(조세금융신문=안성희 세무사) 최근 4년간 급격한 부동산 가격 상승으로 정부는 현재까지 이례적으로 무려 26번째 부동산 대책을 발표한 바 있다. 하지만 지금까지 발표한 부동산 대책의 주요 골자는 세부담을 인상하는 방향의 세제정책으로 주택의 취득, 보유, 양도, 증여 각 모든 단계의 거래에 대한 세부담이 급증하도록 단기간내에 연속적으로 개정되었다.

 

이러한 단기간 내의 잦은 세법 개정으로 인해 부동산 관련 취득세, 종합부동산세, 양도소득세, 증여세는 “양포 세무사”라는 신조어가 등장할 정도로 세무사도 헛갈릴 만큼 복잡·난해해졌고 “유전절세 무전납세”라는 신조어가 등장할 정도로 고가의 사전 절세컨설팅을 받지 않고 발생하는 세금에 대한 사전체크 없이 거래하는 경우에는 세금폭탄 고지서를 받게 되는 상황에 처하게 된다.

 

이로 인해 최근 조세불복의 상당수는 개정된 지방세법에 따른 주택의 취득에 따른 취득세, 연속적으로 개정된 소득세법에 따른 주택의 양도에 따른 양도소득세, 개정된 상속세 및 증여세법에 따른 주택 또는 주택외 부동산의 증여·상속에 따른 증여세·상속세에 대한 다툼이다.

 

그야말로 이제는 세무사뿐만 아니라 전국민이 부동산 관련 세금에 대해 공부해야 하고 억울한 부동산 세금을 구제받는 것이 국민 초유의 관심인 시대가 되어버렸다. 이에 이번 호에서는 취득, 보유, 양도, 상속·증여 각 단계별 억울한 부동산 세금 구제 받는 방법을 소개하고자 한다.

 

억울한 취득세

 

2020년 8월 12일 지방세법 개정으로 주택취득세의 경우 최대 13.4배 세부담이 인상되도록 개정되어 실제로 취득세 부담 때문에 주택의 취득이나 증여를 하지 못하는 사례를 많이 보게 된다.

 

주택 취득세 중과의 핵심 ① 조정대상지역 내에 2주택을 취득하는 경우 ② 조정대상지역 여부 불문 3주택 이상을 취득하는 경우 ③ 법인이 주택을 취득하는 경우 ④ 2주택 이상인 직계존비속 또는 배우자로부터 조정대상지역내 주택을 증여받는 경우

 

이 경우 오피스텔, 분양권, 임대주택, 입주권도 주택수에 포함하여 취득세 중과여부를 판단하도록 개정되었으므로 주택수에 포함시켜 중과세율 적용여부를 판단하여야 하나 이러한 부분을 확인하지 못하고 잔금을 치러서 중과세율이 적용받는 경우가 실무적으로 많다. 과거에는 주택 취득 후 법무사사무실에서 주는 취득세 고지서를 아무 생각 없이 납부하였지만 이제는 주택의 매수 또는 증여계약 체결 전 본인의 부동산 보유현황을 확인하여 취득세 예상액을 정확하게 체크하여야 한다.

 

중과세율 적용받지 않고 양도가능한 주택이 있는 경우에는 선양도 여부, 세대분리가 가능한 자녀가 있는 경우에는 세대분리 여부, 혼인신고 예정인 경우에는 혼인신고 시기조절 등 중과를 피할 수 있는 모든 대안을 강구한 후 거래할 필요가 있다.

 

주의하여야 할 점은 지방자치단체의 공무원도 개정된 지방세법 내용을 정확하게 숙지하지 못하고 있거나 법령으로 정확하게 판단이 어렵지만 유권해석이 없는 경우 등이 있어 이미 중과를 적용받아 취득세를 납부한 경우를 보면 과다하게 취득세를 납부한 경우를 종종 볼 수 있다.

 

이러한 경우에는 우선 관할시청에 경정청구를 하고 경정청구가 거부된 경우에는 조세불복을 통해 구제받을 수 있으므로 취득세를 납부하였지만 과다하게 납부한 것으로 생각된 경우에는 정확하게 납부하였는지를 세무사에게 검토의뢰하여 경정청구를 거쳐 조세불복을 할 필요가 있다.

 

억울한 종합부동산세

 

최근 상담받은 주택증여와 주택양도건에서 증여와 양도의 목적을 물으면 종합부동산세 부담 때문인 경우가 대부분이다. 주택공시가격이 현실화되어 세율 인상이 없는 경우에도 세부담이 증가할 수밖에 없는 상황에서 세율까지 대폭 인상되어 과세표준이 94억을 초과하는 조정대상지역내 2주택자의 경우 최고 6%의 종합부동산세율이 적용되고 세부담 상한율이 3배로 인상되었기 때문이다.

 

종합부동산세 세부담 급증의 핵심 ① 조정대상지역내 2주택 이상자인 경우 ② 조정대상지역 불문 3주택 이상자인 경우 ③ 법인이 1주택 또는 2주택 이상을 보유한 경우

 

종합부동산세를 미리 시뮬레이션하여 거액의 종합부동산세가 과세되는 경우라면 부부 간 또는 세대를 분리한 자녀에게 증여 또는 양도를 검토한 후 실행할 필요가 있다. 또한 종합부동산세의 경우 납세자가 신고하지 않아도 국세청에서 고지서를 발송하는데 국세청에서 납세자의 제반사항을 고려하여 세액을 확정한 후 고지하여야 하므로 종종 잘못 부과되는 경우가 있다.

