(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 윤석열 대통령이 취임함에 따라 정권 교체와 함께 부동산 시장에 큰 변화가 나타날 전망이다. 특히 윤석열 대통령의 후보 시절 공약에 따라 규제가 크게 완화될 것으로 예상되는 만큼 오피스텔, 상업시설, 생활숙박시설 등 수익형 부동산 시장이 활기를 띨 것으로 보인다.

그렇다면 어느 지역에 공급되는 부동산에 관심을 둬야 할까? 업계에서는 용산, 중구 세운지구, 청량리역 일대 등이 대표적인 지역이며 부동산도 이제 강북(江北)시대가 열릴 것으로 보고 있다. 이들의 공통점은 강북에 위치하고 있다는 점도 있지만 사통팔달의 교통망을 갖췄으며 일대 노후된 건물들이 대형 호재를 배경으로 새로운 건물들로 속속 변신 중이라는 점이다.

먼저 용산 부동산이 대통령실 이전, 한강변 규제완화, 재건축 사업 추진 등의 호재가 맞물리며 급물살을 타고 있다. 용산이 대한민국의 새로운 랜드마크로 떠오르며 ‘용산시대’가 개막하고 있다. 용산이 품고 있는 경제, 문화, 교통의 잠재성을 폭발시켜 대한민국 경쟁력을 키워나갈 정치, 경제, 문화의 전진기지로 만들겠다는 정치권의 의지가 강하다. 

그외에도 용산공원 개방, 용산 국제업무지구개발 등 다양한 호재가 겹쳐져 ‘용산 르네상스’에 대한 기대감이 한껏 증폭된 상황이다. 이러한 용산 부동산의 잠재력에 최근 분양 열기도 뜨겁다.

용산 부동산의 분양 이슈

한국부동산원 청약홈에 따르면, 지난 3월 진행된 서울 용산구 ‘용산 투웨니퍼스트99’ 오피스텔 청약은 최대 386대 1의 경쟁률로 마감했다. 총 22가구에 불과한 초소형 오피스텔이다. 1호실씩 공급하는 A타입과 C타입의 거주자 우선 분양에 각각 324명, 386명이 몰렸다. C타입 일반 분양도 139.2대 1의 경쟁률을 기록했다.

사대문 최대 정비사업 중구 ‘세운지구’

다음으로 서울 도심인 사대문 최대 정비사업으로 꼽히는 세운지구(세운재정비촉진지구)가 있다. 세운지구는 제8대 전국동시지방선거에서 오세훈 서울 시장이 다시 당선됨에 따라 속도가 붙을 전망이다.

서울시는 최근 고밀‧복합 개발과 녹지공간 확보를 동시에 추진해 서울도심을 대전환하는 ‘서울 녹지생태도심 재창조 전략’을 발표함에 따라 서울 도심의 최대 재개발 지역인 세운지구의 개발에 한층 속도가 붙을 전망이다. 이미 서울시는 서울 도심에서 가장 변화가 시급한 세운지구 일대 44만㎡를 선도사업으로 우선 재정비한다고 발표한바 있다.

서울 사대문 안 삭막했던 도심이 고층 빌딩과 나무숲이 어우러진 녹지생태도심으로 탈바꿈한다. 서울 도심의 높이 제한을 풀고 용적률을 높여 고밀‧복합 개발을 이끌고, 공공 기여로 확보한 공간을 녹지로 조성해 녹지율을 4배 이상 늘린다는 계획이다. 또 10년간 정비사업이 멈춰 있었던 종묘~퇴계로 일대(세운재정비 촉진지구, 이하 세운지구)는 20개 정비구역으로 통합해 재개발되는 등 서울 도심 재개발 시계가 빨라졌다.

한편, 세운지구 일대에는 서울시 계획과 상관없이 개발이 한창인 구역도 있다. 2019년 4월 을지로4가역, 을지 트윈타워 준공 이후 지역 정비에 속도가 붙는 모습이다. 청계천을 사이에 두고는 세운3‧4‧5구역의 공사가 진행 중이다. 세운3구역은 총 10개의 정비구역 모두 사업시행인가를 완료하고, 이미 5개 구역이 착공했다.

