(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 전세보증금반환보증제도
2021년 8월 기준금리가 인상되기 시작하면서 불과 1년 반 만에 10번이나 인상됐다. 그동안 저금리시대를 마감하고 고금리시대로 접어들면서 부동산시장에서는 많은 일들이 일어났다.
그중에서 가장 가슴 아픈 일은 부동산가격이 하락하면서 전세가격마저 하락해 깡통전세로, 전세사기로 전 재산을 잃고 갈 곳을 잃은 세입자들이다. 전세피해는 임대인이 의도적이든 아니듯 힘없고 가난한 세입자 몫이라는 점에서 막아야 한다.
전세사기의 유형은 크게 임대인이 처음부터 매매가격보다 높은 전세가격을 임차인에게 제시하고 계약을 체결한 후 만기에 전세금을 돌려주지 못하는 유형과 전세금을 시장가격에 맞게 정상거래했으나 이후 부동산가격이 하락하거나 전세가격이 하락해 돌려주지 못하는 유형으로 구분할 수 있다.
특히, 임차인에게 깡통전세 계약이나 임대인의 대항력 악용, 중요사실 허위 및 미고지, 사기계약, 무권리자의 계약 등이 임차인을 울리는 전세사기 행위들이다. 그래서 정부는 전세입자를 보호하기 위해 지난 2013년부터 HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험), HF(한국주택금융공사) 등에서 전세보증금 반환보증제도를 시행하고 있다. 대부분의 세입자들은 HUG에 가입하고 있으며 보증회사는 세입자가 전세 만기 후 전세보증금을 돌려받지 못 할 경우 이를 대신 지급해주고 추후 집주인에게 구상권을 청구하는 방식으로 운영된다.
전세반환금(대위변제 금액)은 약 1조 7249억원
국민의 힘 유경준의원실 제출자료를 인용하면 HUG의 전세보증 사고액수는 2017년 74억원에 불과했으나 매년 크게 늘어나 2021년 5790억원 규모까지 커졌고, 2022년 8월 이미 전년도 수준인 5368억원에 달했다고 한다.
지난 2017년부터 2022년 8월까지 약 5년 8개월 동안 보증사고로 지급된 전세반환금(대위변제 금액)은 약 1조 7249억원으로 이중 회수된 금액은 7715억원에 불과해 무려 9534억원에 달하는 보증 운용손실이 발생했다.
2021~2022년부터 부동산가격이 하락세를 보임에 따라 집값이 전셋값 아래로 떨어지는 이른바 깡통전세까지 나타나고 있어 HUG의 보증사고 규모는 더욱 커질 것으로 예상된다. HUG 보증사고의 가장 큰 원인 중 하나는 부동산가격 하락에 있지만, 그보다도 전세금이 주택가격의 100% 수준에 달하도록 보증을 해주고 있고 심사 절차도 꼼꼼하지 못하다는 지적을 받아왔다.
HUG가 주택가격을 판단할 때 공식적으로 인정하는 자료로는 KB국민은행의 KB시세, 한국부동산원의 부동산테크시세, 국세청 기준시가, 매매가격, 분양가격, 공동주택 공시가격, 감정평가액 등이 있다. 이 중 기준시가나 공시가격은 그 가액의 100%가 아닌 150%까지 상향해 인정하고 있었는데, 통상 기준시가나 공시가격이 시세보다 낮지만 개별 물건별로 그 정도가 상이하기 때문에 일률적으로 150%까지 상향 조정할 수 있도록 한 것은 과도하다고 판단된다.
그래서 공시가격을 활용하더라도 적정성 검토가 필요한 것이다. 또한 신축주택 등과 같이 시세파악이 어려운 주택은 감정평가가 매우 중요한데, 감정평가수수료를 임차인이 부담하다 보니 이를 기피하는 경향이 있다. 따라서 HUG의 사고율을 줄이기 위해서도 HUG가 위험하다고 판단하는 주택의 경우 HUG의 비용부담으로 감정평가를 수행하도록 할 필요가 있다.
