[전문가칼럼] 수용시 이것만은 꼭 기억하자!

(조세금융신문=이재홍 세무사) 수용 및 협의 양도는 자의에 의하여 양도하는 것은 아닐지라도 유상양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이다. 수용 및 협의양도 시에는 다음의 사항에 주의하여야 한다.

1. 양도시기 판단

수용의 경우 보상금을 받기 전에 소유권이전등기 하는 경우가 있는데 대금을 청산한 날을 기준으로 양도시기를 판단하여 가산세를 부과받는 경우가 종종 있다.

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 ①대금을 청산한 날, ②수용의 개시일(토지수용위원회가 재결로서 결정한 수용을 개시하는 날), ③소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 양도일이다.

다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.

2. 공익수용감면(조특법 77조) 적용

수용의 경우 양도자의 의도와 상관없이 양도되는 것이므로 아래와 같이 감면이 적용된다. 다만, 감면을 받기 위해서는 취득시기 제한이 있는데 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)로부터 소급하여 2년 이전에 취득했어야 한다.

3. 비사업용토지 제외

수용되는 토지에 대해서는 비사업용토지에서 제외하도록 하고 있는데 사업인정고시일이 언제인지에 따라 취득요건이 다르다.

즉, 2006년 12월 31일 이전에 사업인정고시된 경우에는 취득시기의 제한이 없으며, 2021년 5월 3일 이전에 사업인정고시된 경우에는 사업인정고시일부터 2년 이전에 취득하면 비사업용토지에서 제외된다. 2021년 5월 4일 이후 사업인정고시 되는 사업에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지부터 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전인 토지에 대해서만 비사업용토지에서 제외하도록 개정되었다.

이때 상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말하고, 「소득세법」 제97조의2 제1항을 적용받는 경우(이월과세)에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날을 말한다.

4. 주택 비과세 판단시 보유요건 거주요건 미적용

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다(소령 154조 제1항 단서).

5. 대체취득에 따른 일시적2주택 요건 완화

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전주택)을 양도하기 전에 다른 주택(신규주택)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 일시적 2주택 중복허용 기간내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항을 적용한다.

다만, 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(신규주택)을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.

6. 일부 수용시 잔여 비과세 여부

종전의 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 일부가 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다(소령 154 ① 2호).

7. 토지가 먼저 수용되고 주택건물이 나중에 수용되는 경우 고가주택 양도차익 계산

주택과 그에 딸린 토지가 시차를 두고 협의매수·수용된 경우 양도시기는 각각 자산별로 판단한다. 다만, 전체를 하나의 거래로 보아 고가주택 양도차익을 계산하는 것이며(양도 집행기준 89-156-5), 토지가 먼저 수용되고 건물이 나중에 수용되는 경우 부수토지의 고가주택 양도차익 계산시 건물의 양도가액은 당해 주택의 예상보상 금액으로 계산한 후 당해 주택에 대한 보상금잔액 수령시 보상금액이 증감이 되는 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 수정신고하여야 한다(서면4팀-1581, 2007.5.11).

8. 보상금증액과 관련된 비용의 필요경비 산입

수용보상가액과 관련하여 제기한 행정소송으로 인하여 보상금이 변동됨에 따라 당초 신고한 양도소득금액이 변동된 경우로서 소송판결확정일이 속하는 달의 다음 다음 달 말일까지 추가신고·납부한 때에는 확정신고의 기한까지 신고·납부한 것으로 본다(소세령 173 ④, 2018.2.13 신설).

또, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액은 증액보상금을 한도로 필요경비로 공제된다(소령 163조 ③ 2의2).

9. 다주택 중과배제

2021년 2월 17일 이후 양도분부터 「조세특례제한법」 제77조에 따라 양도소득세가 감면되는 주택은 다주택중과가 배제 된다(소령 167조의3 ① 3호).

즉, 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 주택이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우 다주택자일지라도 중과배제 하도록 2021년 2월 17일 개정하였다.

10. 거주주택 비과세 후 임대주택이 수용되는 경우 사후관리 제외

임대주택 사업자의 거주주택 비과세특례(소령 155 ⑳)를 적용받은 후 의무임대기간 중에 임대주택이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용되는 경우로서 해당 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 않게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대하거나 해당 어린이집을 계속 운영하는 것으로 본다. 즉, 임대기간을 충족하지 못했더라도 이미 비과세 받은 거주주택에 대해 추징하지 않는다(소령 155 ).

11. 수용시 이월과세, 부당행위계산부인 규정 적용여부

배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 5년 이내 양도시 이월과세가 적용되어 취득가액은 당초 증여자의 취득가액으로 계산한다. 다만, 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우에는 증여일로부터 5년 이내 양도라 할지라도 이월과세를 적용하지 않는다.

반면, 특수관계인(이월과세를 적용받는 배우자 및 직계존비속 제외)에게 자산을 증여받은 후 5년 이내에 양도한 경우에 적용되는 우회양도를 통한 부당행위산부인 규정은 원칙적으로 수용시에도 적용된다(재산-579, 2009.3.19).

12. 수용시 기준시가 산정특례

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우의 그 보상액과 보상액 산정의 기초가 되는 기준시가 중 적은 금액 이 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 가액(기준시가를 말함)보다 낮은 경우에는 그 차액을 같은 호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 가액(기준시가)에서 차감하여 양도 당시 기준시가를 계산한다(소령 164 ⑨).