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[감사인포럼] 조합원 울리는 재건축조합 세금…문제는 일반분양 원가

재건축은 헌집주고 새집받기가 아닌 내집 들여 내집 받기
조합의 이중지위특성 '집주인의 공동매입‧일반분양 신축공급'
일반분양 원가, 토지평가액 아니라 재건축 총 건축비가 합리적

 

(조세금융신문=고승주 기자) 한국감사인연합회(회장 김광윤)가 주최하는 감사인포럼에서 재건축 조합원들이 재건축 분담금까지 부담하는 가운데 추가적인 재건축조합 세금까지 부담케 하는 것은 부당하다는 전문가 지적이 제기됐다.

 

조합원들은 자신들의 부동산을 조합에 넘기고, 건축비가 부족할 때는 재건축 분담금까지 냈는데 순전히 장부상(회계상)으로만 이익이 인식된다는 이유로 조합의 법인세와 배당소득세까지 조합원에게 부담하게 하는 것은 부당하다는 이유에서다.

 

이를 해결하려면 재건축조합에 대한 기존 통설을 실질에 맞게 이중지위설로 바꾸고, 재건축 취지에 맞추어 일반분양 원가를 현행 토지평가액에서 총 건축비로 바꾸어야 한다는 제안이 뒤따른다.

 

배영석 공인회계사 겸 세무학 박사는 7일 한국공인회계사회 세미나실에서 열린 제17회 감사인포럼에 참여해 ‘재건축 조합의 세무와 회계상 쟁점’이란 주제로 발표했다.

 

 

◇ 일반분양, 건설비 충당을 위해 신규공급

 

현행 제도에서 주택 재건축은 헌집을 허물고 새집으로 갈아타는 작업이라고 본다. 이를 집주인들 개개인이 하는 게 아니라 집주인이 조합을 만들고 각자의 집을 하나로 모아 아파트 등을 세우게 된다.

 

새집을 지으려면 건설비가 추가로 들게 되는데 원리상으로는 집주인들이 건설비를 내야 하지만, 현 재건축 제도는 조합원들이 새로 받을 집에 더해 추가로 층수를 올려 그 추가된 집(일반 분양)에서 버는 돈으로 건설비를 충당하게끔 하고 있다.

 

예를 들어 100주택이 들어선 아파트 단지가 재건축을 하면 층수를 높여(용적률 상향) 150주택을 만들고, 추가로 만든 50주택을 팔아 건축비를 충당하는 식이다.

 

그런데 딱 건축비를 충당할 만큼 추가 주택(일반 분양)을 만들지는 않는데 조합원들 입장에서는 건축비 이상으로 추가 주택을 만들면 고스란히 자신들의 이익으로 떨어지기 때문이다.

 

여기에 덧붙여 조합원들은 평당 땅값도 높게 평가받으려 하는데 땅값이 비싸야 추가 주택당 매매가(분양가)가 비싸져서 얻을 수 있는 이익도 커지기 때문이다.

 

건설사나 주택 건설을 계획하고(시행사) 파는 회사(시행사 또는 분양대행사)들 입장에서도 비싼 땅값은 넉넉한 이익을 보장하기에 땅값 재평가는 재건축에서 가장 화끈한 문제 중 하나다.

 

그런데 이렇게 재평가된 땅값이 재건축조합에 고스란히 세금이슈로 돌아온다.

 

추가된 집(일반 분양)은 조합원들이 재건축으로 돈을 벌어 내 돈 안 들이고 집을 짓고, 이에 덧붙여 일반분양으로 돈을 벌겠다는 이익추구 의사가 분명히 반영돼 있기에 법인세를 부과한다.

 

이 추가된 집이 아직 지어진 것이 아니라서 실물은 땅만 존재하게 되는데 과세당국은 이 땅값에 세금을 물린다.

 

또한, 과세당국은 조합원이 받는 새집(조합원 분양분) 자체에 대해서는 헌집을 새집으로 바꾸는 것이라서 조합에 세금(법인세)을 물리지는 않다.

 

그러나 조합원 분양분이라도 발코니를 새로 지어주거나 과거 18평 집을 가진 사람에게 20평 새집을 주는 등 과거 헌집에서 추가된 부분이 있다면 ‘조합원’에 배당소득세를 매긴다. 조합원들이 재건축조합 사업을 하면서 얻는 수익이기에 지출이 아니라 배당이 합당하기 때문이란 논리에서다.

