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[전문가 칼럼] 주택담보대출과 PF대출 관리가 필요하다

 

(조세금융신문=권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수) 주택 인허가 및 착공물량 감소

 

2021년 8월부터 기준금리가 올라가면서 시중금리도 따라가 고금리로 인한 부동산시장 거래 위축이 가격하락으로 이어졌다. 뿐만 아니라 고금리에 건설사들의 이자 부담은 증가하는 반면 은행들은 대출을 중단하거나 축소시켜 인허가 물량축소는 물론 착공건수 마저 줄어들었다.

 

국토교통부 자료를 인용하면 금년도 주택 인허가 건수는 전체주택 대상으로 7월 누계 기준 전국 주택 인허가는 207,278호로 전년 동기 295,855호 대비 29.9% 감소하였다. 또한 수도권 주택은 78,889호로 전년 동기 109,935호 대비 28.2% 감소하였으며 지방은 128,389호로 전년 동기 185,920호 대비 30.9% 감소하였다.

 

유형별로 나눠 살펴보면 7월 누계 기준 전국 아파트는 178,209호로 전년 동기 237,354호 대비 24.9% 감소하였으며 아파트 외 주택은 29,069호로 전년 동기 58,501호 대비 50.3%나 감소하였다.

 

더 큰 문제는 고금리로 PF이자 연체는 물론 PF자체가 동결되어 인허가를 받고도 착공을 하지 못한다는 것이다. 그래서 착공건수는 인허가 건수보다 더 많이 감소하였다. 7월 누계 기준 전국 주택 착공은 102,299호로 전년 동기 223,082호 대비 54.1%나 감소하였으며 수도권 주택은 53,968호로 전년 동기 대비 53.7% 감소, 지방은 48,331호로 전년 동기 116,681호 대비 54.6% 감소하였다.

 

또한 이를 유형별로 나눠보면 7월 누계 기준 전국 아파트는 77,091호로 전년 동기 167,622 대비 54.0%나 감소하였으며 아파트 외 주택은 25,208호로 전년 동기 55,460호 대비 54.5% 감소하였다. 7월 누계 기준 전국 아파트는 77,091호로 전년 동기 대비 54.0% 감소, 아파트 외 주택은 25,208호로 전년 동기 55,460호 대비 54.5% 감소하였다.

 

착공건수가 줄어들었다는 말은 준공시점에 주택 부족 현상이 나타날 수 있다는 반증이다. 정부도 주택공급이 부족하다는 것을 인식하고 지난해 8월 16일 주택 270만호 공급 약속을 발표했다.

 

주택담보대출의 큰 폭 증가세와 관리 필요성

 

천만다행인 것은 고금리가 지속되면서 주택매매시장이 얼어붙었다가 최근 들어 매매 거래량이 증가하면서 주택담보대출도 급증하고 있다. 주택거래가 증가하면서 거래로 인한 가계부담 역시 가파르게 증가하고 있다.

 

문제는 정상적인 수준의 주택담보대출은 무주택자의 내 집 마련을 돕고 부동산시장의 안정과 국민경제의 안정적인 확장을 가져오지만, 그 임계점을 넘어서게 되면 가계 부실로 연결되어 오히려 가계의 소비위축과 구매력이 떨어져 경기침체로 이어질 수 있다. 이러한 점에서 정부는 주택담보대출 증가세에 대한 정확한 파악과 인식을 통해 주택담보대출의 사전 관리가 필요한 시점이다.

 

금년 6월 말 기준으로 가계부채 총 1,068조원 중 주택담보대출이 차지하는 비중은 77%로 약 820조원에 달한다. 매우 높은 편이다. 특히, 기준금리 인상으로 인한 시장위축이 이제 살아나는 시점에서 잘못된 주택담보관리가 시장위축으로 이어지지 않도록 세심산 점검과 배려가 필요한 시점이다.

 

주택담보대출을 관리하기 위한 방안으로 직접적인 관리 방안과 간접적인 관리 방안으로 구분하여 관리하되 직접적인 방안은 주택담보대출 금리를 통하여 관리하는 방안으로 금리 조정이 다른 산업부문에 영향을 미치지 않도록 관리해야 할 것이다.