세운4구역은 모든 보상 절차가 끝나 철거 진행 중이다. 세운5구역은 2개 구역(5-1구역‧5-3구역) 사업시행인가가 완료(2020년)돼 착공을 준비하고 있다. 세운6-3구역에는 2019년 대우건설이 본사로 쓰는 을지트윈타워가 들어섰고, 6-3-4구역에서는 주상복합 ‘세운푸르지오헤리시티’ 공사가 한창이다.

한국부동산원 청약홈에 따르면 서울 중구 입정동 ‘힐스테이트 세운 센트럴 1‧2단지’는 지난 4월 19일 진행된 1순위 해당 지역 청약에서 298가구 모집에 8080명이 지원해 평균 경쟁률 27.1대 1을 기록했다. 1‧2단지 도합 17개 주택형은 모두 두 자릿수 이상의 경쟁률을 기록했다. 서울 중구와 같은 투기과열지구에서는 예비 당첨자를 모집 인원의 5배수까지 선발해 주택형별 경쟁률이 6대 1 이상이면 청약이 조기에 마감된다.

미래의 교통 중심지가 될 청량리역 일대

마지막으로 청량리역 일대 개발에 따른 미래 가치 기대감을 높이고 있다. 잇따른 재개발 이슈와 더불어 교통 허브로 발돋움할 것이라는 전망 때문이다.

청량리역은 1호선과 수인분당선, 경의중앙선, 경춘선 등이 통과하는 환승역이다. 여기에 KTX 강릉선도 청량리역을 통과한다. 서울 전역과 경기도 주요 도시를 잇는 60여개 노선 버스 정류장도 갖췄다. 따라서 명실상부한 서울의 교통 중심지라고 해도 손색이 없다는 평가다.

게다가 오는 2027년에는 GTX-C노선(경기 양주~경기 수원)이 개통될 예정인데 이를 이용하면 강남 삼성역까지 두 정거장만에 도착할 수 있다. 이외에 우이신설선, 면목선, 강북횡단선 등 경전철 3개 노선 역시 개통을 앞두고 있다. 인근 제기동역의 경우 1호선 외에 동북선(왕십리역~상계역)이 신설된다. 동북선은 제2차 서울 도시철도망 구축 계획에 따라 2020년 착공해 오는 2024년 개통된다.

이처럼 청량리가 서울 교통 허브로 떠오른 가운데 재개발 역시 잇따라 전개되며 미래 가치를 더욱 높이고 있다. 청량리6구역은 최근 건축 심의를 통과해 사업시행인가를 앞두고 있다. 6구역 맞은편에 위치한 청량리7구역은 철거 작업에 들어갔고 청량리8구역은 건축 심의가 진행 중이다.

청량리역 주변에서 가장 사업 속도가 빠른 청량리4구역 일대는 내년 하반기까지 약 2800가구 규모의 고층 주상복합 아파트가 들어설 예정이다.청량리는 최고 59층 높이의 ‘청량리역 한양수자인 그라시엘’을 비롯해 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65(65층)’, ‘청량리역 해링턴 플레이스(40층)’, ‘힐스테이트 청량리 더퍼스트(43층)’가 내년 입주를 앞두고 있어 그야말로 천지개벽이 진행 중이다. 청량리 6~9구역, 제기4구역 등 재개발도 진행되고 있고, 미주 아파트 재건축도 추진 중이다.

총 96가구의 동대문구 ‘힐스테이트 청량리 메트로블’ 오피스텔도 지난 2월 진행한 청약에서 높은 경쟁률을 기록했다. 4호실 공급하는 40OA형의 거주자 우선 분양에서 무려 899.75대 1의 경쟁률이 나왔으며 같은 타입의 일반 공급에서도 246.3대 1의 경쟁률을 기록했다.

마지막으로 수익형 부동산이 사회적 거리두기 완화의 기대감으로 상권 활성화와 관광 활성화 등으로 관심이 높아지고 있는데 서울 강북의 경우 용산, 중구 세운지구, 청량리역 일대 등이 강북 수익형 부동산의 전성시대를 선도할 지역으로 꼽힌다고 하겠다.

[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
•(현)중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
•(전)네이버 부동산 상담위원
•(전)아시아경제 부동산 칼럼리스트

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