[전문가칼럼]6·17부동산 대책, 정부의 21번째 대책과 부동산 시장

(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 주택시장 안정화 방안(12·16) 후속조치

지난해 12·16대책을 통해 투기 목적의 대출을 차단하고 주택보유와 양도차익시 세부담을 강화하며 편법 과세회피와 불법 주택거래를 근절하겠다고 발표하고 추진 중이었다.

또한 15억 초과 고가주택에 대하여는 대출을 금지하는 등 주택담보대출 관련사항과 양도세 비과세 요건 강화 등 하위법령 개정 사항, 실거래 조사 상시화 등 투기근절을 위한 정부의 노력이 지속되고 있다. 다만, 20대 국회임기 만료 등으로 종합부동산세 세율인상 등 법 개정은 아직 통과되지 못하였다.

구체적으로 12·16대책 중 주요내용은 금융부분은 시가 15억 초과 초고가주택은 주택담보대출 전면금지, 시가 9억원 초과 고가주택분 LTV 40%→20% 축소, DSR(총부채원리금상환비율) 개별규제, 대출 실수요 요건 강화 등이다.

세제부분은 종합부동산세율 및 세부담 상한선 인상, 9억원 이상 고가주택 공시가격 현실화 추진, 일시적 2주택 양도세 비과세 요건강화, 양도세 장기보유특별공제 요건 강화, 양도세 중과세 한시배제 등이다. 또한 시장질서부분은 민간택지 분양가상한제 시행, 고가주택 구입 자금출처 전수조사 그리고 실거래 상설조사팀 신설과 특별사복경찰 확대, 청약 재당첨 제한 강화 등이다. 공급부분은 서울시 내 4만호 공급과 패스트트랙 적용, 가로주택정비사업과 준공업지역 내 정비사업 추진이다.

이번(6.17대책) 정부가 추진하는 법 개정내용은 첫째, 「주택법」으로 전매행위 제한 위반 시 청약제한 그리고 가로주택정비사업의 경우 주택 분양가상한제 적용을 제외하고 민간택지 분양가상한제 주택 거주 의무기간(분양기점으로부터 소급하여 2년 이상 거주)을 부여한다.

둘째, 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정으로 임대사업자 등록요건(미성년자, 의무위반자 등록 제한) 강화, 보증금 미반환 피해발생 시 등록말소 후 세제혜택 환수 등이다. 셋째, 종합부동산세법 개정으로 세율 상향과 조정대상지역 내 2주택자 종합부동산세 세부담 상한(200%→300%)을 상향한다.

넷째, 「소득세법」 개정으로는 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주요건을 추가하고 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 시 분양권도 주택 수에 포함한다. 또한 주택 등 1년 미만 단기보유 시 양도세 상향을 40%에서 50%로 상향되었다. 다섯째, 「지방세특례제한법」 개정으로 임대등록 시 취득세와 재산세 혜택을 축소(수도권은 6억원 이하, 지방은 3억원 이하) 한다.

수도권 주택공급 기반 강화

지난 5월 6일 정부는 수도권에 7만호의 주택을 공급하겠다고 발표하였다. 그 내용은 공공재개발 등을 통해 2022년까지 서울에 7만호 부지를 확보하고, 2023년 이후 수도권에 연평균 25만호+α 수준의 주택을 공급하겠다고 하였다.

당시 주요내용을 살펴보면 첫째, 공공성을 강화한 정비사업 활성화로 4만호 공급, 둘째, 공공재개발사업을 통해 2만호 공급. 셋째, 소규모 정비사업을 보완하여 1.2만호 공급, 넷째, 역세권 민간주택사업 활성화를 통해 0.8만호 공급. 다섯째, 유휴공간 정비 및 재활용을 통해 1.5만호 주택공급, 여섯째, 준공업지역 내 민관합동 공모사업을 통해 0.7만호, 오피스 및 상가 등 용도변경을 통한 1인용 주거공급을 활성화하여 0.8만호 공급 일곱째, 도심 내 유휴부지를 추가 확보하여 1.5만호를 공급, 여덟째, 국공유지, 공공기관 소유 부지 활용, 공공시설 복합화 등 다양한 도심 유휴부지 활용을 통해 주택 1.5만호 공급한다. 이러한 사업은 금년 하반기부터 본격적으로 사업공모 및 시범사업을 착수한다.

부동산 가격 발생요인과 가격형성요인

부동산가격이 발생하는 요인은 부동산의 유용성, 상대적 희소성, 유효수요 등 상호작용에 의해 형성된다. 즉, 경제재로서 가격이 발생하기 위해서 필요한 요소다. 다만 부동산은 지리적 위치의 고정성 등 부동산 고유의 특성으로 인해 일반재화의 가격과는 조금 다르게 형성된다.

