(조세금융신문=권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수) PF대출과 연체율
총선 이후 덮어두었던 위험 요소들이 한꺼번에 분출되면서 부동산 PF위기가 건설업계의 줄도산과 금융권의 위기로 이어질 것이라는 이른바 4월 위기설이 대두되었지만 아무 일 없이 지나갔다. 그리고 다시 6월 위기설이 나돌고 있다. 부동산 PF대출이 얼마나 많고 시장이 얼마나 위험하기에 위기설이 나도는 것일까?
지난 4월 28일 금융감독원에 따르면 지난해 12월 말 기준 금융권의 부동산 PF대출 잔액은 135조 6000억원으로 같은해 9월 말 대비 1조 4000억원 증가했다고 발표했다. 2022년 말 130조 3000억원과 비교해선 5조 3000억원 증가한 것이다. 이를 잔액 순으로 살펴보면 은행 46조 1000억원, 보험회사 42조, 여신전문회사 25조 8000억원, 저축은행 9조 6000억원, 증권사 7조 8000억원, 상호금융 4조 4000억원 등이다.
이에 반해 한국건설산업연구원이 지난 2월 발표한 ‘부동산 PF위기, 진단과 전망, 그리고 제언’이라는 보고서에 따르면 PF규모가 글로벌 금융위기 당시 PF 추정치의 2배인 202조 6000억원에 달할 것으로 추산했다. 은행‧증권‧금융업의 PF대출 잔액에 새마을금고 등 그밖에 금융권에서 실행된 PF대출잔액과 유동화 금액을 모두 포함하면 실제 부동산 PF규모는 202조가 넘는다는 주장이다.
이는 건설사 대량 부실 사태가 빚어졌던 2009~2010년 당시의 두 배 규모다. 그래서 위기설이 설이 아니고 위기라고 말하는 것이다. 여기에 기획재정부와 금융감독원, 국토교통부가 각각 다른 통계를 가지고 있다.
실제로 금융감독원 통계는 분기별로 집계하는 대출잔액과 연체율이 유일하다. 하지만 이 통계도 3개월이 지나야 집계가 완료되기 때문에 현실과는 조금 다르다. 어쨌든 부동산 PF 통계가 조사기관마다 다른 것도 문제지만 고유가, 고금리, 고물가 등 금융시장 불안감 등으로 건설사들의 실적 악화에 따른 금융시장 PF 불안이 문제다. 당장, 지난 4월 금융당국에 따르면 은행‧증권‧보험‧저축은행 등 전 금융권의 PF 연체율은 지난해 말 기준 2.70%, 전년대비 1.19% 올랐다고 한다.
업권별로 살펴보면 증권사의 연체율이 지난해 말 기준 13.73%로 가장 높았고, 저축은행의 연체율이 6.94%, 여신전문 4.65%, 상호금융 3.12%, 보험 1.02%, 은행 0.35% 순으로 집계됐다. 최근 새마을금고중앙회와 예금보험공사가 발표한 자료를 보면 지난 2021년 8월 기준금리를 인상하기 시작할 때 새마을금고의 연체율은 1.93%였으며 저축은행의 연체율은 2.5%였다.
그런데 지속적 금리인상 이후 연체는 늘어나 2022년 말 기준 새마을금고 연체율은 3.59%로 늘어났으며 지난해에는 5.07%까지 늘어난 상태다. 물론 저축은행도 2022년 말 기준 3.41% 연체되었으나 지난해 말 기준 6.55%로 급상승하였다. 이렇게 새마을금고와 저축은행의 PF위험이 다른 금융권보다 더 높아 문제다. 그래서 사업장이 제대로 돌아가게 하려면 전체 PF대출 잔액을 줄여나가는 것이 관건이다.
PF-ABCP의 위험
한국예탁결제원에 따르면 지난 연말 기준 PF 자산유동화기업어음(ABCP)은 37조 3002억원으로 이 중 80% 상당인 30조원이 증권사와 건설사 물량으로 알려졌다. 부동산 개발사업에 필요한 자금을 단기로 조달하는 PF-ABCP는 만기가 도래하면 또 다른 PF-ABCP를 발행해 차환하는 방식으로 운용된다. 이에 개발사업에서 미분양이나 사업 지연으로 인해 대출채권의 가치가 하락하면 PF-ABCP의 부실이 발생하고 이는 금융시장과 건설업계의 불안으로 이어질 수 있다.
실제로 한국기업평가는 지난해 말 GS건설과 동부건설, 태영건설의 신용등급을 하행했고 신세계건설의 무보증사채 신용등급 전망을 부정적으로 변경하기도 했다. 경기 부진과 고금리 지속으로 실질 구매력이 저하되고 있어 공격적인 분양가 책정이 용이하지 않은 것도 한 원인이다.
