부동산이 이전된다면 어떤 세금이 발생할까?

증여에 의해서 부동산을 이전했다면 증여세와 취득세가 발생하고 양도에 의해 부동산을 이전하면 양도세 문제가 발생한다.

그런데 만약 민사신탁에 의해 부동산이 위탁자에서 수탁자로 이전된다면 어떻게 될까?

현재 시점에서 납부해야 할 세금은 0원이다. 위탁자와 수익자가 같은 자익신탁의 경우 취득세, 증여세, 양도세 등이 현재에는 발생하지 않는다.

신탁계약에 의해 신탁을 설정하게 되면 등기부상에서는 위탁자의 명의가 아닌 수탁자의 명의로 등기가 변경되지만 현재에는 아무런 세금 부담이 발생하지 않는다. 세금은 미래에 수익자가 변경될 때 발생하게 된다. 수익자가 변경된다면 양도인지 증여인지 여부에 따라 양도세 또는 증여세 납부를 하게 된다.

취득세에 대한 지방세법의 내용

신탁의 경우 다음의 3가지 경우에는 취득세를 부과하지 않는다.

① 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

② 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

③ 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

소득세법상 양도세 문제

과세당국은 수익권을 물권으로 해석하고 있어 원본수익권의 기초자산이 양도세 과세대상에 해당하면 수익권의 양도를 신탁재산에 대한 양도로 보고 있다. 원본수익권의 기초자산이 부동산 이라면 수익권의 양도는 부동산의 양도로 보아 양도세 문제가 발생한다.

상속세 및 증여세법에서 증여로 보는 경우

신탁의 경우 다음의 2가지 경우에는 증여로 본다.

① 원본을 받을 권리를 소유하게 한 경우

② 수익을 받을 권리를 소유하게 한 경우

민사신탁은 위탁자와 수익자만 같다면 현재의 세금 문제가 발생하지 않는다. 그러나 신탁설계가 잘못되는 경우에는 양도세, 증여세, 취득세 문제가 발생할 수 있으니 주의가 요구된다.

[김천호 세무사 프로필]

• 트리세무회계그룹 대표세무사
• 국세청 신규 창업자 멘토링 서비스 멘토
• 역삼세무서 영세납세자 지원단 세무도우미
• 민사신탁연구원 책임연구원
• 서울창업신문 전문위원

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