 

또한 요즘과 같이 시중금리와 장단기 국공채 금리가 불안정한 시기에는 더욱 조심할 필요가 있다. 따라서 금리를 직접적으로 조정하는 방안보다 대출비율을 조정하는 간접적인 방안이 더 효율적일 수 있다.

 

또한 간접적인 관리 방안은 LTV와 DTI 또는 DSR 등 대출 비율 조정으로 부채의 총량을 관리하여 금융기관과 가계의 건전성을 확보하는 방안이다. 이 방안은 상대적으로 재산과 소득이 적은 청년, 신혼부부 등에 불리할 수 있어 이에 대한 배려도 고민해야 할 것이다.

 

PF대출의 위험성과 건설시장 정상화 지원

 

금융기관, 증권사, 투자자로 연결되는 구조화 금융의 일종인 PF대출이 주택금융시장에서 잘 작동되고 있었으나 코로나 시기 이후 조금씩 부문별로 파열음을 내고 있다.

 

한국은행 자료를 인용하면 2023년 1분기 기준 금융권 PF대출 잔액이 131조 6000억원이며 2023년 7월 기준 전체 기업대출 역시 1218조원에 이를 비교하면 PF대출 잔액이 상당하여 사전관리의 필요성이 대두된다. 코로나 이후 시장위험을 감지한 시중은행은 PF대출에 엄격한 기준을 적용하여 조심스러울 때 새마을금고는 PF대출 시장에서 상당히 공격적으로 여신을 공급해 왔다.

 

더불어민주당 오영환의원실 자료를 인용하면 새마을금고의 PF대출 잔액이 약 54조 4000억원으로 전체 131조 6000억원 중 41.3%가량 차지하는 점을 알 수 있다. 한편, 국내의 금융시장은 미국의 기준금리 인상 등에 따른 글로벌 긴축의 여파로 장단기 시중금리가 상승하고 있는 국면이다.

 

비록 기준금리가 3.5%에서 계속 유지되고 있으나 미국과의 금리 차이 확대와 무역수지 적자 그리고 최근 위험성이 증가되고 있는 중국의 비우이위안 사태가 국제금융시장 위험과 국내 경기위축으로 이어질 수 있으며 기준금리 상승으로도 이어질 수 있는 상황이다. 이렇게 금리의 향방이 불안한 상황에서 소형주택 PF시장에서 주도적 역할을 하는 새마을금고의 대출 부실에 대한 정부의 사전 관리방안 마련이 현실적으로 쉽지 않아 보인다.

 

그 이유는 첫째, 새마을금고의 주무부처가 기획재정부가 아닌 행정안전부로 정부의 다른 금융정책과 연계한 적극적인 관리가 쉽지 않기 때문이다.

 

둘째, 새마을금고가 농수축협과 달리 법인화가 되어 있지 않아 문제가 되어도 인수합병이 어려워 부실을 정리하기가 쉽지 않다는 것이다. 문제는 새마을금고 뿐만 아니라 고금리로 시중은행과 저축은행이 취급한 PF시장 위험성이다.

 

PF시장 위험성은 첫째, 고금리이며 둘째, 미분양 주택이 여전히 많다는 것이다. 미분양 주택은 서울 수도권지역은 적지만 지방은 분양시장 침체로 인한 미분양 주택이 여전히 많아 건설사의 건축비 조달을 어렵게 하고 있으며 PF대출 원리금을 제때 상환하지 못하게 할 수 있다. 더 나아가 이를 대출한 저축은행 부실화와 중개한 증권사까지 부실화 될 가능성도 있다.

 

뿐만 아니라 저축은행이나 증권사의 위험은 금융권의 건설시장 대출금 회수로 연결되어 건설시장이 자금난에 빠질 수 있으며 결국 정부의 주택공급정책에도 차질이 빚을 수 있다. 다행히 공기업인 HUG(주택도시보증공사)와 HF(한국주택금융공사)가 시중의 PF대출에 대한 보증을 하고 있어 상대적으로 대응 방안은 명확해 보인다.