감정평가를 통한 보증가입은 경미
전세금 반환보증 보험은 가입대상 주택의 가격은 앞서 밝힌바와 같이 KB국민은행의 KB시세 등을 참고해 보증액 한도를 정하고 있다. 한국감정평가사협회 자료에 따르면 최근 5년(2017~2022년)간 감정평가를 통한 가입건수는 22,807건으로 전체 가입건수 894,767건의 약 2.5%에 해당된다고 한다.
그런데 감정평가를 통한 가입건수 비율이 매우 낮음에도 불구하고 일부 언론보도 등에서는 신축빌라 감정평가 사례를 예로 들며 감정평가가 HUG 보증사고의 주된 원인인 것처럼 보도하고 있다는 것에 불만의 목소리가 있다.
이를 좀 자세히 살펴보면 최근 5년간 전세보증 가입현황을 살펴보면 KB시세와 공시가격을 통해 주택가격을 산정하는 경우가 전체의 약 86.9%를 차지했으며, 그 사고 비중도 전체의 약 59.3%를 차지하는 것으로 HUG 내부자료에 나타났다.
반면 실거래가와 감정평가는 가입건수 비중이 각각 2.9%, 2.5%이며 사고건수 비중 역시 각각 8.0%, 9.9%로 유사하게 나타났는데, 이는 감정평가가 실거래가와 그 수준면에서 가장 유사한 흐름을 보여주고 있기 때문으로 판단된다.
감정평가로 인한 사고도 경미
전세보증금 반환보증보험에 가입할 당시 적용한 감정평가액이나 실거래가는 가액의 적정성 측면에서 큰 문제가 없었으나 2021년 8월부터 기준금리가 상승하면서 주택가격이 하락세로 돌아서고 전세가격은 더 큰 폭으로 하락하면서 문제가 됐을 가능성이 크다.
따라서 평가‧거래시점에서의 가액을 하락 이후 가액과 비교하는 것은 시점이 다르기 때문에 비교 자체가 불합리하다. 또한 감정평가 보증사고 대상인 1255건의 평균 평가액은 2억 4100만원으로 정부가 전세사기 방지방안으로 출시한 안심전세앱의 평균가액과 비교하면 안심전세앱의 평균가액 2억 5600만원이 더 높은 것으로 나타났다. 그래서 대부분 높은 가격으로 감정평가해 부실이 발생했다는 보도는 너무 오도한 것이 아닌가 한다.
또한 감정평가 보증사고 대상들을 한국감정평가협회가 자체적으로 검토한 결과 국토교통부에서 타당성 조사가 진행 중인 15건을 제외하면 나머지는 적정하게 평가된 것으로 진단했다. 실제로 2023년 2월, 경찰청 전세사기 가담자 적발 현황에 따르면 개업공인중개사, 브로커, 건축업자 등 총 618명이 연루됐으나 사기에 가담해 형사입건된 감정평가사는 현재까지 없는 것으로 조사됐다. 이번 HUG 보증사고는 대부분 부적정한 주택가격 산정과 임대인 재산상태 조사 미흡 등 부실한 제도운영에도 그 원인이 있다고 할 수 있다.
전세보증금 인정비율을 낮춰야
KB시세와 공시가격은 사고비율은 낮지만 사고건수에서는 다수를 차지하고 있는데, KB시세의 경우 매도희망자의 호가를 중심으로 조사한 것에 불과하고, 공시가격은 그 자체는 시세보다 낮지만 150%까지 상향조정이 가능했기 때문에 경우에 따라 적정시세보다 높게 보증했을 가능성도 있다.
특히, 임대인들이 새로운 임차인으로부터 전세보증금을 받아서 기존 임차인에게 지급하는 전세거래 관행으로 볼 때 전세 보증보험의 운영에서 중요한 점은 전세기간 동안 해당 주택의 가격과 전세보증금 수준이 지속적으로 유지될 수 있는지 여부에 대한 판단이 필요하다.
