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[전문가칼럼] 부담부증여시 꼭 알아둬야 할 사항

 

(조세금융신문=이재홍 세무사) 부담부증여란 단순증여와 달리 수증자가 증여를 받는 동시에 증여자의 채무까지 인수하는 것을 말한다. 부담부증여의 경우 수증자의 증여세 계산시 증여가액에서 채무액을 차감하여 계산하며, 채무부분은 자산이 유상으로 이전되는 것이므로 증여자에게 양도소득세가 과세된다. 더불어 부담부증여로 양도에 해당하는 금액에 대해서 일반자산과 동일하게 비과세, 감면 및 중과세 규정이 적용된다.

 

따라서 ①단순증여의 경우 수증자가 납부할 증여세와 ②부담부증여의 경우 수증자가 납부할 증여세 및 증여자가 납부할 양도소득세를 비교하여 부담부증여 여부를 의사결정하여야 한다. 이때 양도소득세 중과 등으로 부담부증여가 오히려 단순증여보다 세부담이 더 큰 경우도 있으니 반드시 사전계산해 보아야 하며, 취득세도 함께 비교해 보아야 한다.

 

1. 부담부증여로 인정되는 채무의 범위

 

증여세 과세가액에서 차감하는 채무액은 증여일 현재 증여자의 채무로서 ①증여재산에 담보된 채무 ②해당 재산에 대한 임대보증금을 말한다. 따라서 증여자의 일반채무나 제3자 채무의 담보로 제공된 경우에는 부담부증여의 채무에 속하지 않는다.

 

증여자의 채무를 인수하였는지 여부는 계약서에 채무인수 여부 및 채무자의 명의를 변경하였는지 여부에 관계없이 재산을 증여받은 후 당해 채무를 사실상 누가 부담하고 있는지 여부 등 실질내용에 따라 사실판단 할 사항이라고 해석(서면5팀-608, 2008.3.20.)하고 있으나 논란의 소지가 없도록 계약서에 인수여부를 명기하고 채무명의도 변경하는 것이 좋겠다. 또 수증자가 채무상환능력이 없는 경우 부담부증여로 인정되지 않을 수 있음(조심 2018부3058, 2019.7.3.)에 주의해야 한다.

 

더불어 증여자가 증여 바로 직전 형식적으로 금융기관으로부터 대출을 받고 근저당권 설정등기를 경료한 후 수증자가 증여자의 금융채무를 인수한 경우 증여자가 발생한 채무에 대해 사용처를 객관적으로 입증하지 못하는 경우에는 증여자의 진정한 채무로 볼 수 없어 부담부증여로 인정하지 않는다는 심판례(국심 2003서 3238, 2004.3.22.)도 있음에 주의해야 한다.

 

2. 증여재산 평가를 어떻게 했는지에 따른 “증여자”의 취득가액 계산방법

 

채무부분에 대한 양도소득세 계산시 취득가액은 ①증여가액을 시가 및 저당권등 특례평가(상증법 66조)에 의한 경우에는 실제거래가액(확인되지 않는 경우 환산취득가액)으로 계산하며, ②증여가액을 보충적 평가방법(기준시가)으로 평가한 경우에는 기준시가로 계산한다.

 

또 2020년 2월 11일 이후 양도분부터 부담부증여시 증여가액을 「상속‧증여세법 시행령」 제61조 제5항(임대료 환산가액)에 의해 계산하는 경우 부담부 채무부분의 양도가액은 기준시가로 계산한 것으로 보아 취득가액도 양도차익 동일기준 결정원칙에 따라 기준시가로 계산하며 환산취득가액을 적용할 수 없도록 개정하였다(소령 159조 ①).

 

더불어 월세가 없고 임대보증금만 있는 경우 임대료환산 평가금액(상증법 61조⑤)과 저당권 등에 따른 평가금액(상증법 66조)이 임대보증금으로 동일하다. 여기서 「상속‧증여세법」 제66조는 저당권 등에 따른 “평가특례”이므로 시가평가나 보충적평가에 의한 금액보다 큰 경우에 적용되므로 해당 건은 보충적평가(상증법 61조⑤)에 따라 평가한 가액이며, 저당권등 평가특례(상증법 66조)에 따른 평가액이 아니라고 유권해석하고 있다(사전법규재산 2021-1820, 2022.1.25.).

 

따라서 「상속‧증여세법」 제61조 제5항에 따라 평가한 가액이므로 취득가액은 기준시가로 평가해야 하며, 실제 취득가액(확인이 안되는 경우에는 환산취득가액)을 적용할 수 없다.

 

3. 부담부증여로 취득한 자산을 나중에 양도시 “수증자”의 취득가액 계산방법

 

「소득세법 시행령」 제163조 제9항에서는 상속 및 증여로 취득한 자산은 「상속‧증여세법」에 따라 평가한 가액을 실지거래가액으로 보도록 하고 있는데 2020년 2월 11일 세법을 개정하여 증여의 범위에 부담부증여도 포함하였다. 따라서 부담부증여로 취득한 자산을 증여 당시 보충적 평가방법(기준시가)으로 평가했다고 하더라도 그 가액을 실지거래가액으로 본다고 했으므로 채무부분의 취득가액은 환산취득가액을 적용할 수 없으며 기준시가를 적용하여야 한다.