특히, 유용성(Utility)은 인간의 필요나 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력을 말하며, 대체로 주거지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성으로 다양한 형태로 파악된다. 또한 상대적 희소성(Scarcity)이란 인간의 욕망에 비해 그 수가 부족한 상태를 말하며, “상대적”의 의미에 대해서는 부동산의 물리적 측면이 아닌 용도적 측면에서의 양에 대한 상대적 희소성으로 보는 견해와 수요에 비해 공급이 상대적으로 한정적이기 때문에 상대적 희소성이라는 견해가 있다.

마지막으로 유효수요(Effective Purchasing Power)는 부동산에 대한 실질적인 구매능력을 의미하는 것으로 살 의사(willingness to buy)와 지불능력(ability to pay)을 갖춘 수요를 말한다. 구매력은 지역과 시기에 따라 변화하며, 사회전반의 임금․관습․가격수준에 영향을 받고, 부동산은 일반재화와는 달리 경제적 비중이 크므로 유효수요의 개념이 필요하다. 이렇게 가격발생요인이 생기면 당연히 공급이 이뤄지거나 수요 조절을 해야 한다.

부동산 가격 결정요인은 당연히 수요와 공급에 의해 결정된다. 이를 우리는 시장가격이라고 한다. 고등학교 경제 시간에 배웠던 수요와 공급 법칙의 원리는 아마 모두 한 번씩 들어봤을 내용이다. 자유 경쟁시장에서 수요와 공급이 일치함으로써 가격이 결정된다는 이 이론은 시간이 흘러도 변하지 않는다.

가격이 올라가면 부동산을 구매하려는 사람이 줄어들고 가격이 줄면 구매하려는 사람들이 늘어난다는 것이다. 가격형성에 많은 영향을 주는 간단한 법칙이 수요공급법칙이다.

기존주택이 있는데 신축아파트 물량이 갑자기 늘어나게 되면 가격이 하락한다. 매매‧전세‧월세가격 모두 하락한다. 반대로 주택수요는 많은데 공급이 적으면 가격이 상승한다. 수요공급의 법칙은 공부를 안해도 알 수 있는 쉬운 법칙이다. 그런데 정부는 이 쉬운 법칙을 잊고 있는 듯하다.

부동산 정책과 시장 규제

문재인 정부는 집권 3년 만에 벌서 21번의 대책을 내놓았다. 정부가 얼마나 부동산시장에 관심이 많으면 매달 대책을 내 놓을까 궁금하다. 아니 부동산 정책방향은 규제 말고 또 다른 것이 있는지 묻고 싶다. 그동안 지속적으로 상승했던 서울과 경기도의 주택가격이 좀 하락하거나 안정화 되었으면 한다.

그러기 위해서는 규제보다는 서울의 경우 정비사업(재개발‧재건축사업 등)을 활성화해서 공급을 늘리고 공급보다 수요가 많아 문제인 점은 수요를 경기도로 분산하는 정책을 동시에 이행해야 한다. 경기도 역시 3기 신도시 등 개발 지역은 투기가 일어나지 않도록 정책을 발 빠르게 내놓아야 할 것이며 교통망 등 도시기반시설을 확충하고 새로운 손님맞이에 서울의 수요가 이주할 수 있도록 유인책(혜택)도 있어야 한다.

이렇듯 부동산 정책이란 사전적 의미는 부동산과 관련된 문제를 해결하거나 특정한 정책 목표를 위해 정부에서 추진하는 방향이나 방침이다. 이런 이유로 국책(國策)이라고도 부른다. 따라서 부동산 정책은 여러 부동산 문제를 해결 또는 개선함으로써 부동산과 이를 사용 또는 이용하는 인간의 관계를 원만하게 개선하기 위한 정부의 노력이라고 말할 수 있다.

그런데 국책(國策)으로서 정부의 부동산 정책이 필요한 이유는 부동산의 공공재적 성격 때문이다. 부동산은 사적 보유 자산으로서 재화가 분명하다. 그러나 가격이 너무 많이 오르거나 하락하면 국민경제와 국가경제에 미치는 영향이 크기 때문에 정부의 부동산시장 개입이 불가피한 이유이다. 그렇다고 규제가 능사는 아니다. 공급이 부족하고 수요가 많으면 당연히 가격은 오른다.

따라서 공급을 늘리는 정책이 필요하며 수요를 분산하는 정책이 필요한 것이다. 그래서 국민을 위한 부동산 정책은 100년을 내다보는 긴 안목의 정책이 필요한 것이다. 그런데 이번 정부는 집권초기부터 수요와 공급을 동시에 억제하는 역수요공급법칙을 쓰는 듯하다. 다시 한번 강조하지만 부동산 시장은 규제하면 규제할수록 시장은 점점 더 왜곡현상이 나타나 혼란스러워진다. 규제가 능사는 아니다.