(조세금융신문=송두한 더불어민주당 민주연구원 부원장) 전세대출은 890만 무주택 가구를 위한 실수요 시장일 뿐만 아니라, 주거 취약계층을 지원하는 최후의 보루다. 역대 정부에서도 주거사다리의 하부구조를 지탱하는 전세대출만큼은 손대지 않았던 이유다.

그러나 최근 금융∙감독∙재정∙통화 당국의 행보를 보면, 거의 협박 수준의 발언들을 쏟아내고 있다. 경제관련 수장들이 “가계부채와의 전쟁”을 선포하는가 하면, 고승범 금융위원장은 “가계부채 저승사자”를 자처하며 연일 대출규제 강화를 외처대고 있다. 내집을 마련해야하거나 전세를 옮겨야 하는 무주택자 실수요자는 심장이 쪼그라들 지경이다.

맥락도 없고 원칙도 없는 “6%대” 대출총량 규제를 밀어붙이면서 금리가 급등하고 대출 한도가 급락하는 대혼란을 초래하고 있다. 가장 큰 문제는 대출규제 충격이 실수요시장을 집중 타격하고 있다는 점이다. 이 중에서도 그동안 금단의 영역으로 간주되어온 전세대출마저 규제하는 심각한 상황에 직면해 있다. 그동안 뭐하고 있다가 갑자기 나타나 이처럼 호들갑을 떠는 지 도무지 이해할 수가 없다. 가계부채 문제를 해소하기 위해서는 다소의 희생이 불가피하다는 관치금융의 그림자가 다시 어른거리는 느낌이다.

▮ 실수요자의 희생을 강요하는 대출규제는 바람직하지도 정의롭지도 않다.

아무리 가계부채 문제가 심각하다 하여도 대출규제 정책에는 질서를 세우는 원칙과 정부의 국정철학이 깃들어야 한다. 정부의 ⌜실수요자 규제완화 ∙ 다주택자 규제강화⌟ 원칙이 바로 그것이다. 금융리스크 관리를 위해 무주택 서민의 희생이 불가피하다면 철학이 부재한 것이고, 실수요시장이 보호받지 못한다면 원칙이 부재한 것이다. 어떠한 경우에도 규제 충격이 무주택 서민이나 실수요자에게 전이되어서는 안된다. 막무가내로 대출총량 규제를 밀어붙이기에 앞서 특단의 실수요자 보호대책을 먼저 마련했어야 했다.

지금까지 금융당국은 대출억제 대책에만 몰두했을 뿐, 체감할 수 있는 실수요자 보호대책을 단 한번도 내놓은 적이 없다. 가계대출을 통으로 규제하는 접근은 금융기관을 위한 부채관리 대책이지, 무주택 실수요자를 위한 지원대책은 될 수 없다. 무작정 전세대출을 억제하면 당장 집을 옮겨야 하는 세입자는 생존의 문제에 봉착하게 된다. 특히, 가을 이사철을 앞두고 “빚투자”를 빌미로 전세대출까지 막아버리면, 집 없는 서민은 길거리에 나앉게 된다. 사실상 갭투자가 불가능한 상황에서 전세대출을 집값 상승의 주범으로 모는 것은 매우 적절치 않다. 집값 따라 전세값이 오르니 전세대출이 증가한 것뿐이다.

상식적으로, 전세값이 오르는데 전세대출 한도를 줄여버리면 무슨 일이 일어날지 생각해보자. 첫째, 세입자는 평수를 줄여 작은 집으로 이사하거나 외각으로 멀리 벗어나 전세를 얻어야 한다. 주거의 질 훼손이 불을 보듯 자명하다. 둘째, 전세를 반전세로 전환하고 보증금의 일부를 비싼 월세로 돌려야 한다. 월세로 바꾸는 전월세전환율이 전세대출보다 2배 가까이 비싸기 때문에 월세 주거비용이 2배로 오를 수밖에 없다. 셋째, DSR 규제 등 상환능력 심사를 강화하면, 저소득 서민은 아예 전세시장에서 퇴출당할 수 있다. 전세대출 규제가 전세난민을 양산하는 자폭규제인 이유다.

조일대로 조여진 전세대출은 더 조일 곳이 없다. 금융당국이 고강도 대출총량 규제를 밀어붙이자, 시중은행들도 이에 부응해 본격적으로 전세자금대출을 줄이기 시작했다. 은행들이 “6%대 캡”을 맞추기 위해서는 울며 겨자 먹기로 전세대출 한도를 줄여야 하기 때문이다. 농협은행은 전세대출 취급을 중단했고, 우리은행도 일부 전세대출 취급을 중단했다. 금리인상을 통한 전세대출 억제와 한도 축소가 시중은행 전반으로 확산되고 있다.

