(조세금융신문=이현균 회원권 애널리스트) 최근, 글로벌 인플레이션에 따른 급격한 금리의 인상으로 자산시장의 변동성이 확대되고 있다. 먼저 뭇매를 맞던 주식시장은 변동 폭이 커진 가운데 베어마켓랠리가 이어지기도 했으나 이미 경기침체가 예고되었기 때문에 극복과정에서도 투자자들은 조심스런 횡보를 보일 수밖에 없을 듯하다.

그런 이유에서라도 자산시장의 불안정한 여건을 바탕으로 이미 많은 투자자들은 리스크 프리미엄을 포기하고 예금이나 보다 안정적인 자산으로 역 머니무브(money move)가 이루어지는 계기가 됐다는 분석이다.

이와 동시에 곳곳에서 보이지 않던 부작용도 터져 나오고 있는데, 우선 기업들의 자금조달 금리가 높아지자 국내를 기준으로 채권과 프로젝트 파이낸싱(PF, project financing)시장이 빠르게 경색되는 문제가 대두됐다.

이중 부동산 자산비중이 큰 국내의 특성상, 주택사업 문제가 유달리 부각되고 있고 주요 내용은 PF연장이 불가하거나 공사비 인상에 따른 수익감소로 지목된다. 이미 건설업계 전반에 자금난이 가중되고 있다는 분위기다.

물론, PF 기법 자체는 어떤 특정사업의 미래 사업성만 보고 자금을 지원하는 형태로 규정할 수 있지만, 문제는 건설시공사들의 다수가 관행적으로 책임준공이나 시행사를 대신해 채무인수, 연대보증 같은 여러 방식으로 신용을 보증해왔다는 구조적인 절차에서 상당한 부실을 떠안게 됐다는 것이다.

이를 두고 그들 공생관계의 폐단과 후속 지원방안에 대해 의견이 분분하기도 하나, 부동산 시장의 특성상 일반생활 전반에 미치는 영향이 크기 때문에 서둘러 해법에 주력해야 할 상황이다. 다만, 투자자들 입장에서 불행 중 그나마 다행이라면 PF사업이 당장은 자금난을 겪고 불투명해 지더라도 시공사들의 이러한 구조가 역설적이게도 일종의 담보의 성격으로 작용하고 있다는 것이다.

또한, 다양한 섹터 중에 코인시장의 위기감이 빠르게 증폭되면서 투자자들을 불안하게 하고 있다. 몇 해간 투자광풍이 불었던 상황은 온데간데없고 오히려, 지난 11월 코인시장에서는 글로벌 3대 가상자산거래소인 FTX까지 파산보호를 신청하면서 이를 두고 코인판 ‘리먼 브라더스 사태’로 규정하며 그 파장이 우려되었다.

이미, ‘테라’(TERRA)코인과 이를 담보성격으로 보완하는 ‘루나’(LUNA)코인의 폭락사태를 겪으며 인위적으로 코인가치를 유지하는 것이 어렵다는 것이 증명된 마당에, 발행한 코인가격을 부풀린 것은 언제든 버블이 붕괴될 수밖에 없는 구조였을 것이다.

그런데도 대형 코인거래소가 파산에 이르기까지 어떤 재제나 안정장치가 작동하지 않아, 큰 피해가 발생 되서야 해결방안에 급급했던 허점들이 여실히 드러나고 있다. 결국 향후 재발 방지책도 필요하지만, 해당 코인의 버블붕괴와 파생상품이 금융권에 미칠 영향을 최소화 하거나 차단하는 후속작업도 절실하다는 의견들이 나온다.

그런데, FTX 사태의 경우 관련 조사가 더 필요하지만 고객예탁금의 상당액이 계열사로 흘러들어가 자사발행 코인을 매입한 정황이 포착됐다 한다. 이에 유동자금이 제한되어 있고 고객자금과 암포화폐 자체는 파산 절차상 보호대상에서 제외되어 ‘무담보 채권자’로 분류될 것이라는 전망이 나왔다. 즉, 당장 보상할 돈도 없고 담보로 잡은 것도 없는데 향후 보상 받을 길이 막막할 상황이다.

이 부분에서 되짚어 볼 것이 있다. 무담보 채권이란 말 그대로 담보 없이 빌려준 채권(돈)을 의미할 터인데, 이에 대해 과거 회원권시장의 사례를 떠올리게 한다.

때는 2008년 미국발 금융위기 이후 회원권시세가 폭락했을 시절이다. 재무적으로 부실한 회원제 골프장들이 기업회생을 신청하기에 이르렀다. 허나 회원권의 경우, 무담보 채권으로 회생절차에서 후순위 채권으로 밀리면서 보유자들의 피해가 막심했다.

비록, 이후 골프장들의 수익가치와 자산가치가 높아지면서 회원권 채권은 100% 이상 보상을 받는 길이 열렸고 회원권시세도 급등했지만, 법리적 성격자체는 운영사의 자산안정성이 담보되지 않으면 소유자에게 불리한 구조의 상품이 될 수도 있다는 것이 확인된 것이다.

이러한 과거 경험을 바탕으로 추인하자면, 어떤 자산시장이든 평온할 때 간과했던 원칙은 결국 시장이 불안할 때 가장 큰 악재로 돌아올 수 있다는 것이다.

[프로필] 이 현 균

• ㈜에이스회원권, 회원권 애널리스트
• 에이스골프닷컴 본부장
• MAP(Membership Analysis Project Team) 회원권시장, 시세 마케팅 분석팀장
• 전) 디지털조선 ‘골프회원권 시세와 전망 출연’
• 주요 일간지 및 골프 월간지 회원권 관련 기고

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