 

조합원들에게 와 닿는 가장 큰 부분은 위의 일반분양 수익과 조합원 분양분 추가시설 분에 대한 배당소득세다.

 

조합이 내는 법인세 중에는 재건축자금 운용수익, 사업부지 내 임대수익, 관리처분계획 외 토지매각 수익 등이 있지만, 일반분양분 법인세와 배당소득세분은 조합원들의 호주머니에서 돈이 나간다.

 

그나마도 일반분양에서 이익이 나면 이해라도 할 수 있는데, 건축비도 부족해 조합원 분담금까지 내야 하는 상황에서 회계상 토지평가액이 높게 책정됐다는 이유만으로  법인세와 배당소득세까지 물게 되는 것은 과도하다는 목소리가 나온다. 

 

배영석 박사는 재건축의 본질이 헌집을 새집으로 바꾸는 승계가 아니라 내 땅의 내집을 허물고 새집을 지어서 새집을 신규로 취득하는 작업(원시취득)이 실질에 부합한데 현행 제도는 이와 동떨어진 데 전제를 두고 있다보니 이러한 불합리한 세금이 나온다고 강조했다. 

 

 

◇ 일반분양, 왜 원가(토지평가액)가 문제인가

 

현재 일반분양에서 가장 큰 쟁점은 땅값이다.

 

재건축인허가에서 일반분양물(재건축조합원 새집 외 추가주택)의 원가는 땅값 평가액이다.

 

보통 원가는 뭔가를 만들 때 들어가는 비용을 말한다.

 

집을 지으면, 땅이 필요하고, 집을 만드는 재료가 필요하고, 집을 만드는 데 들어가는 인건비나 설계비 등이 들어가는데, 일반분양물에 대해서는 땅값 평가액이 원가의 기준이 된다. 계획상으로만 지어질 예정인 주택 중 실물로 확인이 가능한 건 땅밖에 없다는 논리에서다.

 

배영석 박사는 이를 총건축비로 바꿔야 한다는 논지를 전개한다. 재건축을 하는 목적은 집주인들이 헌집에서 새집으로 갈아타는 것이고, 건축비 충당을 위해 아파트를 높이 올리게 된다. 이 개념에서 보면 일반분양 원가는 재건축 총 사업비가 된다. 

 

이를 정교화한 논리적 전제가 재건축 조합의 이중지위설이다.

 

 

현재는 조합을 비영리조합으로 이해한다. 조합은 돈 버는 게 목적이 아니라 헌집을 새집으로 갈아타기 위한 수단(*조합원분양분은 고유사업)이긴 한데, 그 수단을 실현하기 위해 비영리법인인 조합이 일반분양으로 수익을 낸다고 보는 것이다. 

 

배영석 박사가 주장하는 이중지위설은 조합을 두 가지 개념으로 쪼갠다. 재건축 조합은 조합원들이 헌집을 완전히 허물고 새집을 만들기 위해 부동산을 출자해서 만든 대행업자(명의대여자의 지위)이면서도 조합원 물량 외에 추가로 기왕 아파트를 높이 올려서 분양하는 신축건축업자(조합)로서의 지위가 별개로 존재한다고 본다. 

 

이렇게 되면 조합에서 일반분양은 신축공급업자, 조합원 분양은 명의대여자가 되는데 이렇게 되면 일반분양 법인세와 조합원 배당소득세나 부가가치세 이슈가 해소된다.

 

예를 들어 이중지위설에서는 조합원분양분은 남이 나한테 파는 게 아니라(재화의 공급이 아니라). 아파트 주민들이 내집을 내가 짓기 위해 조합을 만들어 조합이 헌집을 공동으로 사들이는 공동매입에 해당하게 된다.

 

이렇게 되면 현 재건축 개념처럼 헌집이 계속 존재하고 건축물만 바꾸어 취득하는 것(승계취득, 이미 지어진 건축물을 이어서 사는 행위)이 아니라 새집으로 물려받는 게 아니라 내가 헌 집을 기초자산으로 새집을 지어서 첫 취득하는 행위(원시취득)가 된다.

