[5분특강]양도세① 부동산과 관련된 세금은?

부동산을 취득하는 단계에서 보유하고 처분하는 단계에서 어떠한 세금이 발생하고 얼마나 발생하는지 알아보자.

취득할 때 취득세도 내지만 부가가치세도 발생할 수 있다.

보유하는 단계에서는 재산세와 일정 규모이상의 주택과 토지를 보유할 경우 종합부동산세가 발생할 수 있고, 임대를 한다면 임대소득세와 부가가치세가 발생할 수 있다.

처분 단계에서는 처분 방식에 따라 양도, 증여, 상속에 의해 명의가 변경되는 경우가 있는데 각각 양도소득세, 증여세, 상속세가 발생하고 취득 단계에서와 마찬가지로 부가가치세도 발생할 수 있다.

어느 정도 세금이 부과되는지 사례를 가지고 살펴보자.

근린상가를 2017년에 토지와 건물을 30억원에 일괄취득한 것으로 가정하고 취득당시 기준시가는 토지 10억원 건물 5억원으로 하고 전체를 임대하는 것으로 하고 주택부분은 없는 것으로 가정한다.

취득세는 취득가액을 기준으로 부과되는데 농어촌특별세와 지방교육세를 포함하여 4.6%가 부과된다. 30억원의 취득가액에 4.6%를 곱하면 1억3800만원이 된다.

부가가치세는 토지에는 부과되지 않고 건물에만 부과되므로 건물부분만 계산하면 30억원의 매매가를 토지와 건물의 기준시가 비율로 안분한다.

토지 건물의 기준시가 합인 15억원 중 건물 기준시가 5억원이 차지하는 비율만큼 30억원에서 건물 비율을 계산하면 10억원이 될텐데 10억원의 10%인 1억원이 부가가치세가 된다.

이번에는 처분하는 단계에서 양도로 처분한다고 할 때, 2년 경과후 40억원에 처분한다고 해보자. 기준시가는 토지가 12억원 건물 4억원으로 가정한다.

양도차익은 10억원에서 취득시 부담한 취득세를 차감하면 8억5950만원의 양도차익이 되고 2년 경과후 양도하기 때문에 기본세율을 적용하여 양도세를 계산하면 3억4584만원이 된다.

양도차익을 10억원이라고 한다면 약 35%가 양도세가 된다.

부가가치세는 역시 건물에 대해서만 부과하므로 40억원의 양도가액 중 건물의 기준시가 비율을 곱하면 역시 10억원이 된다. 이 10억원에 10% 부가가치세율을 곱하면 역시 1억원의 부가가치세가 나온다.

만약 이 부동산을 배우자에게 증여를 한다면 증여세는 얼마가 나올지 살펴보자. 증여는 대가를 주고받지 않기 때문에 기준시가로 하는 경우가 많다. 기준시가 합은 16억원인데 배우자의 증여재산공제를 제외하고 증여세율 곱하면 1억7670만원의 납부세액이 나온다.

이렇게 부동산에는 다양한 세금이 부과되고 있는데 각 단계별로 어느 정도의 세금이 부과되는지 잘 판단하여서 부동산을 관리하는 것이 중요하다.

[이종훈 세무사 프로필]

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