(조세금융신문=고승주 기자) 조세심판원이 현금 무자료 거래로 증축 공사한 1층 음식점에 대해 환산취득가액으로 인정을 해달라는 A씨의 조세불복 심판청구를 기각했다(조심 2025부0153, 2025.04.21.).
청구인 A씨는 2011년 9월 15일 부산시 동래구에 지하 1층, 지상 8층의 상가와 단독주택이 결합된 건물(근린생활시설)을 경매로 사들였다.
사들일 당시 1층 전체를 카센터 용도로 쓰고 있었고, 건물에 비해 터가 넓었다. 그 상당 면적을 주차 용도로 썼었다.
A씨는 2012년 친구 B씨에게 확장 공사를 맡겼고, B씨는 1층 부분은 주차 공터까지 건물을 증축해 음식점을 두었고, 2~8층은 리모델링 작업을 했다.
공사비는 사업자 계좌로 보낸 게 아니라 현금으로 주고 받았고, A씨와 B씨 모두 공사비 관련 적격 증빙을 만들지 않았다.
추후 심판청구에 제출된 A씨와 B씨의 확인서를 볼 때, A씨는 공사비 할인 및 취득세 등 탈세이익을, B씨는 소득 은폐 및 부가가치세 탈세 이익을 노리려 했던 것으로 보인다.
A씨는 2022년 11월 16일 건물과 토지를 팔면서 2023년 1월 20일 양도소득세 신고를 했다.
납세자는 양도가액에서 해당 건물을 샀을 때 취득가액과 기타 필요경비 등을 뺀 나머지를 양도차익으로 하여 양도소득세 신고를 한다.
A씨는 양도가액과 건물을 경매받을 때 취득가액은 있었는데, 1층 증축에 따른 원가(증축분 취득가액)는 어떻게 해야 할지가 관건이었다.
공사비 적격증빙이 전혀 없었던 A씨는 양도가액에서 1층 증축분을 추출하는 환산취득가액 산식을 이용해 이걸 추가로 증축분에 대한 취득가액로 인정해달라고 신고했다.
국세청 측은 인정할 수 없다는 입장이었는데, 쟁점 건물을 경매 취득분과 증축 취득분을 달리하여 취득가액을 산정할 이유가 없고, 단일 과세목적물로 봐야 한다고 해석했다.
쟁점건물이 하나의 단일 건물로 취급되고 있었고, 구분등기가 된 것도 아니고, 취득-증축-양도가 일괄적으로 이뤄졌다는 것이 이유였다.
게다가 증축 공사비는 건물의 근원가치를 올리기 위한 자본적 지출로 필요경비 대상인데, A씨와 B씨의 의견 외에 세금계산서나 하다 못해 금융거래 자료 등 필요경비로 인정하기 위한 객관적인 적격 증빙이 없었다.
이에 A씨는 과세를 하려면 과세 근거 확인 의무는 과세관청에 있다고 주장하였으나, 가장 기본적인 적격증빙은 납세자가 마련하는 게 대법 판례라고 반박했다.
양도차익을 계산할 때 환산취득가액을 예외적으로 사용할 수 있는 경우는 취득 당시 실제거래가액을 (불가피하게) 확인할 수 없는 경우에 한하여 적용하는데, 납세자의 유불리에 따라 선택할 수 있는 게 아니고, 납세자가 건물 취득 후 착실하게 장부가액을 기록해왔기에 불가피한 경우도 아니라고 주장했다.
한 마디로 요약하자면 공사비 할인‧탈세이익을 위해 무자료 거래를 했으면서, 숨긴 거래를 원가로 해 양도소득세를 깎아달라는 건 용인할 수 없다는 뜻이다.
심판원은 단일 과세물건 취득원가 계산을 할 때 납세자 유불리에 따라 실지조사‧추계조사 등 원가 계산방법을 달리하여 적용하는 건 소득세법에 맞지 않고, 건물 가치를 올리기 위한 증축분 공사비용 역시 자본적 지출로 필요경비로 처리하는 것이 맞고, 필요경비 사실은 납세자 지배 하에 있기에 납세자가 입증 책임이 있으며, 증축 공사비 관련 객관적 증빙자료가 없다는 이유로 A씨의 청구를 기각, 과세관청의 양도소득세 부과 처분을 유지했다.
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