 

도시정비법 76조 3항에서 건축비는 조합원에게 부담하도록 하는 것도 헌집을 조합에 내주는 대가로 새집을 받는 게 아니라 조합원이 새로 짓는 내집을 전제한 입법이라고 해석할 여지가 있다. 이렇게 되면 일반분양은 조합원과 분리된 신축공급주택으로 이해된다.

 

 

이렇게 되면 조합원들이 재건축으로 부담해야 할 세금부분이 상당부분 해소된다.

 

조합 법인세의 가장 큰 부분을 일반분양 소득에 대한 법인세인데 현재는 토지평가액이 크면 일반분양 소득이 적어지고, 낮으면 소득이 낮아진다.

 

그러나 이중지위설에서는 일반분양은 조합원들이 내돈 들여 재건축을 하는 것이기에(도시정비법 73조 3항) 일반분양소득은 분양가액에서 토지평가액이 아니라 총 재건축 건설비(건설원가)를 기준으로 따지게 되어 평가액을 둘러싼 송사를 줄임과 동시에 과다한 법인세 지출을 줄일 수 있다.

 

게다가 현행 세법에서는 재건축으로 만든 같은 집이라도 조합원에게 주는 집은 저렴한 가격으로 책정하고, 일반인에게 파는 집은 비싸게 팔았다면 그 가격차이만큼은 부당하다고 보아 세금을 낼 것으로 보지만, 이중지위설에서는 조합원이 내 돈 들여서 새집을 지어 원시취득한 건데 그걸 가격차이를 두고 팔았다고 해서 세금을 물릴 수 없다고 본다.

 

배당소득세도 같은 취지에서 과세할 수 없으며, 조합원분양분은 재화의 공급이 아니니 조합원들이 조합으로부터 세금계산서를 받아서 매입세액공제도 할 수 있다.

 

 

배영석 박사는 건축원가를 토지평가액으로 잡으면 그 평가금액에 따라 돈이 오가기에 평가가 얼마나 적정하느냐를 두고 온갖 소송과 분쟁이 제기되며, 이로 인한 소모가 심각하다며, 경제실질에 맞춰 재정립하는 것이라는 점을 강조했다.

 

현재 조합원들이 일반분양으로 수익을 얻었다면 세금을 부담하는 것이 맞지만, 현재 땅값 평가액을 재건축 원가로 보는 상황에서는 재건축 도중에 돈이 부족해 조합원들이 분담금을 내고도 법인세나 배당소득세까지 추가로 부담하게 되는 것은 경제실질에 맞지 않고, 현재 도시정비법 제도 취지에도 맞지 않다고 전했다.

 

일반분양에 대한 수익은 나중에 재건축한 집을 팔았을 때 회수하는 것이 경제실질에 맞지 짓고 있는 중에 물리는 건 미실현 이익 과세라고 볼 수 있는 점도 강조했다.

 

 

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(조세금융신문=김우일 대우M&A 대표) 영화 서울의 봄과 고 전두환 대통령의 유해가 국민들의 냉대 속에 안식처를 못 찾고 방황하는 가운데 필자에게는 80년 전두환 정권이 저질러놓은 최악의 산업통폐합조치 시나리오가 생각난다. 우리나라는 법정주의다. 무슨 조치이든 정권이 시행하려는 조치는 법적근거를 구비하여야 함에도 이 산업통폐합조치는 사업에 무지한 몇 사람의 군인 머리에서 나온 임시조치에 불과할 뿐인데도 국가 전반적으로 엄청난 회오리를 몰아쳤던 것이다. 결과적으로 코미디같은 최악의 시나리오라 부르고 싶다. 필자는 당시 대우그룹기획조정실에 근무했기에 그 어이없는 현실을 직접 체험했다. 어느 날 고 김우중 회장은 필자를 불러 사흘 후 현대그룹 고 정주영 회장과 함께 최고 국보위위원장인 전두환을 독대하는 자리에 의사결정을 통보할 모종의 전략적 검토를 지시했다. 이것은 대우그룹과 현대그룹이 동시에 소유한 중공업과 자동차의 이원화된 산업을 일원화하는 산업통폐합조치였다. 대우는 대우중공업, 대우자동차를 소유했고 현대는 현대양행, 현대자동차를 소유하고 있었다. 당시의 글로벌 경제상황이 오일쇼크로 휘청이던 상황에서 우리나라 중공업, 자동차산업도 과잉, 중복투자로 인한