설상가상으로, 금융당국이 전세대출을 추가로 규제하려는 움직임을 보이고 있다. 첫째, 보증대출 한도와 공적 보증비율을 줄일 수 있다는 우려가 높다. 현재 전세보증금의 80%까지 보증하는데 이를 더 줄여버리면 시중은행들은 대출 한도를 대폭 줄일 수밖에 없다. 둘째, 금리조정(인상)을 통해 자발적인 대출억제를 유도하는 정책은 직접 규제보다 더 나쁜 간접규제다. 떼일 염려가 없고 세입자의 신용과 무관한 전세보증금만큼은 차주 신용등급에 따른 금리차별을 줄여 3% 내외의 금리로 제공해야 한다. 더 이상의 전세대출 규제는 사람을 죽이는 규제가 될 수 있다는 점을 명심해야 한다.

▮ 대출총량 규제에서 전세대출을 배제하는 특단의 대책을 마련하라.

그렇다면, 특단의 실수요자 보호대책을 어떻게 마련해야 하나?

첫째, 대출총량 규제에서 무주택 실수요자 전세대출을 제외하면 된다. 지금 시중은행들이 전세대출 한도를 자체적으로 축소하는 이유는 매우 간단하다. 대출총량 규제로 인한 충격을 전세대출 축소를 통해 흡수하기 때문이다. 전세대출에 규제 차단막을 세우면, 실수요자를 보호하면서도 대출총량 규제의 속도와 강도를 높일 수 있다. 아무리 급해도 부동산투기와 무관한, 거주 목적의 전세대출을 규제할 명분이 될 수는 없다.

둘째, 전세대출에 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용해서는 안된다. “DSR 40%”는 소득이 낮고 빚이 많은 서민을 집중 타격하기 때문에, 전세대출에 일방적으로 불리한 규제다. DSR 산정에 전세대출이 포함될 경우, 부채의존도가 높은 실수요자는 전세대출 시장에서 퇴출당할 수 있다. 현재 신용대출이 1억원 이상이면 DSR 40% 규제를 적용받게 되는데, 이 규제가 전세대출로 넘어오면 전세난민을 양산하는 최악의 규제가 될 수 있다.

셋째, 조일대로 조여진 전세대출 한도를 현실에 맞게 정상화해야 한다. 특히, ▲보증대출 한도 축소, ▲공적 보증비율 축소, ▲보증서심사 강화 등의 마이크로 규제 수단을 통한 전세대출 조이기 시도를 즉각 중단해야 한다. 또한, 주택금융공사의 보증대출 한도는 2억원에 불과하다. 전국 주택가격이 4억원을, 서울 주택가격이 10억원을 넘어선 현실을 감안하면, 보증대출 한도를 최소 주택도시보증공사(HUG)와 동일한 4억원으로 상향할 필요가 있다. 또한, 공적 보증비율도 현행 수준인 80% 수준을 유지하거나 확대할 필요가 있다.

넷째, 금리조정(우대금리 축소, 가산금리 확대 등)을 통한 전세대출 억제 정책을 즉각 중단해야 한다. 전세보증금은 집주인을 위한 자금이기 때문에, 세입자의 신용등급과 무관할 뿐만 아니라, 금융기관이 떼일 염려가 없는 보증대출이다. 금융당국은 전세대출 금리 인상 압박을 즉각 중단하고, 시중은행들이 “3%” 내외의 금리를 제공할 수 있도록 유도해야 한다.

금융당국은 대출총량 규제로부터 실수요자를 보호할 수 있는, 제대로 된 실수요자 보호대책을 내놓아야 한다. 실수요자에게 희생을 강요하는 대출규제는 관치금융 이상도 이하도 아니다.

[프로필] 송두한 더불어민주당 민주연구원 부원장

(dsong2@gmail.com)

◾ 공정금융포럼 공동대표

◾ 전) NH금융지주 NH금융연구소장

◾ 전) Visiting Assistant Professor

(Otterbein University, Columbus, Ohio)

◾ 전) 한국외국어대학교 겸임교수

※ 저술: 서브프라임 버블진단과 향후 파급효과 진단(2007), 주택버블주기 진단과 시사점(2012), 경영분석을 위한 고급통계학(2015) 등 다수

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