기간이 종료되더라도 자동말소가 되지 않는다.

 

 

[프로필] 이재홍 세무사

이재홍세무사사무소 대표

(전)서울시 중구청 지방세심의위원

(전)성동세무서 국세심사위원

서울시립대학교 세무전문대학원 석사(세무회계 전공)

안수남외 2인 양도소득세(광교이택스) 저자

 

 

 

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]

관련기사












배너

전문가 코너

더보기



[인터뷰] 임채수 서울지방세무사회장 권역별 회원 교육에 초점
(조세금융신문=이지한 기자) 임채수 서울지방세무사회장은 지난해 6월 총회 선임으로 회장직을 맡은 후 이제 취임 1주년을 눈앞에 두고 있다. 임 회장은 회원에게 양질의 교육 서비스를 제공하는 것이 지방회의 가장 큰 역할이라면서 서울 전역을 권역별로 구분해 인근 지역세무사회를 묶어 교육을 진행하고 있어 회원들의 호평을 받고 있다. 올해 6월에 치러질 서울지방세무사회장 선거 이전에 관련 규정 개정으로 임기를 조정해 본회인 한국세무사회는 물론 다른 모든 지방세무사회와 임기를 맞춰야 한다는 견해도 밝혔다. 물론 임원의 임기 조정을 위해서는 규정 개정이 우선되어야 하지만, 임기 조정이라는 입장을 구체적으로 밝히는 것은 처음이라 주목받고 있다. 임채수 회장을 만나 지난 임기 중의 성과와 함께 앞으로 서울지방세무사회가 나아갈 길에 대해 들어봤다. Q. 회장님께서 국세청과 세무사로서의 길을 걸어오셨고 지난 1년 동안 서울지방세무사회장으로서 활약하셨는데 지금까지 삶의 여정을 소개해 주시죠. A. 저는 1957년에 경남의 작은 시골 마을에서 8남매 중 여섯째로 태어났습니다. 어린 시절에는 대부분 그랬듯이 저도 가난한 집에서 자랐습니다. 그때의 배고픈 기억에 지금도 밥을 남기지