(조세금융신문=고승주 기자) 조세심판원이 전세보증금을 못 받아 이사가 늦어진 경우 생애최초주택 취득세 감면을 허용해야 한다는 결정을 내렸다.
심판원은 최근 청구인 A씨가 생애최초주택 취득세 감면을 경정거부한 건 부당하다는 취지의 심판청구에 대해 취득세 부과처분 취소 결정을 내렸다(조심 2024방0259, 2025. 6. 17.).
생애최초주택 취득세 감면은 무주택자 누구나 생애 첫 주택 취득에 대해 200만원 한도로 취득세를 감면해주는 제도다.
취득 후 3개월 내 첫 주택으로 이사를 해야 혜택을 받을 수 있다. 자칫 이 제도가 실거주자가 아닌 투자수단으로 활용되는 것을 막기 위해서다.
다만, 대통령령 상 이사를 못 할 불가피한 사유가 있다면, 취득 후 3개월 후 이사를 하여도 취득세 감면을 받을 수 있으며, 그러한 사유 중 하나로 보증금 반환 지연에 따른 세입자의 대항력을 열거하고 있다.
보증금 대항력 요건이 법문에 들어온 시점(신설)은 2022년 1월 1일이다(지방세특례제한법 시행령 제17조의3 2호, 대통령령 제32292호, 2021. 12. 31., 일부개정)
무주택자 A씨는 2021년 10월 7일 서울 금천구에서 전세계약을 맺고 살다가 2023년 5월 31일 생애 첫 주택을 취득했다(경기 안양시 소재).
A씨는 8월 31일까지 생애 첫 주택으로 이사를 해야 생애최초주택 취득세 감면을 받을 수 있었으나, A씨는 2023년 12월 13일이 돼서야 이사를 할 수 있었다. 전셋집 주인이 전세보증금을 주지 않았기 때문이다.
A씨는 생애 첫 주택을 구매하기 석 달 전인 2023년 2월, 미리 집주인에게 6~7월쯤에 이사 갈 건데, 3월쯤에 전셋집을 부동산에 내놓아도 되느냐고 물었다.
집주인은 연락이 안 되다가 4월 10일쯤에 부동산에 전셋집을 내놓으라고 말했지만, 정작 4월 10일 A씨가 부동산에 내놓으려고 했는데, 집주인이 부동산에 허가하질 않아 집을 내놓을 수 없었다.
나중에 알고 보니 집주인은 전세사기로 도피 중이었고, A씨는 다행히도 미리 들어둔 전세보증금 지급보증이 있었다.
지급보증을 받으려면, 세입자는 전세금을 받을 수 있는 법적 권리(대항력)가 있다는 증거를 만들어야 한다(주태임대차보호법).
대항력이 있으려면, 내가 임대차계약을 맺었다는 증거(확정일자), 그 집에 들어갔다는 증거(전입일자), 현재도 그 집에서 살고 있다는 증거(점유)가 있어야 한다.
때문에 전세보증에서 전셋돈을 받으려면, 임차권 등기하지 않는 한 그 집에 머물러 있어야 하고, 동시에 집주인이 임차인 A씨로부터 제때 전세계약해지 통보했다는 등의 의사표시 공시송달 결정을 법원에서 받아야 했다.
A씨는 전셋돈 반환과 관련한 법률행위로 불가피하게 시간을 보내다가 전세보증에서 전셋돈을 돌려받은 직후 잔금을 치르고 2023년 12월 13일에서야 들어갈 수 있었다.
A씨는 비록 취득 후 3개월 내 이사를 가진 못했지만, 대항력 형성 등 법에서 정하는 불가피한 이유로 이사를 하지 못한 경우에 해당한다며 취득세 감면을 받았다.
안양시청은 전세계약 종료일이 10월 6일인데 A씨가 그보다 훨씬 앞선 2월 쯤에 계약해지를 통보했고, 이로 인해 제때 전셋돈을 받을 수 없다는 것을 A씨가 충분히 예측할 수 있으며, 따라서 전셋돈을 제때 못 받는 건 A씨 행위에 의한 것이니, 법에서 정하는 불가피한 사유에 해당하지 않는다고 감면받은 취득세를 다시 내라고 처분했다.
심판원은 “주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 상시 거주를 시작하지 아니하는 경우에 감면 취득세 등을 추징하는 것은 실거주 목적이 아닌 투자 목적의 주택 구입에 대해서는 감면을 배제하기 위한 취지”라며 “퇴거 지연으로 인한 분쟁이 발생하여 3개월 내에 입주하지 못하는 경우 등에는 정당한 사유가 있는 것으로 보아 이를 추징대상에서 제외하기 위하여 해당 규정이 개정된 것으로 보인다”라고 판단했다.
심판원은 ▲청구인은 2023년 12월 13일 쟁점주택으로 주소를 전입한 이후 주소를 유지 중인 점 ▲청구인은 임대인과 임대차계약 조기 종료에 합의한 상태에서 생애 첫 주택을 취득한 점 ▲임대인이 전세사기로 수감된 상태에서 종전주택에 대한 퇴거가 지연되어 생애 첫 주택에 입주하지 못한 사실이 확인된 점 ▲이러한 부득이한 경우까지 취득세를 추징하는 것은 입법취지 등에 부합하지 아니한 것으로 보이는 점 등을 고려해 본 사안이 거주 지연의 정당한 사유가 있는 것으로 보인다며, 취득세 부과 처분을 취소하라고 결정했다.
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