(조세금융신문=이재홍 세무사) 1. 대체주택 비과세 개요
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 대체주택)을 취득한 경우로서 다음의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다. 이때 대체주택은 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않고 비과세 된다. 해당 조항은 나중에 취득한 주택을 먼저 양도하는 경우이지만 비과세가 적용되는 흔치 않은 경우이다. 즉, 재개발·재건축사업 등의 경우 부득이 거주목적으로 취득한 대체주택에 대한 특례로 납세자에게 주어진 합법적 절세방법이다.
2. 대체주택 비과세 요건
① 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축사업의 경우에 한정되던 것을 2018.2.9.이후 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업이 사업시행계획인가된 경우 및 2022.1.1.이후 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업 또는 소규모재개발사업이 사업시행계획인가된 경우도 포함한다.
② 유권해석에서는 원칙적으로 “사업시행인가일(사업시행인가일 이후 취득한 경우 그 취득일) 현재” 1주택자에 한하여 적용된다고 보고 있다(서면5팀-810, 2008.4.15.).
다만, 최근 조세심판원에서는 “대체주택을 취득할 당시” 1세대 1주택인 경우에 비과세가 적용되는 것으로 해석하고 있다. 즉, 위 유권해석처럼 사업시행인가일 현재 1세대 1주택일 것을 요건으로 하지 않으며, 사업시행인가일 현재 2주택 이상이라도 대체주택을 취득할 당시 1세대 1주택인 경우라면 특례가 적용 된다고 보고 있다(조심 2021서5174, 2022.11.7.).
③ 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하여야 한다.
④ 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다. 여기서 통산하여 1년이 아닌 1년 이상 계속하여 거주해야 함에 주의하여야 한다.
⑤ 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도하여야 한다.
3. 사업시행인가일 이후 1주택을 취득한 후 대체주택을 취득하고 대체주택을 양도하는 경우 비과세 해당 여부
보유하던 주택이 사업시행인가된 후 대체주택을 취득하는 경우뿐만 아니라 사업시행인가일 이후(관리처분계획인가전)에 주택을 취득한 후 대체주택을 취득하고 요건을 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 1세대 1주택 비과세를 적용한다(서면법령해석재산 2016-3749, 2016.12.30.).
4. 재건축사업에 따라 대체취득한 주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정 적용시 1세대 1주택 판단시기는 대체주택의 양도시를 기준으로 보아 적용해야 하는지 여부
쟁점규정의 문언, 즉 ‘국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(대체주택)을 취득한 경우로서’라는 내용으로 보았을 때 대체주택의 취득 목적은 ‘국내에 1주택’을 소유한 1세대가 ‘그’ 주택의 재개발사업 등의 시행기간 동안 거주하기 위함으로 나타나고 따라서 양도일뿐만 아니라 대체주택의 취득 시점에서의 소유주택도 1주택이어야 할 것으로 해석하는 것이 타당하다고 보고 있다(조심 2022서5380, 2022.8.9.).
5. 유권해석상 “사업시행인가일 현재 1주택 요건”의 문제점
법령상에 명시적 규정은 없으나 유권해석(서면5팀-810, 2008.4.15.)에서는 사업시행인가일(사업시행인가일 이후 취득한 경우 그 취득일) 현재 1주택자에게 적용되고, 2주택 이상을 보유하고 있는 경우에는 특례가 적용되지 않는다고 보고 있다.
다만, 종전주택(A)을 소유한 1세대가 재건축 사업시행 인가된 재건축대상주택(B)을 취득한 후, 대체주택(C) 취득 전에 종전주택(A)을 양도하고 「소득세법 시행령」 제155조 제1항에 따른 일시적 2주택에 해당하여 같은 영 제154조 제1항에 따라 비과세를 적용받는 경우 재건축대상주택(B)의 재건축 사업시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 대체주택(C)은 특례규정에서 정하는 다른 요건을 충족할 경우 해당규정을 적용받을 수 있다(서면법령해석재산 2019-466, 2021.5.7.).