 

종합부동산세 고지서를 수령한 경우 ① 1세대 1주택인 자로서 65세 이상 고령자인 경우에는 고령자 세액공제가 반영되었는지 ② 5년 이상 보유한 1세대 1주택자인 경우에는 장기보유특별공제액이 적정한지 ③ 임대주택을 보유하고 있는 경우에는 임대주택이 합산배제되었는지 ④ 자동말소된 임대주택이 있는 경우에는 임대주택이 합산되었는지

 

등을 꼼꼼하게 체크할 필요가 있으며 잘못 부과된 경우에는 대개 불복까지 가지 않더라도 세무서에서 시정해 주고 있다.

 

억울한 양도소득세

 

26번의 부동산 정책의 주요골자는 양도소득세 인상이라고 할 수 있을 만큼 양도소득세는 단기간 내에 연속적인 개정을 거쳐 2주택 이상자는 최고 71.5%, 3주택 이상자는 최고

82.5%의 세율이 적용되는 지경에 이르렀다.

 

양도소득세 중과의 핵심 ① 1년 또는 2년 미만 단기양도의 경우 ② 2017년 8월 3일 이후 취득한 1주택자인 경우로서 2년 이상 거주하지 않은 경우 ③ 2주택자인 경우 ④ 3주택 이상자인 경우 ⑤ 1세대 1주택자로서 2년 이상 보유하였지만 10년 이상 보유·10년 이상 거주요건을 충족하지 못한 경우

 

최근 매물부족으로 인한 집값상승의 원인이 양도소득세 때문이라는 말이 실감나는 대목이다.

양도소득세는 2년 미만 단기보유자의 경우 2년 이상 보유 후 매각, 2017년 8월 3일 이후 1주택을 취득한 경우에는 2년 거주요건을 충족한 후 매각하여야 하고, 다주택자인 경우 보유세 증가와 양도의 실익을 비교하여 양도 또는 보유를 결정하여야 하며, 1주택자인 경우에는 10년 보유, 10년 거주요건을 충족한 후 양도할 필요가 있다.

 

또한 중과배제되는 주택임대사업자로서 여러 채의 임대주택을 보유한 경우에는 주소지로 사업자등록을 하지 않는 한 사업장별로 임대사업자등록을 별도로 하였는지 체크하여야 하며, 1주택을 보유하였지만 다가구 주택 요건을 충족하지 못한 경우에는 다주택으로 과세하므로 양도 전 이러한 점을 꼼꼼하게 검토하여야 한다.

 

양도소득세의 경우 잦은 개정으로 사실관계뿐만 아니라 법률해석문제에 대한 쟁점으로도 국세청 소명단계에서 받아들여지지 않는 경우 거의 대부분 조세불복으로 이어지므로 조

세불복을 위해서는 제반 증빙서류를 반드시 잘 챙겨둔 후 세무대리인의 협조를 받아 적극적으로 대응할 필요가 있다.

 

억울한 상속·증여세

 

부동산 대책에서 증여세, 상속세의 직접적인 개정은 없었지만 2019년 2월 12일 상속세 및 증여세법 시행령 개정으로 2020년부터 증여(상속세) 신고기한 경우 후 6개월(9개월) 내에 기준시가로 신고한 꼬마빌딩과 나대지에 대해 국세청이 감정평가액으로 과세함에 따라 기준시가로 신고한 꼬마빌딩과 나대지에 대한 감정평가 과세가 가장 중요한 이슈다.

 

통상 감정평가액과 기준시가와의 차이는 40%에서 60%까지 나는 경우가 있어 감정평가액으로 과세하는 경우에는 대부분 아주 거액의 세금이 추징된다. 문제는 감정평가액으로 과세하는 꼬마빌딩 등의 가액기준을 국세청이 공표하지 않고 있고 감정평가 예산의 증가에 따라 감정평가로 과세하는 꼬마빌딩 등이 늘어날 것으로만 예상되고 있다는 점이다.

 

따라서 국세청도 감정평가 예산액의 한도에서 감정평가액으로 과세하므로 꼬마빌딩과 나대지의 경우에는 일정 지분씩 쪼개는 방식으로 증여하는 것이 유리할 수 있다. 또한 납세자가 의뢰한 감정평가액보다 국세청이 의뢰한 감정평가액이 더 큰 경우가 대부분이어서 국세청이 감정을 의뢰하는 경우에는 납세자도 감정을 의뢰하여 4개의 감정가액의 평균액으로 과세되도록 하는 것이 유리하므로 반드시 납세자도 적극적으로 감정평가를 의뢰할 필요가 있다.

 

현재 감정평가액으로 과세한 경우에 대한 세금은 대법원의 무효판결이 나지 않는 한 불복을 거치더라도 구제받기 어려우므로 주의하여야 한다.

 

 

 

 

[프로필] 안성희 세무법인 현인 대표세무사

• (전)국세청 국세심사위원
• (전)삼성세무서 과세적부심사위원
• 고려대학교 법학박사(조세법 전공)
• 저서 《현명한 CEO의 핵심 절세대책》

 

 

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