[전문가칼럼]주택임대사업자의 종합소득세 절세팁

(조세금융신문=안성희 세무사) 현 정부 세제정책의 기조는 “소득이 있는 곳에 세금이 있다”라고 할 수 있으므로 그동안 상대적으로 소득신고가 양성화되지 않았던 주택임대사업자의 소득을 양성화하기 위해 포커스를 맞추어 왔다.

그 일환으로 주택임대소득이 있었으나 사업자등록을 하지 않은 경우 2020년 1월 21일까지 사업자등록을 신청할 것을 안내하고 동 기간까지 사업자등록 신청을 하지 않은 경우 소급하여 그 동안의 임대수입금액의 0.2%를 가산세를 부과한다고 하여 많은 임대사업자들이 사업자등록을 신청하였다. 또한 비과세 대상이었던 2000만원 이하 주택임대수입이 2019년부터 과세로 전환되었다.

따라서 대다수의 주택임대 사업자들이 2020년 5월 처음으로 종합소득세 신고를 함에 따라 실무에서 이에 대한 종합소득세 문의가 폭증하고 있는 현실이다. 아래에서 많은 주택임대사업자들이 궁금해 하는 종합소득세에 대한 문제와 이에 대한 절세팁을 살펴보고자 한다.

2020년 5월 신고납부대상자

월세 수입의 경우 1세대 2주택 이상자가 과세대상이다. 1세대 주택자는 원칙적으로 비과세대상이나 2019년말 현재 기준시가 9억원을 초과하는 주택이나 해외소재 주택을 임대하는 경우에는 과세대상이다.

최근 해외소재 주택을 임대하는 사례가 늘고 있는 데 해외소재주택의 경우 규모, 금액과 관계없이 무조건 과세대상에 해당한다.

전세보증금의 경우 1세대 3주택 이상자로서 전세보증금의 합계가 3억원을 초과하는 경우가 과세대상이다. 1세대 3주택 계산시 전용면적 40㎥이하로 기준시가 2억원 이하인 주택은 제외한다.

주택임대수입에 대한 과세방법은 주택임대수입이 2000만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세를 선택할 수 있어 높은 세율을 적용받는 다른 종합소득금액이 있더라도 주택임대수입에 대해서는 14%의 세율로 납세의무를 종결시킬 수 있지만 주택임대수입이 2000만원을 초과하는 경우에는 다른 종합소득금액을 합산하여 종합과세로 신고하여야 한다.

주택수 판정과 임대수입금액 계산

주택수 판정

보유주택 수 판정시 주의하여야 할 점은 금액, 면적 관계없이 모든 주택을 합산하여야 한다는 점이다. 양도소득세 계산시에는 일정 귀농주택 등을 주택수 판정에서 제외하지만 과세되는 주택임대사업자에 대한 주택수 판정시에는 농어촌주택, 상시주거용으로 사용하는 오피스텔도 합산하여 판단하여야 한다.

부부의 경우 합산하여 판단하지만 직계존비속의 경우 합산하지 않는다. 예컨대 1주택을 가진 미혼인 자녀가 부모 소유집에서 거주하는 경우에는 합산대상이 아니다.

다가구주택의 경우 1주택으로 간주하지만 구분등기된 경우에는 각 1주택으로 간주한다.

임차 또는 전세받은 주택을 다시 임대하는 경우에는 소유자, 임차 또는 전세받은 자 모두 각 1주택으로 본다. 따라서 임차인이 1주택을 보유하고 있는 경우에는 과세대상이며 무주택자라 하더라도 고가주택인 경우에는 과세대상이다.

공동소유주택의 경우 지분이 가장 큰 자의 주택으로 간주하지만 지분이 각 같은 경우에는 합의하여 소득신고자로 신고하지 않는 한 각 1주택으로 간주하므로 지분이 같은 경우에는 합의하여 한사람으로 신고하는 것이 유리하다.

임대수입금액 계산

월세를 선세로 받는 경우에는 계약월수 중 2019년 해당월수만 신고대상이며 계약상 월세를 받지 못한 경우에도 이번에 신고하여야 한다. 또한 실제 발생한 전기료, 수도료 등을 초과하여 받은 관리비도 신고대상이다. 전세보증금의 경우 아래의 산식으로 계산한 금액이 임대수입금액으로 보증금이 5억인 경우 2,160,000원, 10억인 경우 7,560,000원, 15억인 경우 12,960,000원, 20억인 경우 18,360,000원이 과세되는 임대수입금액이 된다.

