(조세금융신문=이현균 회원권 애널리스트) 최근 리조트업계의 화두를 축약하자면 이른바 ‘고급화 전략’으로 일맥상통한다. 기존 상품들과의 기초 개념부터 뚜렷하게 차별화된 전략인데, 과거에는 다채로운 체인형의 콘도와 호텔 리조트의 사용을 조건으로 박리다매형태 저가 회원권 판매가 선호도도 높았고 일반화되어 있었다. 그러나 이제는 초호화 시설물을 바탕으로 최상류층을 겨냥하고 소수에게 특화되어 있던 상품들을 내세워 전면적으로 사세를 확장해 나가는 전략을 취하기도 한다.
물론 일부 대형업체들의 경우, 전용객실이나 대형평형 위주로 최상급 시설을 일부 포트폴리오 형태로 구성하는 곳들도 이미 있었으나 시설 전반과 회원권 분양상품 총량을 고급화 전략으로 구성하는 것은 과거와 분명한 차이점이 있다. 그리고 회원권 가격대도 사용조건별로 차별화하되 최저 상품의 판매가를 과거 저가형 상품보다 전반적으로 높여서 분양하는 형태다. 이는 업계를 대표하는 대기업이나 중견 리조트 업체들로부터 새롭게 브랜딩을 하거나 다국적 브랜드를 임차형태로 추진하는 곳들 모두가 비슷한 추세다.
이러한 경향이 등장하게 된 요인은 이미 과거의 박리다매의 중‧저가형 분양 상품시장이 분명 한계에 다다랐기 때문이다. 그리고 그 내면에는 시설물 자체의 전반적인 노후화에도 있겠지만 펜션이나 중소형 호텔, 레지던스 같은 경쟁 상품의 등장과 그리고 다국적 공유 숙박 플랫폼 에어비앤비(Airbnb) 같은 대형 플랫폼과도 다각적으로 연계되어 있다. 레저와 숙박업에도 시대가 새로운 경험과 아이디어를 요구하고 있는 것이고 이에 대안으로 착안해낸 개념이 바로 초고급화 전략인 것이다.
해당 전략으로 분양에 성공사례를 들자면 아난티 그룹이 대표적이다. 지난 3월 아난티 측이 발표한 내역에 따르면, 2023년 매출이 8973억원을 달성하면서 창사 이래 최대 실적을 기록했고 3년 연속 최대 실적을 갱신한 것으로 알려졌다.
특히, 매출 대부분이 분양 부문에서 나온 7136억으로 전년 대비 5520억원이 증가했는데 이는 지난해 7월 부산 기장에 개장한 빌라쥬 드 아난티의 분양실적이 포함된 것으로 해당 실적이 차지하는 비율은 97% 달했다. 이러한 성과는 단일 리조트 분양매출로는 정말 보기 드문 현상이고 특히 성장성에 한계가 있는 리조트업계의 영업이익으로는 과히 놀라운 수준이다.
그러나 시장에서 주목한 분양매출의 놀라운 반전은 따로 있다. 일반적으로 콘도나 호텔 등의 회원권분양은 만기 반환형 채권 분양과 일종의 등기제 상품으로 구분해서 분양을 하게 되는데, 재무제표상 전자는 분양매출이 아닌 부채로 인식될 수 있으나 등기제 상품은 반환 보증금이 없고 지분등기 형태로 매각하기 때문에 분양대금 자체를 매출로 인식할 수 있게 된다. 즉, 분양매출의 성과 대부분은 등기제 콘도 분양의 성공사례로 귀결되는 것이다.
게다가 일반적으로 소비자들의 입장에서는 등기제 상품을 기피하는 경향이 있다. 초호화 리조트 부동산의 지분 지분을 매입한 것이기 때문에 안정성과 재산권이 담보된다는 논리를 아무리 펼쳐도, 등기제 콘도회원권도 결국은 운영사의 승인에 의존해서 처분, 수익 권한이 제한적이고 일반적인 부동산보다 열악한 구조라는 인식이 크기 때문이다. 그래서 같은 조건이면 등기제 상품의 시세는 회원제 상품보다 가격이 낮고 환급성이 떨어지는데 그 한계를 극복한 것이 반전이라면 반전인 것이다.
그런데 분양매출에 비해 열악해진 운영수익을 고려한 탓인지 아난티는 금년 객실요금을 전반적으로 인상했는데 일부 객실은 최대 50%대까지 인상한 것으로 알려져 회원들의 빈축을 사고 있다. 그들의 창조적인 서비스를 위해 본인들에게 불리한 구조의 상품을 고가의 가격으로 구입하고 과도하다고 느끼는 사용료까지 더해지는 소비자들의 불만이 가중되고 있는 것이다.
비단, 아난티 리조트뿐만이 아니다. 리조트업계의 고급화 전략이 소비자들의 경험적 가치와 상응해서 새로운 지평을 열고 있으나 비용의 고점논란과 아울러 합리적인 수준의 시장가치로의 재고도 필요한 시점으로 보인다.
[프로필] 이 현 균
• ㈜에이스회원권, 회원권 애널리스트
• 에이스골프닷컴 본부장
• MAP(Membership Analysis Project Team) 회원권시장, 시세 마케팅 분석팀장
• 전) 디지털조선 ‘골프회원권 시세와 전망 출연’
• 주요 일간지 및 골프 월간지 회원권 관련 기고
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