(조세금융신문=이현균 애널리스트) 해마다 휴가철과 연휴시즌이 다가오면 콘도회원권 거래가 활발해지고 이에 따라 사기사건도 빈번해지곤 한다. 에이스회원권거래소에서는 과거부터 유사회원권에 대한 피해사례와 판매처들의 교묘한 수법을 알리면서 꾸준히 소비자들에게 경각심을 고취시켜왔다. 그럼에도 불구하고 여전히 유사회원권과 일부 부실 콘도나 리조트 시설을 바탕으로 한 사기행각이 만연하기에 주의가 요구되고 있다.

콘도회원권은 상대적으로 골프회원권에 비해 매매가가 낮다보니, 사용자나 거래 층이 연령대와 자산수준에 크게 구애를 받지 않는 편이다. 물론, 고급형 펜트하우스나 풀구좌 형태의 전용 객실들은 수억에서 수십 억대에 달하기도 하지만 요즘은 소셜커머스 업체는 물론이고 오픈 마켓에서도 모객을 대행하는 추세여서 이를 바탕으로 상품권과 쿠폰, 여행상품으로 판매가 되는 경우도 있다. 즉, 이들을 소멸형 회원권으로 분류해보면, 단가가 낮아지고 사용조건 등이 세분화되는 추세로 접어들었다는 분석이다.

하지만, 결국 이러한 상품권과 쿠폰 등은 성수기나 주말 사용이 제한적이고 여행상품을 통한 예약은 가성비가 떨어지는 단점이 있다. 상황이 이러하다보니 고민하는 상품이 사용일수를 보장하는 회원권으로 귀결되는데, 이 지점에서 피해방지에 대한 분별력이 필요하다.

첫째로 최근 사기사건과 연루된 콘도나 리조트회원권들은 실질 자산을 바탕으로 소액에 분양하는 등기제를 취하는 구조가 많다. 실제 피해자들의 전언은 금액이 몇 백만 원대로 기존 회원권에 비해 소액이다 보니 카드결제나 할부형태로도 구매를 권유 받았다 한다. 이에, 경험이 없다면 고객들은 업체가 제시하는 숙박일수를 보장하는 회원권을 무상제공이니, 이벤트당첨 등의 상술에 솔깃하게 된다.

또한 부동산 소유에 애착이 큰 국내 정서의 특성 상, 해당 업체들이 실질적인 자산으로 운영 중인 건물과 시설들이 있고 객실에 대한 토지, 건물 지분을 개별등기를 해준다는 절차를 듣고 정말 횡재한 듯한 인식을 갖는 경우가 있는 듯하다. 그러나 개별등기라는 표현은 등기법상 일종의 구분등기나 지분등기의 형태일 텐데, 회원제 멈버쉽의 경우와 마찬가지로 수익, 처분 등의 권한이 제한적이고 운영사의 승인이 없으면 마음대로 매매할 수도 없어, 일반 부동산의 경우보다도 열악한 구조임을 인지해야 한다.

두 번째 염두에 두어야 할 사항은, 해당 사기사건에 연루된 업체들은 부실자산을 바탕으로 해당 회원권들을 발행하는 경우가 대부분이란 것이다. 업계 전문인들은 이들이 애초부터 적극적인 운영으로 영업이익을 내는 것이 목적이라기보다는, 부실자산을 바탕으로 최대치의 분양에만 혈안이 되어 있을 것이라는 공통적인 해석을 내놓고 있다. 또한 대개는 부실업장에 대한 위탁사업을 진행하는 운영사 또는 자본 잠식된 업장을 헐값에 명의만 변경하여, 마치 신규 사업을 추진하는 형태의 업체가 모객을 하는 모양새다.

규모가 작아 자금운용에 어려움을 겪거나, 부도직전의 콘도 업체들은 의도적으로 접근하는 브로커들의 유혹에 넘어가기도 쉽기에 가능한 현상이다. 따라서, 고객의 입장에서도 아예 처음부터 운영사의 재무제표를 확인하거나 시설물 소유주나 업체의 지분관계를 확인해 보는 것이 필요하다. 당연히, 재무여건이 열악하면 분양을 원점에서 재검토해야 할 것이고, 실질적 소유주가 있는데 대금이 다른 업장으로 입금되도록 종용하거나 조직체계에 구조적인 문제가 있다면 계약 전에 의심을 해봐야 할 것이다.

세 번째로 정책적인 문제점이다. 콘도미니엄, 흔히 명칭하는 ‘콘도’는 호텔업과 함께 관광진흥법에 의거하여 운영을 한다. 관광진흥법 시행령 24조에는 분양 및 회원모집의 기준 및 시기에 대한 조항이 있는데 3번째 조항에 분양을 하는 경우, 한 개의 객실당 분양인원은 5명 이상으로 규정하고 있고 5번째에서는 공유자 또는 회원의 연간 이용일수는 365일을 객실당 분양 또는 회원모집계획 인원수로 나눈 범위 이내로 제한하고 있다.

해석하자면, 관광진흥법에는 콘도회원 모집을 객실당 5명 이상 최소인원만 규정하고 최대 회원 수는 자율에 맡긴 것이나 다름없다. 그런데도 당해 법에서는 사용일수는 분양 회원으로 365일 나눈 범위 이내로 규정하고 있어 모호한 개념으로 지적된다. 가령, 객실 당 최대 10명에서 30명을 모집하는 일반 콘도와는 달리, 사기업체들은 그 수준을 상회한다.

일부 업체들은 객실 당 수백에서 수천명의 회원을 모집하기도 했다. 그런데 회원들의 객실 사용일수는 최대치 1년 365일뿐인데, 사용일수를 넘겨 회원을 모집했다면 결국, 예약 가능성이 현저하게 떨어지는 구조로 명백한 사기분양으로 전락하게 되게 된다. 따라서 관계기관에서도 실무적인 차원에서 보다 세부적인 지침이 필요해 보이는 대목이다.

이상으로 콘도회원권과 관련된 사기사건의 피해 예방법과 법리적문제점을 살펴보았다. 물론, 근본적으로 소비자를 기만하는 일부 업체들의 사기와 상술이 문제라지만 결국, 소비자들 스스로가 상품에 대한 사전 주의가 요구되며 정책적으로 콘도 회원권 분양에 대한 허점을 보완할 필요가 있다는 분석이다.

[프로필] 이 현 균

• ㈜에이스회원권, 회원권 애널리스트

• MPA(Membership Analysis Project Team) 회원권시장, 시세 마케팅 분석팀장

• 전)디지털조선 ‘골프회원권 시세와 전망 출연’

• 주요 일간지 및 골프 월간지 회원권 관련 기고

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]