또한 재개발·재건축 대상 주택 취득당시 조특법 99조의2에 따른 감면주택을 보유한 경우(서면법령해석재산 2019-2449, 2020.12.30.), 상속주택을 보유하고 있는 경우(서면부동산 2020-1122, 2020.9.28.), 장기임대주택을 보유하고 있는 경우(서면부동산 2018-3778, 2019.6.11)에도 특례를 적용한다고 보고 있다.
다만, 최근 조세심판원에서는 “대체주택을 취득할 당시” 1세대 1주택인 경우에 비과세가 적용되는 것으로 해석하고 있다(조심 2021서5174, 2022.11.7.). 즉, 유권해석(서면5팀-810, 2008.4.15.)에서 사업시행인가일 현재 1세대 1주택이어야 한다고 했는데 이 것은 법문언에 없는 내용으로 사업시행인가일 현재 2주택 이상이라도 대체주택을 취득할 당시 1세대 1주택인 경우라면 특례가 적용 된다고 보고 있다.
6. 분양받은 주택 또는 입주권 전매로 취득한 주택을 재건축주택 공사기간 중 거주한 대체주택으로 사용한 경우
재개발사업 시행인가일 전에 분양받은 주택을 사업시행인가일 이후에 취득하여 대체주택의 실거주요건(소령 156의2 ⑤)을 충족한 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다(양도 집행기준 89-156의2-12).
또 입주권 전매로 취득하여 사업시행기간 중 완공되어 1년 이상 거주한 사실이 있는 재건축주택등도 사업시행기간 중의 취득에 포함된다(재재산-110, 2008.1.24.). 이때 대체주택을 취득한 시기는 대체주택 입주권을 취득한 때가 아니라 대체주택의 사용승인일로 판단한다(조심 208서 2973, 2009.1.19.).
7. 대체주택을 처(동일세대) 명의로 취득하는 경우도 포함함
주택재개발사업의 조합원이 재개발사업시행기간 중 처명의로 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 재개발이 완료된 주택으로 세대전원이 이사하게 되어 그 다른 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택의 보유기간 등 특례를 적용받을 수 있다(서면4팀-1377, 2004.9.1.).
8. 재건축사업 시행기간 중 2주택을 취득한 경우 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항에 따른 1세대1주택 특례 적용 여부
재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위해 대체주택을 취득하여 거주하다 양도하는 경우 사업시행기간 동안 대체주택 외 다른 주택의 취득여부와 관계없이 양도일 현재 기준으로 「소득법 시행령」 제156조의2 제5항 요건 충족 여부에 따라 대체주택 비과세 특례 적용여부를 판단한다(사전법령해석재산 2020-780, 2020.8.30.).
9. 대체주택이 입주권으로 전환된 경우 특례 적용여부
종전주택의 재건축에 따라 대체주택을 취득하여 거주하던 중 종전주택의 재건축이 완료된 후 대체주택을 양도할 당시 대체주택이 관리처분인가에 따라 조합원입주권으로 전환된 경우 문언상 그 적용대상을 대체주택으로 한정하여 규정하고 있고 관리처분계획인가에 따라 부동산을 취득할 수 있는 권리로 전환된 경우에는 별도 규정이 없는 이상 조합원입주권으로 전환된 상태에서 양도한 것으로 1세대1주택 비과세 특례대상이 아니다(조심 2022서5826, 2022.9.7.).
10. 비과세 받은 후 사후관리
대체주택에 대해 비과세를 적용받은 후 재개발 재건축등으로 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하여야 하는 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주택 양도당시 「소득법 시행령」 제156조의2 제5항을 적용받지 아니할 경우에 납부하였을 세액을 양도소득세로 신고·납부하여야 한다.
[프로필] 이재홍 세무사
•이재홍세무사사무소 대표
•(전)서울시 중구청 지방세심의위원
•(전)성동세무서 국세심사위원
•서울시립대학교 세무전문대학원 석사(세무회계 전공)
•안수남외 2인 양도소득세(광교이택스) 저자
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