 

두 기관의 PF보증의 엄격한 사후관리와 새마을금고와 저축은행에 대한 추가 보증관리를 더 엄격하게 해야 할 것이다. 그러면서도 한편으로는 인허가 및 착공건수가 절반으로 줄어든 상황에서 향후 주택공급 차질을 막을 수 있도록 양질의 PF대출은 지속적으로 지원되어야 한다.

 

정부의 대책이 필요

 

거시경제는 실물시장과 금융시장이 상호작용하여 발전해 왔다. 실물시장인 주택시장의 문제가 금융시장으로 옮겨붙어 국민경제의 한 축인 가계에 영향을 미치고 있는 현실을 직시하여 정부는 단기적으로 주택담보대출과 PF대출의 관리를 선제적으로 추진하고 장기적으로 안정적인 금융시스템을 구축해야 한다. 특히, 주택시장의 안정과 경제의 지속적인 발전을 위해서 정부는 적극적인 조치를 취해야 한다.

 

최근 중국의 부동산 회사인 비구이위안 디폴트 가능성 여부가 점점 커지고 있다. 중국경제의 위험성은 수출시장의 20%를 차지하고 있는 우리 경제에 큰 충격으로 다가올 수 있다.

 

더욱이 러시아와 우크라이나 전쟁이 장기화되면서 국제유가는 지속적으로 상승하고 있어 우리나라의 무역 역조현상은 당분간 지속될 가능성이 크다. 경제가 어려워지면 금리 변동에 관계없이 사람들은 주택구매를 하지 않는다. 한마디로 먹고살기 어려운 상황에서 주택은 뒷전이 되기 때문이다. 주택경기가 어려워지고 고금리가 지속되면 주택공급은 당연히 줄어든다.

 

주택공급이 줄어든다는 것은 결국 경기가 좋아지거나 부동산시장이 살아날 때 주택공급이 부족할 수 있다는 말이다. 따라서 주택공급이 줄어드는 것이 확실할 때 정부는 사전적 대책으로 최소한의 PF 사업지원과 함께 주택공급에 차질이 없도록 정책적으로 추진되어야 할 것이다.

 

그러기 위해서는 정부는 지금이라도 가계부채 관리정책의 일환으로 선재적 주택담보대출 관리를 해야하며, 주택공급측면에서 PF대출은 시중은행이나 저축은행, 새마을금고는 물론 HUG와 HF의 PF보증 사후관리 시스템을 개발하여 안정적 관리가 필요한 시점이다.

 

그래야만 정부는 가계부실의 사전적 예방과 PF대출의 건전성을 통하여 주택시장의 수요와 공급측면을 동시에 관리할 수 있을 것이다. 주택정책은 누구를 위한 정책이 아니라 국가와 국민을 위한 정책이 되어야 장기적 안정적 주택정책을 펼칠 수 있을 것이다.

 

뿐만 아니라 아직까지 여야 합의도 하지 못하고 있는 재건축조과이익환수제 개정안과 2년 거주 조건 폐지를 담은 주택법 개정안도 하루빨리 합의하여 국민을 위한 국회가 되어 주기를 바란다. 법은 누구를 위한 법이 아니라 국가와 국민을 위하고 사회를 안정시킬 수 있는 법이어야 한다. 주택정책도 마찬가지이다.

 

 

[프로필] 권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수

•(현)한국부동산융복합학회 회장, 대한부동산학회 명예회장

•(현)국토교통부 주택공급혁신위원회 위원

•(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원

•(현)국토교통부 중앙토지수용위원회 위원

•(현)국토교통부 공간정보포럼위원회 위원

•(현)국토교통부 성과관리평가위원회 위원

•(현)대통령직속 국가건축정책위원회 자문위원

•(현)LH한국토지주택공사 경영투자심사 위원

•(현)LH한국토지주택공사 기술심사위원, 보상자문위원

 

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