(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 주택시장 동향
지난 2021년 8월 우리나라의 기준금리가 0.5%였던 것이 미국의 금리인상으로 지난 1월까지 10번이나 연속해서 인상하여 지금은 3.5%가 되었다. 이후 지금까지 7개월 동안 금리인상은 멈추고 있다. 미국은 벌써 기준금리가 5.5%까지 인상하여 향후 우리나라도 추가로 금리인상이 있을 것인지가 관건이다. 이러한 여파는 주택시장에 한파를 몰고 와 가격을 급락시키더니 금년 5월부터 다시 거래가 늘어나면서 가격상승 움직임이 지금은 본격화하고 있다.
최근의 가격상승과 거래 증가는 강남권과 강북의 용산, 성동구를 비롯하여 인천, 하남, 화성 등지에서 이어지고 있다. 특히, 강남권에서는 신고가 거래 사례가 여럿 나올 만큼 열기가 뜨거워지고 있다. 하락세가 멈춘 것이다. 하지만 일반적으로 부동산 가격이 오를 때는 거래량도 늘어나는데 최근 시장 상황은 반대다. 더구나 주택가격 하락 요인인 금리는 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 기현상이다.
지난 8월 10일 주택금융공사 산하 주택금융연구원의 ‘2023년 상반기 주택시장 분석 및 향후 전망’ 보고서에 따르면 아파트 실거래가는 지난해 1년간 수도권은 22.6%, 지방은 10.7% 각각 하락했다고 한다. 그러나 올해 수도권은 4.2%, 지방은 0.4% 각각 올랐다. 지수상으로 가격은 상승 전환했지만 권역별, 지역별로 분리할 경우 2022년의 하락추세가 유지되는 지역이 상당수다.
경기침체에 고금리가 지속되고 있고 여전히 높은 주택가격이 원인이다. 과거 사례를 보면, 주택가격이 금리와 동반 하락하는 경향이 있었다. 기준금리가 상당 기간 하락 기조를 유지할 것으로 전망될 때 수요가 유입되며 가격이 과거 수준으로 반등하는 식이었다. 문제는 중국발 비구이위안 사태가 우리 경제에 미치는 영향과 미국의 금리인상 가능성, 한국은행의 고금리 지속 가능성 여기에 경기침체까지 겹치면 부동산시장 위축과 위험으로 주택공급에 차질이 빚어질 가능성이 커지고 있다.
주택거래량
주택매매 거래량을 보면 지난해에 이어 올해 상반기에도 역대 최저치 수준에 머물고 있다. 이 기간 거래량 하락은 전국적인 현상이지만 비수도권 대비 수도권의 거래량 감소가 급격하게 진행된 것이 특징이다. 또한 가격상승을 주도한 서울지역의 경우에도 거래량은 장기평균의 절반 수준이다. 서울 권역별 2분기까지의 거래량 잠정치를 분석한 주택금융연구원은 권역별 반기 거래량은 장기평균 대비 현저히 낮은 수준이었다고 밝혔다.
특히, 높은 가격 상승률을 보인 서울 동남권‧서남권의 거래량은 2분기 잠정치가 1분기 평균에도 못 미쳤다고 한다. 구체적으로 올해 1분기 전국 거래량은 8만 8000건으로 장기평균 14만 8000건보다 낮았다. 올해 들어 5월까지 거래량은 약 16만 4000건인데 6월 거래량을 더해도 2분기 장기평균 거래량인 31만 건에는 못 미칠 것으로 예상된다.
그래서 금년도 주택가격 반등은 고금리와 맞물려 진행되고 있고 고금리로 높은 주거 부담 수준으로 인해 반등의 지속 가능성은 길지 않을 수도 있다. 특히, 최근 통화긴축, 경기침체, 가계‧기업부채 증가 등 경제환경과 정책 여건의 불확실성이 지속적으로 확대되고 있기 때문에 더욱 그렇다. 문제는 향후 3~4년 이후가 문제다. 금리가 올라가면서 건설사의 PF 연체율이 증가하고 있고 금융권에서는 PF 대출을 줄이거나 전혀 해주지 않고 있어 앞으로가 문제다.
주택 인허가 건수 감소
이러한 여파는 앞으로 공급되어야 할 주택 인허가 및 착공건수에 영향을 미쳐 국토교통부 자료를 인용하면 인허가 건수는 전체주택 대상으로 6월 누계 기준 전국 주택 인허가는 189,213호로 전년 동기 259,759호 대비 27.2% 감소하였다. 지역별로도 6월 누계 기준 수도권 주택은 72,297호로 전년 동기 대비 24.8% 감소하였으며 지방 역시 116,916호로 전년 동기 대비 28.5% 감소하였다.