 

종전에는 부담부증여로 취득한 자산을 추후 양도하는 경우에 당초 증여재산 평가액을 보충적평가 방법(기준시가)으로 평가한 경우 채무부분에 대해서는 유상매매에 해당하고 취득가액이 기준시가이므로 실제 취득가액이 확인되지 않는 경우에 해당하여 이론적으로 「소득세법」 제97조 제1항 나목에 따라 환산취득가액 적용이 가능하다는 전문가들의 견해가 있어 위와 같이 개정된 것으로 보인다.

 

4. 부담부증여의 양도차익 계산시 취득가액 안분

 

부담부증여의 경우 취득가액은 증여자가 당초 취득한 전체가액을 공제하는 것이 아니라 취득가액에 채무액/증여가액을 곱한 금액으로 계산한다. 전체 증여가액 중 채무부분만 양도로 보므로 취득가액도 해당 비율만큼만 공제하는 것이 당연하다.

 

5. 다가구주택을 부담부증여하는 경우 주택수 계산(예규변경)

 

다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다(소령 155조 ⑮ 단서).

 

그렇다면 다가구주택을 부담부증여하여 채무액에 해당하는 부분을 양도로 보는 경우 종전 유권해석(서면부동산 2020-4396, 2021.7.20.)에서는 부담부증여하는 다가구주택은 하나의 매매단위가 아니라 부분양도에 해당하므로 단독주택이 아닌 공동주택에 해당한다고 보았다.

 

그러나 변경된 유권해석(기획재정부조세법령-340, 2022.4.27.)에서는 다가구주택을 부담부증여하는 경우도 하나의 매매단위로 양도하는 경우에 해당하므로 단독주택으로 보아 비과세판단을 하도록 유권해석이 변경되었다. 이러한 유권해석의 변경은 그동안의 혼란을 정리한 합리적 해석으로 보인다.

 

6. 부담부증시 고가주택 판단

 

부담부증여로 인하여 수증자가 인수하는 채무액이 12억원 이하인 경우에 해당하더라도 전체의 주택가격(전체 증여가액)이 12억원을 초과하면 고가주택에 해당한다. 즉, 15억원의 아파트(임대보증금 8억)를 부담부증여하는 경우 양도가액은 채무액인 8억원이 되지만, 고가주택인지 판단할 때는 양도가액인 채무액 8억원이 아니라 전체 증여가액인 15억원을 기준으로 판정하므로 고가주택에 해당한다.

 

7. 부담부증여시 취득세 세율적용

 

증여가액에서 채무를 차감한 부분에 대해서는 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)을 적용하고, 채무부분에 대해서는 유상취득에 따른 취득세율(1~3%, 8%, 12%)을 각각 적용한다.

 

이때 2020년 8월 12일 이후부터 조정대상지역으로 기준시가 3억원 이상의 주택을 증여받는 경우(1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득시는 제외)는 12%의 높은 취득세율이 적용된다. 이때 3억원 이상의 주택인지를 판단할 때는 전체가액을 기준으로 판단하며 채무를 차감한 증여가액을 기준으로 판단하면 안된다.

 

8. 부담부증여 받은 자산의 이월과세 및 부당행위 계산부인 대상여부

 

증여받은 날로부터 5년 이내 양도시 ①배우자 또는 직계존비속간에는 이월과세가 적용되어 당초 증여자의 취득가액으로 계산하며, ②특수관계자간에는 부당행위계산부인 규정이 적용되어 당초 증여자가 직접 양도한 것으로 본다. 다만, 부담부증여의 채무부분은 증여가 아닌 양도에 해당하므로 5년이내 양도했더라도 이월과세 및 우회양도에 따른 부당행위계산부인 대상이 아니다(서면5팀-1107, 2007.4.5).

 

9. 사후관리

 

부담부증여로 수증자가 인수한 채무는 국세청 전산망(NTIS)에 입력되어 1년에 2회씩 사후관리를 받는다. 즉, 채무가 상환되었을 때 수증자가 상환한 것인지 소명자료를 요구받게 된다. 더불어 증여자가 대신 상환한 것은 아닌지, 증여일 이후에도 증여자가 계속하여 이자를 지급하여 부담부증여로 불인정될 소지는 없는지를 체크한다. 따라서 부담부증여는 증여시에 증여세와 양도소득세를 납부했다고 종결되는 것이 아니며, 수증자가 채무상환시에 본인의 자금으로 상환한 것임을 소명할 준비를 하여야 한다.

 

10. 부담부증여 신고기한

 

양도소득세의 예정신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내로 하고 있다. 다만, 2017년 1월 1일 이후 부담부증여하는 분부터 증여세 신고기한과 마찬가지로 채무부분에 대한 양도소득세 예정신고기한도 수증일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 하도록 개정하였다.

 

 

[프로필] 이재홍 세무사

이재홍세무사사무소 대표

(전)서울시 중구청 지방세심의위원

(전)성동세무서 국세심사위원

서울시립대학교 세무전문대학원 석사(세무회계 전공)

안수남외 2인 양도소득세(광교이택스) 저자

 

 

 

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