(조세금융신문=고승주 기자) 대통령직인수위원회와 정부가 재건축 부담을 줄이기 위해 초과이익환수제 완화방안을 마련한다.
서초 반포 현대 등 이익환수제 대상이 된 지자체는 인수위 방침에 따른 부담금을 새로 정해 확정액을 통보할 계획이다.
5일 인수위 등에 따르면, 인수위는 정부와 함께 재건축 초과이익환수제 부담을 줄이고, 재건축 안전진단 기준을 낮추는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다.
안전진단 기준을 낮춰 재건축을 손쉽게 하게 하고, 이익환수제로 개인 수익이 크게 줄어들지 않도록 조정하겠다는 것이다.
안전진단 기준을 낮추면 부동산 이익실현 시기를 앞당길 수 있고, 이익환수제를 줄이면 부동산 수익이 늘어난다.
현재 재건축 초과이익환수 방법은 재건축 승인부터 건물을 다 지을 때까지 올라간 집값(공시가격 기준)이 평균 집값 상승률을 뛰어 넘을 경우 그 초과이익을 세금으로 환수하는 제도다.
계산 방법은 집값에서 건축비와 비용을 빼고, 평균 집값 상승분을 뺀 조합원 1당 평균 이익이 3000만원을 넘을 경우 그 이익 규모에 따라 10~50%까지 부담금이 부과된다.
3000만원 초과~5000만원 이하 10%, 5000만원 초과~7000만원 이하는 20%, 7000만원 초과~9000만원 이하 30%, 9000만원 초과~1억1000만원 이하는 40%, 1억1000만원 초과 50% 다.
현재 전국 63개 단지, 3만3800가구가 재건축 부담금 예정액을 지자체로부터 통보받았다. 이중 부동산 수익률이 급증한 강남과 경기도 재건축 지역의 반발이 거세다.
2020년에는 반포 현대아파트가 가구당 1억3568억원, 2021년에는 성수동 장미아파트가 4억7700만원을 통보받았다.
인수위는 초과이익 면제 기준을 3000만원 이하에서 끌어올리고, 부과율도 낮추는 방안을 검토하고 있다.
또한 초과이익환수제가 부과대상으로 삼는 사업기간을 줄이는 방법도 검토하고 있다.
추진위원회에서 승인 시점을 조합설립인가 시점으로 바꾸거나 초과이익에서 제외되는 공사비용을 추가로 비용인정해 부담금 부과 대상을 줄이는 것도 함께 고려하고 있다.
이밖에 1주택 장기보유자 재건축 부담금 감면, 부담금 납부 이연 등도 거론된다.
관건은 국회 본회의 통과다.
초과이익환수제를 손보려면 법을 바꿔야 하기 때문이다.
초과이익환수제는 2006년 도입됐지만, 이후 정부들에서 재건축 후 부동산 수익하락을 우려해 시행을 미루다 2018년부터 과세가 진행됐다.
초과이익환수제 완화 및 폐지 측에서는 집값 오른 건 오로지 개인의 몫인데 정부가 왜 가져가느냐고 비판하는 반면, 옹호 측에서는 집값 형성에 정책적 인프라나 개발사업이 기여한 부분이 없다 할 수 없고, 용적률 조정 등 순전히 개인의 결정과 판단으로 이뤄지는 것이 아니라는 점을 이유로 들고 있다.
2018년 위헌 헌법소원이 제기됐지만, 2019년 합헌 판정이 났다.
재건축 조합 측은 집값이 급등해 돈을 벌었지만, 집값 급등은 정부 정책실패 때문이니 조합원들이 부담을 져서는 안 된다고 주장하고 있다.
인수위 측에서는 초과이익환수제 완화가 대통령 공약이기에 부담금 완화를 기조로 하여 아예 개인에게 부담금이 발생하지 않도록 재건축 일부를 임대주택 등 공공주택으로 내주는 방안을 검토하고 있다.
다만 이 경우 조합 측이 수익 보전을 위해 용적률 상향을 조건으로 내걸 가능성이 높은데 용적률 상향에는 한도가 있다.
인구밀도가 높아져 교통이나 수도‧가스‧전기 등 인프라 신설 및 환경 유지 부담이 커지기 때문이다.
한편, 인수위 검토에 나서면서 재건축 부담금 부과는 미뤄졌다.
은평구 연희빌라, 반포 현대 등도 부담금을 통보하긴 했지만, 관련 지자체들은 인수위 안이 국회 통과할 때까지 지켜본다는 입장이다.
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