(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 발의된 이른바 ‘임대차 3법’ 대해 이견이 많다. 아직 국회 소관위원회 계류 중이므로 그 내용이 확정된 바는 없지만 발의의원 및 정부에서 적극적으로 입법을 추진하고 있으므로 해당 법률이 통과될 가능성은 높아 보인다.

그런데 개정안의 내용에 대하여 ‘2년+2년’으로 인정되는지 아니면 종신계약이 가능한지, 그리고 소급입법의 문제로서 기존에 이미 체결된 임대차계약에 대하여도 적용 가능한지 명확한 답이 제시되어 있지 않아 혼선을 빚는 듯하다. 임대차 3법이 무엇인지, 그 내용에 대해 알아본다.

주택임대차보호법 개정안 내용

먼저 임대차 3법은 주택임대차보호법 개정안을 말한다. 상가건물임대차보호법에서는 이미 ‘계약갱신요구권’, ‘최대 갱신기간’, ‘차임과 보증금의 증액 상한’ 제도를 마련한 상태다. 그래서 현재 상가임대차계약을 체결하면 임차인은 최대 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 특별한 사정이 없는한 이를 거부하지 못하며, 갱신시 차임과 보증금도 5% 이상 증액하지 못한다.

주택임대차보호법 개정안의 주요내용은 ① 임대차계약 신고의무화, ② 갱신요구권 도입, ③ 증액 상한(5%) 도입, 이 세가지다.

계약을 체결하거나, 또는 해제되더라도 그 사실을 시, 군, 구청에 신고하도록 의무화 하는 것이다. 이 신고는 정부가 임대차 관련 정책을 펼치기 위한 기초이기도 하다. 신고를 의무화하게 되면 마치 주민등록번호를 부여하듯 거래금액, 계약기간 등에 관하여 통계화할 수 있으므로 정책을 펼치기에 유용하고, 임차인 입장에서는 별도로 확정일자를 부여받지 않아도 자동적으로 계약 체결 사실을 증명할 수 있어 편리하다.

갱신요구권은 발의안이 여러가지이나, 유력한 것은 ‘2년+2년’ 개정안이다. 2년 계약 체결 후 특별한 사정(월세 연체, 임대인 실거주, 건물 수리 등)이 없는한 계약이 한 번 더 연장되는 것이다.

그렇게 갱신되는 경우에는 차임과 보증금을 인상하는 상한도 5%로 제한하자는 것이므로, 임차인 보호에 초점을 맞춘 법률안으로 보면 된다. 간혹 종신 계약이 가능하다는 착각을 하는 분들이 많으나 그런 발의안은 찾아볼 수 없었다.

해외 사례는 어떨까

발의안이 임차인 보호에 지나치게 치중한 것은 아닌가 하는 의구심이 들지만, 해외 사례를 보면 그렇지도 않다. 오히려 선진국에서 임차인 보호를 위하여 계약갱신요구권, 증액상한 제도를 인정하고 있는 사례가 많다.

가령 독일은 임대차계약 최단 기간이 1년인데, ‘특별한 사유’가 없는한 기한이 없는 계약관계로 체결되는 게 일반적이고, 임차인이 계속 거주할 의사만 있다면 종신계약도 가능하다. 임대료 증액 상한도 3년에 20%가 상한인 점 등 기본적으로 임차인 보호에 중점을 두고 있다.

프랑스는 세입자가 자연인인 경우 3년, 법인인 경우 6년이라는 최소 임대차기간이 정해져 있고, 계약갱신요구권을 인정하여 집주인이 그 집에서 반드시 살아야 하거나 세입자가 월세를 연체하는 등 귀책사유가 있지 않는 한 계약은 자연히 갱신된다. 미국, 영국과 같은 경우도 각 주마다 다르고 계약시점, 주택 건축 시점에 따라 다르긴 하나, 계약갱신요구권 및 증액 상한제도가 대부분 인정된다.

소급입법의 문제

법 시행 전 체결된 임대차계약을 법 시행 후 갱신하는 경우는 어떻게 될까? 개정안은 부칙조항에서 이를 마련하고 있는데, 현재 발의된 개정안 중 2개는 “개정 규정은 이 법 시행 후 최초로 체결하거나 갱신하는 임대차계약부터 적용한다”고 규정하고, 하나는 “이 법은 공포한 날부터 시행한다”고 규정한다. 전자는 법 시행 전 체결된 임대차계약을 법 시행 후 갱신하더라도 개정법이 적용된다고 보므로 소급입법이고, 후자는 소급입법이 아니다.

종전에 상가건물임대차보호법이 최대 갱신기간을 5년에서 10년으로 늘리면서 위 전자와 같은 부칙조항을 두었고, 당시에도 소급입법에 관한 논란이 있었으나 현재 무리없이 시행중이다. 추측건대 전자와 같은 입법을 할 가능성 높아 보인다.

소급입법은 원칙적으로 금지된다. 종전에 있었던 일에 대하여 추후에 만들어진 법을 적용하는 것은 법에 대한 예측가능성을 침해하기 때문이다. 개정안을 소급적용하면, 임대인 입장에서는 계약 체결 당시에는 없었던 법 적용을 받게 되어 임대료 증액도 마음대로 못하고 꼼짝없이 임차인을 2년 더 살게 해주어야 하는 의무를 부담하게 된다. 반면 임차인은 바라지도 않았던 이득을 얻게 된다.

그런데 소급입법은 예외적으로 허용하는 경우가 있다. 법원은 “국민이 소급입법을 예상할 수 있는 경우, 법적 상태가 불확실하고 혼란스러워 보호할만한 신뢰이익이 적은 경우, 소급입법에 의한 당사자의 손실이 없거나 아주 경미한 경우, 신뢰보호의 요청에 우선하는 심히 중대한 공익상의 사유가 소급입법을 정당화하는 경우”에는 소급입법이 허용된다고 본다.

하지만 부동산 집값 안정과 임차인 보호라는 공익이야 당연히 인정되겠으나 그로 인하여 피해를 받는 사익의 문제가 결코 가볍지 않아서, 소급입법의 위헌성 문제는 쉽게 가시지 않을 것 같다.

[프로필] 임다훈 변호사 법률사무소 대표변호사

• OBS 행복부동산연구소 고정출연
• 사법연수원 제45기 수료
• 사법시험 제55회 합격
• 성균관대학교 법학과 졸업

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