(조세금융신문=이현균 애널리스트) 최근 서울지역 집값 상승에 따른 논란이 뜨겁다. 급속도로 변화 중인 남북관계를 비롯해서 글로벌 무역전쟁 등의 정치, 경제 분야의 중차대한 현안들을 잘 대처하던 정부지만, 급등한 부동산 시세에 이제는 정치적인 역풍까지 우려해야 할 정도이다.
누구도 예상치 못한 수준이라지만 도처에서 '기승전(起承轉) 부동산'으로 귀결되는 논쟁이 구심점을 잃은 양, 마치 모든 것을 빨아들이는 블랙홀 현상을 보는 것만 같아 자못 씁쓸하기까지 한 지경이다.
다른 자산시장과 마찬가지로 사실, 회원권시장도 부동산의 영향력에서 벗어날 수는 없는 구조이다. 근래에는 회원권을 발행하는 리조트 부동산 상품들이 다양해진 탓도 있지만, 상품의 변화라기보다 근본적으로는 부동산이란 자산과 연관된 유동성의 힘이 결국, 회원권을 포함한 틈새시장(Niche Market)으로도 흘러 들어가기 때문이다.
하지만 그럼에도 불구하고 부동산시장과 회원권시장의 연관성은 오히려 하락하는 추세여서 해당 변화 자체는 회원권시장에서도 관심을 끄는 사안이다.
한때나마 궤적을 함께하던 회원권시장은 금융위기 이후 ACEPI지수(에이스회원권 종합지수, 2005년 1월 1일의 회원권 시세를 기준으로 하여 (1000P) 매일의 호가 등락을 표시한 회원권 시세 표준화 지수) 기준으로 최대 60.8%까지 하락(2008년 3월 14일 ACEPI 최고점 1715P, 2016년 11월 22일 최저점 670.7P 기준)했었으나, 부동산시장의 타격은 미미했고 최근의 폭등세까지 감안하면 회원권에 비해 극과극의 수준이기 때문이다.
우선 변화의 시기는 세월을 거슬러 2008년 금융위기 당시를 시점으로 하고 있다. 에이스회원권의 자체 조사에 따르면, 과거 2003년 1월부터 미국 발 금융위기가 확산 직전인 2008년 6월까지, 회원권시장의 거래 비중이 높았던 지역인 강남구의 APT지수는 ACEPI지수와 0.92 수준의 양의 상관관계(1~-1을 상관계수를 기준으로 양(+)의 값을 가질 때는 정적 상관, 음(-)의 값을 가질 때는 부적 상관이라고 하며, 상관계수가 0일 때는 대상 간에 아무 관련성이 없음을 의미)로 높은 관련성을 보였었다.
그러나 금융위기가 가시화된 2008년 7월부터 2012년 6월까지의 데이터에 따르면 0.31 양의 상관관계로 수치가 크게 낮아졌고 2013년 이후부터는 상관계수 절댓값의 회복이 쉽지 않아 관련성이 크지 않을 것으로 귀결됐었다.
단적으로 말하자면, 금융위기 이전에는 강남권 부동산시장의 동향에 따른 회원권시장의 움직임이 거의 일치했다고 볼 수 있는 것이다.
특히, 부동산시장에서 화두인 강남, 서초, 송파 거주자의 경우, 회원권 거래자들의 비중 역시 높았고 그 중에서도 강남지역의 부동산동향은 회원권시장을 가늠할 수 있는 바로미터 격으로 진화했었지만, 금융위기 이후 어긋난 둘의 방향은 이전 수준으로 회복이 되질 않았다.
그렇다면 회원권시장 변화에 따른 부동산시장과의 비동조화 현상(디커플링, decoupling)은 어떤 의미로 해석해 볼 수 있을까?
우선, 금융위기 이후에 인지된 문제점으로 회원권시장은 부동산시장의 논리에 부합해서 인정하기 힘들었지만, 그 이전 10여 년간의 움직임이 사치품에 가까운 특성으로 움직였다는 것이다.
사용자들은 회원권의 실사용 목적도 목적이지만, 자산의 축적과 대체투자의 일환으로 실제 필요한 회원권보다 개체수를 늘려 매입했으며 여기에 골프업계도 편승하여 새로 조성된 고급 골프장의 분양을 대대적으로 선전했었고 매매자들이 앞 다퉈 구매하면서 물건도 동이 나기 일쑤였다.
하지만 사치품의 경우 경제학에서도 회자되듯 가격에 대한 수요가 탄력적인 특성을 감안해야 한다. 이에 금융위기를 계기로 가격이 급락하고 나서는 보이지 않던 단점이 점차 부각되었고 그제야 시세 고평가 논란과 회원제 골프장들의 수익구조에 대한 회의감까지 대두되었다.
다시 현 시점으로 돌아와서, 한 때 최고 고점대비 60.8%까지 떨어졌던 ACEPI지수는 2018년 9월 10일 기준으로 55.8% 하락으로 일정부분 회복을 하고 있는 상태이다. 물론, 최근에는 기존에 없던무기명회원권이 새로운 트렌드로 시장에 선을 보이며 급등한 종목들도 있고 시장 내에 종목별로도 양극화형태가 존재한다.
하지만, 이전과 다른 뚜렷한 현상은, 가격이 오르는 상품도 실사용자들의 요구가 반영된 상품이고 거래 자체도 투자보다는 실사용 층으로 안정을 찾았다는 점이다.
과연, 실질구매 층으로 시장을 정화시킬 수 있을까? 아니면 그에 앞서 어떠한 형태이든 정치, 사회, 경제적인 다방면에서 대세적인 가격하락 자체를 언젠가 용인이나 할 수 있을까? 혼돈을 거듭하는 부동산시장에서도 시장의 안정을 위해 고민스러울 대목이다.
[프로필] 이 현 균
• ㈜에이스회원권, 회원권 애널리스트
• MPA(Membership Analysis Project Team) 회원권시장, 시세 마케팅 분석팀장
• 전)디지털조선 ‘골프회원권 시세와 전망 출연’
• 주요 일간지 및 골프 월간지 회원권 관련 기고
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