(조세금융신문=임다훈 변호사) 권리금은 예전부터 거래관습상 인정되어 왔다. 임차인은 임대인으로부터 보증금을 돌려받는 일과 별개로 후속 임차인으로부터 권리금을 받고 나가는 일에 신경을 곤두세우기도 했다.
유동인구가 많고, 좋은 목을 잡고 있는 자리라면 특히 더 그랬다. 게다가 정해진 금액이 있는 게 아니라 ‘부르는 게 값’이 되다 보니 실제로 사업이 번창하는 경우 큰 액수의 권리금을 받고 빠지는 게 더 유리한 일이기도 했다.
그런데 아무래도 실정법으로 보호하는 권리가 아니다보니, 임차인의 권리금 확보에 미흡한 점이 많았다. 임차인이 권리금을 못 받고 쫓겨나고, 임대인이 버젓이 같은 자리에 같은 업종으로 영업을 하는 등 임대인의 횡포가 성행하면서 영세한 임차인의 권리금 보호의 필요성이 대두되었고, 2015년 5월부터 상가건물임대차보호법에 정식으로 도입되었다.
권리금 제도 도입
상가건물임대차보호법은 권리금의 정의 규정부터 마련하면서 이를 직접 보호하기 시작했다. “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다(제10조의3)”고 규정하여 실로 넓은 범위에서 권리금을 정의한다.
이를테면 많이 거론되는 바닥권리금시설권리금, 영업권리금 등이 모두 포함되는 방식으로 포괄적으로 규정했다.
권리금 정의 규정의 의미
권리금의 정의는 단순히 선언적인 규정이 아닌, 실제 소송에서도 의미 있는 규정이다. 임대인을 상대로 권리금 상당액을 손해배상청구할 때 손해배상의 범위(액수)가 문제되는데, 위와 같은 권리금 정의에 비추어 여러 가지 측면에서 권리금을 바라보고 그 가치를 객관적으로 평가하여 금액을 산정하는 절차를 거치게 된다.
이를 권리금 감정절차라고 하는데, 권리금 소송에서 거의 필수적으로 밟는 절차이고, 당사자에게 가장 중요한 ‘금액’의 책정 근거가 된다는 점에서 권리금 정의조항은 현실적으로도 큰 의미를 가진다.
대법원 판례의 태도
상가 권리금 제도가 도입되고, 이제 수년이 흘러 대법원에서도 권리금에 관한 판시를 많이 내놓고 있다. 그만큼 권리금 분쟁 사례가 많고 이제 사례가 집적될 만한 시간이 지났다는 뜻이다. 필자가 느끼기에, 우리 법원은 영세 임차인의 권리 보호, 그리고 임대인의 횡포 차단이라는 권리금 제도의 도입 취지에 충실하게 입각하여 법을 해석하고 있는 듯하다.
중요한 판례 몇 가지를 살펴보면, 법은 현재 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 임대인이 부당하게 거절하는 행위를 금지하고 이를 위반한 경우 임대인을 상대로 권리금 상당액을 손해배상청구할 수 있도록 규정한다.
그런데 만약 임대인이 애초부터 자신이 영업하겠으니 나가라고 으름장을 놓은 경우에는 어차피 신규 임차인을 주선해도 임대인은 그와 계약을 체결하지 않을 것이기 때문에 신규 임차인을 주선하는 행위 자체가 불필요한데, 법의 문언해석상 신규 임차인의 주선행위가 선제적으로 필요한 절차인 것처럼 규정되어 있어 이 같은 불필요한 절차를 반드시 거쳐야 하는지가 문제된 사안이 있었다.
대법원은 현명하게도, 그럴 필요가 없으며 임대인에게 즉각 손해배상청구를 할 수 있다고 판시하였다(대법원 2019. 7. 4.선고 2018다284226 판결).
또한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담하며(대법원 2019. 7. 10.선고 2018다273417 판결), 임차인이 손해배상청구를 하기 위하여 현재 임차인과 신규 임차인이 되려는 자 사이에 권리금계약이 미리 체결되어 있어야 할 필요도 없다고 보는 등(대법원 2019. 7. 10 선고 2018다239608 판결), 기본적으로 임차인에게 유리한 해석을 속속들이 내놓고 있다. 권리금 분쟁에 휩싸인 임차인에게는 반길만한 소식이다.
권리금 소송의 실제
임대인을 상대로 권리금 상당액 손해배상을 구하는 소송은, 개념적으로 임대차 계약이 종료되고 나서야 가능하다. 임대차 계약이 기간 만료든, 귀책사유에 의한 해지든 일단 종료되는 상황을 전제로 한 것이다.
따라서 권리금 반환이 문제되는 경우에는 당연히 보증금을 반환받는 문제, 가게를 인도하여야 하는 문제, 원상회복의 문제, 즉 임대차 계약 종료와 관련한 갖가지 문제들이 함께 다루어지는 경우가 많다.
필자가 임차인을 대리하여 진행한 소송 중에는, 임대인의 임대차 계약 해지를 원인으로 하는 건물인도청구에 대하여 반소로써 권리금 상당액 손해배상청구를 하고 보증금 반환을 동시이행 항변한 사건이 있었다.
그리고 권리금 소송을 준비하는 사람이라면 특히 주의해야 할 점은, 신규 임차인을 섭외, 주선하고 권리금 계약을 체결하려는 ‘노력’을 하였는지가 소송상 중요하게 다뤄진다는 점이다. 앞서 살핀 것처럼 임대인이 자신이 영업을 하겠다고 한 경우는 주선행위가 필요 없다고 본 사례도 있었지만, 그렇지 않은 경우에는 신규 임차인 섭외를 위하여 노력하였다는 점에 대한 ‘증거’를 남겨놓을 필요가 있겠다.
권리금이 도입된지 수년이 흘러 이제 권리금을 둘러싼 법이론은 걸음마 단계를 벗어나고 있다. 착실한 준비로써 권리금을 확실히 보호받으시길 바란다.
[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사
• OBS 행복부동산연구소 고정출연
• 사법연수원 제45기 수료
• 사법시험 제55회 합격
• 성균관대학교 법학과 졸업
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