(조세금융신문) 9.1대책 이후 주택시장이 살아나면서 ‘전세끼고 집사기’ 투자수요가 늘어나고 있다.

이는 향후 집값이 상승할 것으로 기대하는 투자자들이 증가하고 있다는 의미다. 더욱이 매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율이 서울 아파트가 65%에 육박하는 등 사상 최고를 기록하고 있다. 그만큼 전세끼고 아파트를 사면 초기 투자비가 적다는 것이다.

최근 들어 매매가와 전셋값이 동반상승하고 금리인하로 대출부담이 적어 당분간 전세끼고 집사는 투자수요는 계속 늘어날 전망이다. 또 아직은 전셋값 상승률이 매매가 상승률보다 높아 전세끼고 아파트를 사는 타이밍으로 좋다.

전세 끼고 집사기는 시세차익, 즉 자본이득을 노리는 것이다. 투자한 아파트값이 최소한 각종 비용(취득세 등 취득비용+재산세 등 보유비용+예금이자 등 기회비용)에 물가상승률을 더한 이상으로 올라야 한다. 따라서 지속적으로 오를 수 있는 아파트단지를 선택하는 게 중요하다. 잠재 주택수요가 풍부한 단지 또는 신규 수요가 점차 늘어나는 단지를 고르는 게 포인트다.

중소형, 역세권, 학군 등 삼박자를 갖춘 단지가 가장 안정적인 투자처다. 전세끼고 사는 아파트는 가급적 입주 5년 미만 새 아파트를 사야한다. 수도권 입주물량이 줄어들고 있어 새 아파트 희소가치가 높아지고 있기 때문이다. 재건축 추진단지도 가능하지만 전세가율이 낮아 초기투자비가 많이 들어간다.

서울지하철 9호선, 신분당선 등처럼 전철 개통예정지나 신도시 등 향후 발전가능성이 높은 단지면 더욱 좋다. 요즘은 저층도 선호하는 사람이 많으니 굳이 로열층을 고집할 필요는 없다.

매입하는 아파트 지역의 주택수급도 고려해야 한다. 향후 신규 주택공급물량이 과잉인지, 아닌지를 따져봐야 한다. 가장 좋은 투자처는 앞으로 신규공급물량이 줄어들고 주택수요는 늘어나는 지역의 새 아파트다.

전셋값이 당분간 계속 오르겠지만 2015년 이후 매매가 상승세가 강남권에서 강북권으로 확산되고 상승폭이 커질 경우 전세수요보다 매매수요가 늘어날 것이다. 전셋값 상승률은 낮아지고 하향 안정화될 가능성이 높다. 지역에 따라 전셋값이 하락하는 경우도 발생할 수 있다. 따라서 차액 보증금을 돌려줄 수 있도록 대비해야 한다.

이제 2000년대 초반처럼 집값 급등기는 다시 오기 힘들다. 따라서 전세끼고 아파트에 투자하더라도 장기보유는 필수다. 최소한 3년 이상 보유할 생각으로 투자해야 한다.

서울 인천 경기 등 수도권에서 전세 끼고 실투자비 1억원 이하로 투자할 수 있는 중소형 아파트를 추천한다.

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