특히, 향후 건설사들의 대손이 직접적 원인이 되는 준공 후 미분양이 증가하는 등 대손 발생 가능성도 있고 이로 인한 수익성 악화 가능성도 있다. 또한 금융권의 PF 관련 우발채무 리스크가 현실화 될 경우 건설사 자금부담으로 이어질 가능성도 있다.
PF 사업장의 브릿지론과 미분양
한국기업평가원에 따르면 PF 사업장 절반 이상이 1년 반째 브릿지론 단계에 머물러 있다고 한다. 브릿지론은 사업주가 토지를 계약하고 본 PF를 하지 못했다는 말이다. 건설공사를 착공 전 단계, 시공단계, 준공단계 등으로 나뉜다면 브릿지론 PF는 시행 초기 착공 전 단계에 해당되어 고금리 브릿지론을 사용하고 있다. 빨리 공사가 착공되어야 브릿지론을 갚을 수 있는데 늦어지면 늦어질수록 이자는 점점 더 높아지고 자금압박은 커질 것이다.
한국신용평가에 따르면 지난해 9월 말 기준 건설업계 브릿지론의 56%가 대출을 받고 1년 반이 경과한 사업장이라고 한다. 지난해 말 건설사 20곳의 PF 보증은 1년 사이 15.6% 증가한 30조원으로 집계됐다. 그래서 PF 사업장에서는 미분양도 문제지만 당장 미착공 브릿지론이 더 문제다. 만약 브릿지론 만기가 돌아오거나 만기 연장이 되지 못하면 큰일이기 때문에 빨리 본 PF 전환이 시급한 상태다.
여기에 3월 말 기준 국토교통부가 발표한 자료에 의하면 미분양주택은 총 64,964호로 전월 대비 0.1% 증가했으며, 준공 후 미분양은 12,194호로 전월 대비 2.8% 증가했다. 다행인 것은 인허가는 3월 기준 25,836호로 전월 22,912호 대비 12.8% 증가했으며 착공도 3월 기준 11,290호로 전월 11,094호 대비 1.8% 증가했다.
또한 당장 주택시장에 영향을 주는 준공 건수 역시 3월 기준 49,651호로 전월 38,729호 대비 28.2% 증가했다. 문제는 미분양이 증가하면서 악성 미분양 증가가 문제다. 또한 통계에 잡히지 않는 미분양 주택 수가 어느 정도인지 알 수가 없다.
즉, 30가구 이하 주택과 건설사가 자사 이미지를 감안하여 숨기고 있는 자사보유 미분양 물량도 상당할 것이다. 건설사 입장에서는 준공 후 악성 미분양은 당장 현금화되어 돌아와야 하는데 막혀있는 ‘돈맥경화’의 원인이 되기도 한다. 그래서 정부서 이를 뚫어 줄 필요가 있다.
건설사들의 신용등급 하락에 따른 위기설
악성 미분양이 늘면 중소 건설사들의 경영악화는 불가피하지만 시장에서는 제2금융권 연체율 급상승의 가장 큰 원인을 부동산 PF 처리가 지연되고 있는 점을 꼽고 있다. 여기에 분양시장에서는 분양자와 수분양자 간의 가격 줄다리기는 여전히 좁혀지지 못하는 것도 한 원인이다. 그 이유는 건설사 입장에서는 고금리에 고물가, 고환율로 원자재 가격 상승을 들 수 있다. 원가가 올라갔는데 손해를 보고 분양할 수도 없는 노릇이기 때문이다.
이렇게 줄다리기는 상당 기간 갈 것으로 예상되어 정부도 한국자산관리공사로 하여금 급한 불을 끄기 위해 새마을금고와 저축은행에 각각 2000억원 규모의 부실채권을 매각하는 방안도 검토하고 있다고 한다. 문제는 현재 연체 채권을 새출발기금과 한국자산관리공사, 부실채권(NPL) 전문 회사에만 팔 수 있으나 은행을 비롯한 일반 금융사에도 매각할 수 있게 하는 것도 한 방안이다. 여기에 엎친 데 덮친 꼴로 금융권은 건설업의 수익성이 악화할 것이라 예상하고 건설사들의 신용도 하락을 염두하고 있다.
4월 6일 한국신용평가 등에 따르면 올해 들어 향후 신용등급 조정 방향을 뜻하는 등급 전망을 현재보다 강등한 건설사(신용등급 BBB- 이상)는 GS건설‧신세계건설‧한신공영‧대보건설 등 총 4곳으로 집계했다. 특히, GS건설의 경우 한국신용평가 뿐만 아니라 나이스신용평가에서도 지난 2월 신용등급을 기존의 A+(부정적)에서 A(안정적)로 강등했다.