따라서 사기꾼이나 탐욕적인 임대인들이 전세가격을 최대한 높이기 위해 주택가격을 높게 책정하는 것을 방지하기 위해서라도 전세금 보증 비율을 주택가격의 60~80% 수준으로 낮추되 주택가격 및 전세가격이 하방 변동성이 클 것으로 예상되는 경우에는 전세보증금 인정비율을 더욱 낮춰서 적용하도록 할 필요가 있다. (2010~2022년 전국 아파트 매매가 대비 전세가율은 약 55~75%였음)
제도적 보완이 전부는 아니다
보증금액 산정의 기준이 되는 주택가격의 적정성에 대해서도 검증할 수 있는 방안을 마련해야 한다. 또한 전세주택 자체에 대한 검토뿐만 아니라 전세금을 반환할 의무가 있는 임대인의 정확한 재산상태 파악도 반드시 필요하다. 다주택자인 임대인이 해당 주택 외의 다른 부동산을 담보로 대출을 많이 받았거나 신용위험이 높은 경우에는 사고발생 위험이 더욱 커질 수 있기 때문이다.
최근 보증사고 이후 공시가격 적용비율을 140%로 낮추고, 감정평가는 KB시세, 부동산테크 시세, 공시가격 등이 없어야 적용이 가능하도록 변경했다. 공시가격은 개별 물건별로 현실화율 편차가 크기 때문에 상향 조정률을 최대 120% 이내로 낮추고 상향조정을 하더라도 조정결과에 대한 적정성을 따져볼 필요가 있다.
감정평가는 사고 비중도 낮고 거의 대부분 적정수준으로 평가된 것임에도 불구하고 적용순위를 후순위로 조정했는데, 이는 감정평가 가격보다 KB시세, 공시가격 등을 더 신뢰하는 것으로 비춰질 수 있다.
감정평가는 활용 가능한 모든 자료를 토대로 적정 시장가치를 산출한 것으로 다른 자료들에 비해 정확성 측면에서 우위에 있으며 사고 발생시 책임소재가 분명하다. 물론 감정평가 수수료 문제로 KB시세, 공시가격 등을 활용한다면 수수료 부담 문제는 한번 고민할 필요가 있다.
신뢰받는 임대인, 공정한 감정평가사가 되어야
지난 2월 국회는 임차보증금 미반환 상습 채무불이행자 공개 법안과 계약 시 개업공인중개사의 확정일자와 선순위 권리관계, 미납세금 현황 등 설명 의무 부여 법안을 최종 통과시켰지만, 여전히 부족하다.
이외에도 사전적 대책으로 전세보증금반환보증에 가입하는 물건의 가입 가능 금액을 계약 전 알 수 있는 제도적 장치가 필요하며 사후적인 피해 최소화를 위해서도 보증금 예치제도와 임대차 신탁제도 도입 그리고 임대인 전세보험 가입 확대 등 다양한 정책 대안이 적극 논의되어야 한다.
이보다 우선되어야 하는 것이 대부분의 임대인은 그렇지 않지만 일부 악덕 임대인의 도덕적 헤이는 이참에 바로잡아야 한다. 또한 감정평가사 역시 그러하다. 아무리 좋은 제도도 운영을 잘못하면 그 피해는 국민에게 돌아온다. 부실한 제도 운영으로 HUG가 입은 손실은 결국, 국민의 부담으로 돌아온다는 말이다.
그래서 부실을 조장하는 제도의 손질은 필요하며, HUG도 공기업으로서 국민 주거복지 향상에 기여함은 물론이고 합리적인 운영을 통해 국민에게 신뢰받는 기관이 될 수 있도록 노력해야 한다. 뿐만 아니라 감정평가사들도 공정하고 정확한 감정평가를 통해 국민에게 신뢰받는 자격자로서의 윤리의식이 필요한 시기이다.
[프로필] 권대중 명지대학교 부동산학과 교수
•(현)한국부동산융복합학회 회장
•(현)국토교통부 주택공급혁신위원회 위원
•(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원
•(현)국토교통부 중앙토지수용위원회 위원
•(현)대통령직속 국가건축정책위원회 자문위원
•(현)LH한국토지주택공사 경영투자심사 위원
•(현)LH한국토지주택공사 기술심사위원, 보상자문위원
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