2000만원 이하 주택임대소득자 신고전략

2000만원 이하 주택임대수입자에 대한 혜택

(보증금 총액 – 3억원) × 해당일수 × 60% × 1/365 × 1.8% - 이자수입·배당금 등(장부기장하는 경우)

2000만원 이하 주택임대사업자의 경우 종합과세와 분리과세를 선택할 수 있는 것 외에 임대수입금액의 60%(미등록시 50%)를 필요경비로 인정해주며 다른 종합소득금액이 2000만원을 초과하지 않는 경우 400만원(미등록시 200만원)을 기본공제로 추가 공제해준다.

이러한 공제항목을 고려할 경우 등록자(미등록자)의 경우 월 833,333원(333,333원)의 월세 수입이 있는 경우에는 소득금액이 0원이 되어 납부세액에 대한 부담이 없다.

또한 세무서와 구청에 사업자등록(공공주택사업자 지정 포함)하고 임대료와 보증금 증가율이 5%를 초과하지 않으며 임대개시 당시 국민주택규모 이하로써 기준시가 6억원 이하 주택을 임대하는 경우에는 8년(4년) 임대사업자의 경우 소득세의 75%(30%)를 감면해준다.(주택부수토지가 주택정착면적의 도시지역의 경우 5배, 그 외 지역의 경우 10배 이내이어야 함) 이러한 부분을 고려하여 월세 2000만원인 경우로 분리과세 했을 경우 예상 종합소득세를 고려하면 다음과 같다.

2000만원 이하 주택임대사업자의 절세팁!

2000만원 이하 주택임대사업자로서 다른 종합소득금액이 있는 경우에는 분리과세가 유리하나 주택임대소득금액이 결손인 경우, 소득공제항목이 큰 경우, 주택임대소득외 종합소득금액이 결손인 경우에는 종합과세가 유리하다. 월세수입이 2100만원 정도인 경우에는 보증금 비중을 높여 월세수입금액을 2000만원 이하로 하는 것이 유리하다.

추계신고대상자의 소득세 신고전략

주택임대수입 2000만원인자가 단순경비율을 적용하여 신고시 종합소득세 예상세액은 아래와 같다. 추계신고대상자의 경우 실제 발생경비보다 단순경비율이 훨씬 크므로 추계신고하는 것이 유리하며 2000만원 이하인 자라도 반드시 추계신고한 경우와 분리과세 신고한 경우의 세액을 계산하여 유리한 방법으로 신고할 필요가 있다. 추계신고 대상자의 판정의 공동사업자의 경우 지분별로 안분한 금액으로 판정하므로 부부의 경우 공동으로 하는 것이 유리하다.

간편장부대상자·복식부기의무자의 소득세 신고전략

간편장부 대상자부터는 통상 증빙없이 인정되는 필요경비보다 실제 발생필요경비가 더 크다. 또한 간편장부대상자가 간편장부로 신고하지 않은 경우 20%의 무기장 가산세, 복식부기의무자가 복식부기로 신고하지 않은 경우에는 20%의 무신고 가산세가 부과되므로 반드시 간편장부나 복식부기에 의해 신고하여야 한다(간편장부대상자가 목식부기로 신고한 경우 20%의 기장세액공제도 가능).

장부에 의한 신고시 인정되는 경비는 아래와 같으므로 아래의 경비가 있는 경우에는 반드시 잘 챙겨서 경비로 인정받을 수 있도록 하여야 한다. 이때 복식부기 의무자의 경우 경비지출시 반드시 세금계산서, 신용카드, 현금영수증을 수취하여야 하는 점에 주의하여야 한다.

주택임대사업자의 경우 임대수입금액 2000만원 이상, 추계신고대상자, 간편장부대상자, 복식부기의무자에 따라 세액계산 방식이 달라지는바 미리 주택임대수입금액과 관련 경비 등을 꼼꼼하게 챙겨서 최대한 유리한 방법으로 신고하는 전략을 세울 필요가 있다.