수도권 중 서울을 살펴보면 서울은 6월 1,228건으로 전년 동월 5,885건 대비 79.1%가 감소하였으며 1~6월 누계 17,589건 대비 전년 25,057건보다 29.8% 감소하였다. 인천지역은 6월 4,250건으로 전년 동월 473건으로 798.5% 증가하였으며 1~6월 누계 10,447건 대비 전년 7,018건보다 48.8% 증가하였다. 유일하게 증가한 지역이다. 경기도는 6월 6,238건으로 전년 동월 16,528건 대비 62.3%가 감소하였으며 1~6월 누계 44,263건 대비 전년 64,083건보다 30.9% 감소하였다.
유형별로 살펴보면 6월 누계 기준 전국 아파트는 163,856호로 전년 동기대비 21.3% 감소하였으며 아파트 외 주택은 25,357호로 전년 동기 대비 50.8% 감소하였다. 이는 전세사기 사건이 대부분 아파트보다는 비아파트인 다세대주택이나 연립주택 등에서 많이 발생한 점을 고려하면 비아파트 부분의 선호도가 떨어져 인허가 건수도 줄어든 것을 알 수 있다.
특히, 서울은 6월 994건으로 전년 동월 3,473건보다 71.4% 감소하였으며 1~6월 누계 14,229건으로 전년 14,361건 대비 6.0% 증가하였다. 이는 인허가 건수만 비교해도 그렇다. 더 큰 문제는 자금 여력이 원활치 못하면 인허가를 받고도 착공을 하지 못한다. 착공건수는 인허가 건수보다 더 많이 감소하였다.
착공건수 대폭 감소
전체주택 대상 6월 누계 기준 전국 주택 착공은 92,490호로 전년 동기 188,449호 대비 50.9% 감소하였다. 지역별로 살펴보면 6월 누계 기준 수도권 주택은 48,506호로 전년 동기 대비 51.9% 감소하였으며 지방은 43,984호로 전년 동기 대비 49.8% 감소하였다.
수도권 중 서울을 살펴보면 서울은 6월 2,460건으로 전년 동월 9,296건 대비 73.5%가 감소하였으며 1~6월 누계 12,283건 대비 전년 35,327건보다 65.2% 감소하였다. 반토막도 더 감소한 것이다. 인천지역은 6월 107건으로 전년 동월 1,693건으로 93.7% 감소하였으며 1~6월 누계 3,936건 대비 전년 15,078건보다 73.9% 감소하였다.
인천지역은 수도권에서 주택가격이 가장 많이 하락하였으나 최근 가장 많이 상승하고 있는 지역 중 하나다. 그런데 하락 여파가 남아있어 착공건수는 서울보다도 더 하락폭이 커서 인허가를 받고도 착공은 아예 엄두도 못 내는 듯하다. 경기도는 6월 4,236건으로 전년 동월 9,129건 대비 53.6%가 감소하였으며 1~6월 누계 32,287건 대비 전년 50,387건보다 35.9% 감소하였다.
유형별로 살펴보면 6월 누계 기준 전국 아파트는 69,361호로 전년 동기 대비 50.4% 감소, 아파트 외 주택은 23,129호로 전년 동기 대비 52.5% 감소하였다. 서울의 경우 6월 1,912건이며 전년동월 7,312건으로 73.9% 감소하였으며 1~6월 8,639건이며 전년 25,164건 대비 65.7% 감소하였다.
착공건수가 줄어들었다는 말은 준공시점에 주택 부족 현상이 나타날 수 있다는 반증이다. 여기에 최근 주택수요자는 증가하고 있다. 인구는 감소하고 있는데 가구는 증가하고 있기 때문이다.
인구감소에 가구수는 증가
우리나라 인구는 2020년부터 본격적으로 감소하고 있는데 지난해는 평균 0.78명 태어났다. 둘이서 결혼을 했는데 자녀는 1명도 채 안 낳는다는 말이다. 인구가 줄어드는데 왜 주택이 부족할까? 그것은 인구수보다 가구수 증가 추이가 늘어나기 때문이다.
또, 주택시장의 양적 지표 역할을 하는 주택보급률 산정이 건축법상 단독주택으로 분류되어 있는 다가구주택이 거주가구 수 만큼 주택수로 산정되는 점도 문제다. 그렇게 산정해도 서울의 경우 100%도 채 안 된다는 점은 대도시 중심으로 주택공급이 부족하다는 것을 알 수 있다.
최근 통계청이 발표한 2022년 인구주택총조사 결과를 살펴보면 우리나라 총인구는 2022년 11월 기준 5169만 2000명으로 전년 5173만 8000명보다 4만 6000명 감소하면서 지속적으로 감소하고 있는 것을 알 수 있다. 특히, 내국인 인구는 전년보다 14만 8000명 줄어든 4994만명으로 2018년 이후 4년 만에 다시 4000만 명대로 떨어졌다.