GS건설의 신용등급 하락은 업황 악화와 더불어 인천 검단 아파트 지하 주차장 붕괴 사고 등이 악재로 작용한 것으로 풀이된다. 신세계건설도 지난달 한국신용평가와 한국기업평가로부터 신용등급이 기존의 A(부정적)에서 A-(안정적)으로 하향 조정되었다. 이는 대구지역 중심의 분양실적 부진이 장기화하는 가운데 미분양 현장 관련 손실, 공사원가 상승, PF 우발채무 리스크 증가 등이 신용등급 하락에 반영됐다고 한다.
또한 한신공영도 지난 2월 한국신용평가와 한국기업평가에 의해 신용등급 전망이 각각 BBB-, BBB 신용등급을 부여받았다. 한국신용평가는 대보건설에 대해서도 신용등급 BBB-를 유지하면서 등급전망을 안정적에서 부정적으로 낮췄다.
이렇게 이름있는 건설사들이 줄줄이 신용등급이 저하되면 그 신용도 저하로 인하여 회사채 발행 등을 통해 시장에서 자금을 조달할 때 들어가는 비용 부담이 커지는 것은 물론 자금 조달력을 떨어뜨린다. 그래서 부채가 많거나 미분양이 많아서 유동성이 떨어지는 건설사들이 많은 것이 곧 부동산시장의 위기설, PF 시장 위기설로 번지고 있는 것이다.
정부의 사업장 평가 기준 세분화
경제침체 지속과 이란과 이스라엘의 전쟁 등으로 한동안 중소 건설사 폐업이 이어질 것이라는 우려가 현실로 나타나고 있다. 금년 들어 건설사 폐업 건수가 꾸준히 증가하고 있기 때문이다. 올해 1분기 문을 닫은 건설업체 수는 모두 998곳이나 된다. 이 가운데 종합건설사가 134곳이며 전문건설사가 864곳이다. 모두 고금리에 경영난을 이기지 못하고 부도가 나거나 폐업을 했다.
그래서 정부 차원에서 이를 극복하기 위해 우선 PF 사업장 평가 기준을 세분화하고 이번 근거로 부실 건설사들을 정리하겠다는 의지를 보이고 있다.
사업성 평가 기준이 현재는 3단계로 되어 있으나 4단계로 세분화한다는 것인데 이를 살펴보면 사업성 평가를 양호(정상사업장)-보통(사업성 양호하나 주의 필요)-악화 우려(사업추진 곤란이 예상되거나 사업추진이 2년 이상 지연되는 곳) 등 3단계로 나누고 여신 분류 체계에 따라 정상-요주의-고정 이하로 다시 구분한다. 그리고 금융사는 또 고정 이하 채권 중 회수 가능 정도에 따라 고정, 회수 의문, 추정 손실로 분류를 더 세분화한다.
그런데 여기에 회수 의문을 추가하여 사업 진행이 불투명한 곳을 삽입하고 관리하겠다는 것이다. 정부가 평가 기준을 구체화하는 것은 상당수 저축은행이 악화 우려 사업장을 고정으로만 분류하고 있어 악화 우려 사업장도 회수 가액에 따라 고정, 회수 의문, 추정 손실로 세분화해 관리 되어야 한다고 본 것이다.
하지만 금융사가 추가 충당금 적립 의무를 회피하려 여신 분류를 제대로 하지 않고 있어 이 또한 문제다. 만약 사업성 평가 기준이 개편되면 PF 사업장의 경‧공매도 활성화될 가능성이 있다. 그동안 고정으로만 분류해 충당금을 쌓지 않았던 저축은행들이 회수 의문 사업장을 늘리게 되면 불어난 추가 충당금을 더 쌓아야 하고 이에 부담을 느낀 저축은행은 사업장을 시장에 내놓을 수밖에 없기 때문이다.
정부는 이러한 개편안을 6월 말 실적에 추가 충당금을 반영하도록 할 계획이다. 결국 PF 해소 방안은 부실기업정리와 양질의 사업장을 중심으로 지원하는 방법밖에는 없다. 물론 미분양해소책도 뒤따라야 한다. 그리고 기존의 PF이자 상승을 억제하는 방안과 신규 PF를 통한 자금조달 가능성을 높여주는 것이다.
<다음 호에 이어집니다>
[프로필] 권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수
•(현)(사)한국부동산융복합학회 회장, (사)대한부동산학회 명예회장
•(현)한국경제평론가협회 부회장
•(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원
•(현)국토교통부 주택공급혁신위원회 위원
•(현)국토교통부 성과관리평가위원회 위원
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