(조세금융신문=임다훈 변호사) 상담을 하다보면 자주 받는 질문 중 하나가, 임대차계약이 끝나는 무렵에 ‘임대인이 원상회복을 너무 심하게 요구한다’ 내지는 ‘임차인이 원상회복을 아무것도 안하고 나갔다’이다.

원상회복 비용은 실제로 큰 금액이 아닌데도, 임대차 기간 동안 서로 간에 참아왔던(?) 불만이 계약 종료 시점에 원상회복의 문제로 불거지는 경우가 많은 것 같다. 크지 않은 금액을 두고 소송이나 지급명령을 신청하거나, 원상회복 문제로 보증금을 못 받은 임차인이 임차권등기명령을 신청하는 사례도 있다. 

임대차 원상회복, 어디까지 해야 할까?

먼저 원상회복의 처음이자 끝은 계약서다. 임대차 원상회복에 관한 법과 판례도 중요하지만, 사실 그 법과 판례에서 가장 중점적으로 보는 것이 당사자 간의 원상회복에 관한 의사표시다. 그 의사를 가장 잘 확인할 수 있는 방법은 계약서이고, 그 외에 의사 수발신 내역(전화, 문자 등)이 있다.

표준임대차계약서에는 ‘임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 임차주택을 원래의 상태로 복구하여 임대인에게 반환하고, 이와 동시에 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하여야 한다.

다만, 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손 등은 임차인의 원상복구의무에 포함되지 아니한다’고 규정한다. 원래의 상태로 복구한다는 것이 핵심인데, 우리 대법원 판례는 이를 ‘임대차 계약 당시의 상태’라고 본다. 

문제가 되었을 때야 비로소 통감하게 되지만, 계약할 때는 이런 부분을 주의 깊게 보지도 않고, 바꾸고 싶더라도 그 말을 꺼내기가 쉽지 않다. 계약 체결 시점에서는 누구나 ‘허허’ 하면서 사람 좋게 넘어가려고 하기 때문인데, 나중에 문제가 되지 않도록 되도록 구체적으로 문구를 적을 필요가 있다.

가령 임대차계약 당시의 상태가 어떻다든지, 만약 전에 살던 임차인의 집기를 그대로 쓴다면 그 부분은 계약이 종료되더라도 그대로 놔두겠다는, 이런 식의 문구를 삽입할 필요가 있다. 그리고 사진이나 동영상으로 계약 당시의 물건 상태를 찍어 놓는 것도 유용한 방법이다(추후 증거 제출 가능).

만약에 일반적인 표준임대차계약서를 그대로 사용한 경우에는 어떨까. 가령 종전에 헬스장으로 쓰던 사업장을 임차하면서, 헬스기구까지 그대로 넘겨받으면서 헬스장을 운영하는 경우, 임대차계약 종료시 헬스장 시설을 전부 철거하​여야 원상회복 의무를 다하는 것일까? 일률적으로 말할 수는 없지만, 유사한 사례에서 대법원은 헬스장 시설을 전부 철거하여야 한다는 취지의 판결을 내놓았다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결). 

위 판결은 프랜차이즈 커피전문점이 해당 점포 종전 임차인의 커피전문점 영업을 양수하는 방식으로 점포를 임차하게 되었는데, 임대차계약 종료시점에 커피전문점 시설 등을 전부 철거해야 하는지가 문제된 사안이다.

대법원은 커피전문점의 영업 시설은 해당 점포를 다른 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이라는 점 등 구체적 사정을 고려하여 이를 임차인이 전부 철거해야 한다고 보았다.

그러나 위 판결을 일반화하는 오류는 삼가야겠다. 위 판결에서도, “원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다”고 판시하고 있어, 실은 앞서 언급한 것처럼 당사자 간의 계약서, 의사 수발신 내역을 가장 중요한 표지로 삼고 있기 때문이다. 결국 원상회복의 범위에 관한 분쟁을 막으려면 계약서를 구체적으로 쓰는 것이 가장 현명한 방법이라 하겠다. 

마지막으로 임대인 입장에서는 가장 곤란한 것이, 임차인이 원상회복을 하지 않고 짐만 빼서 나간 경우다. 이때에는 다른 임차인에게 즉시 임대를 줄 수 없는 손해가 발생할뿐더러, 보증금을 돌려주지 않으면 임차인이 임차권등기명령 등을 신청하여 등기부에 마치 ‘보증금을 잘 돌려주지 않는 임대인’으로 낙인 찍힐 우려까지 있다.

이럴 때는 ‘보증금을 돌려주겠으나 원상회복 비용 일부는 공제하겠다. 원상회복 비용은 업체 몇 곳에서 발급받은 견적서의 평균값으로 계산한다’는 내용증명을 보내면서 추후 소송을 도모할 필요가 있다. 손해를 가장 줄이는 방법은 신속히 새로운 임차인을 구해서 임대료를 받는 것이므로, 일단 위와 같이 내용증명을 보내고 공사를 하는 것이다.

이후 새로운 임차인에게 임대를 주고, 종전 임차인을 상대로 해당 공사비용을 청구하는 것이 간명한 방법으로 판단된다. 임대차 종료시에는 원상회복의 문제와 더불어 보증금 반환, 권리금 확보, 건물 명도, 계약 갱신 등 많은 법률관계가 혼재되어 있으므로, 전문가의 상담을 통해 가장 합리적인 대책을 강구해야 할 것이다. 

[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사

• OBS 행복부동산연구소 고정출연
• 사법연수원 제45기 수료
• 사법시험 제55회 합격
• 성균관대학교 법학과 졸업

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