그런데 지난해 총가구는 2238만 3000가구로 2021년과 비교해 1.6% 증가했다. 이는 1인 가구가 증가한 영향으로 풀이된다. 2010년 1인 가구 수는 총 414만 2000가구로 전체 가구에서 차지하는 비중이 23.9% 수준이었는데 2022년 750만 2000가구로 전년 대비 4.7% 늘고 전체 가구에서 차지하는 비중은 34.5%로 가장 많았다.
가구 수는 늘어나는데 건설 인허가 및 착공실적은 매우 저조하다. 이는 향후 수요가 있는 지역을 중심으로 공급 부족이 발생할 수 있다는 말이다. 특히, 주택공급 부족 현상은 서울을 비롯한 대도시에서 나타날 것이다.
통계청 집계에 따르면 거주 가구수만큼 주택수로 산입하는 다가구 주택을 포함한 서울의 주택보급률은 2017년 96.3%에서 2018년 95.9%, 2019년 96%, 2020년 94.9%, 2021년 94.2%로 최근 5년간 전반적으로 하락했다. 사람들이 살고 싶어 하는 지역에만 수요가 몰린다는 점도 공급 부족 요인으로 꼽힌다. 인구가 줄어들고 있다고는 하지만 대부분의 사람들이 살고 싶은 지역은 비슷하다. 그곳은 바로 대도시이며 대도시 중에서도 수도권이다.
수요자가 원하는 지역에 주택공급이 필요하다
정부는 지난해 8월 16일 270만호 주택공급계획을 발표했다. 그런데 지금 270만호 주택공급계획은 차질 없이 추진되고 있는지 국민들은 궁금해한다. 특히, 무주택자들은 더욱 관심이 많다. 지난 정부부터 추진되고 있는 3기 신도시 사업은 차질 없이 추진되고 있는지? 노후도시특별법(1기 신도시특별법)은 어디까지 추진되고 있는지 궁금해한다.
걱정은 인허가 건수나 착공건수가 2021년 8월 금리가 오르기 시작하면서 반토막이 난 상태에서 정부의 270만호 주택공급계획은 실현가능할 것인가? 공급계획 발표는 잘 했지만 계획이 잘 추진되고 있는지 정부는 인허가 건수와 착공건수가 줄어들고 있는 현실 속에서 중간중간 점검 발표할 필요가 있다. 그것이 정부의 대국민 서비스가 아닌가 한다.
주택은 많은 돈을 지불하고 구입하기 때문에 수요자는 매우 신중하다. 그래서 수요자가 원하는 지역에 주택공급이 이뤄져야 한다. 물론 대부분의 수요자들은 대도시에 주택을 공급받고 싶어 한다. 그런데 대도시에는 택지가 없다.
그렇다면 결국 재개발‧재건축사업 뿐이다. 요즘 서울 등 대도시를 중심으로 지방자치단체들이 주택공급을 위한 재개발‧재건축사업 추진이 활발하다. 그러나 이렇게 공급하는 주택으로는 수요를 감당하기에 턱없이 부족하다. 또한 재고 주택 중에서도 젊은 세대들이 원치 않는 오피스텔, 도시형생활주택, 다가구‧다세대주택 등 비아파트 부분 공급은 줄여야 한다. 그리고 수요자들이 원하는 형태의 주택공급과 질적 수준이 높고 주택공급이 이뤄져야 한다.
특히, 인구가 줄어들기 때문에 주택을 새로 공급할 필요가 없다는 것은 잘못된 생각이다. 대부분의 사람들은 재고주택보다는 신규주택에 관심이 많고 신규주택공급을 원한다. 2021년 8월부터 인상되기 시작한 기준금리 인상여파로 주택시장은 어려움을 겪고 있다.
또한 중국발 비구이위안 사태가 우리 경제에 미치는 영향과 미국의 금리인상 가능성, 한국은행의 고금리 지속 가능성 여기에 경기침체까지 겹치면 부동산시장 위축과 위험으로 주택공급에 차질이 빚어질 가능성이 커지고 있다. 이미 건설사들은 고금리와 PF규제 등으로 공급을 줄이고 있거나 포기하고 있다.
건설사의 경영악화는 건축 인허가 및 착공건수를 줄이게 만들어 부동산 가격하락 이후 반토막이 났다. 이럴수록 정부는 가계부채를 관리하면서도 주택공급과 관련된 PF대출 등은 선별적으로 지원해서 미래를 위하여 주택공급 촉진에 관심을 가져야 한다. 그래야만 몇 년 후 주택가격이 상승할 때 시장을 안정시킬 수 있을 것이다.
[프로필] 권대중 명지대학교 부동산학과 교수
•(현)한국부동산융복합학회 회장
•(현)국토교통부 주택공급혁신위원회 위원
•(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원
•(현)국토교통부 중앙토지수용위원회 위원
•(현)대통령직속 국가건축정책위원회 자문위원
•(현)LH한국토지주택공사 경영투자심사 위원
•(현)LH한국토지주택공사 기술심사위원, 보상자문위원
[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]
