(조세금융신문=권대중 한성대학교 일반대학원 석좌교수) 예고한 세제 규제
지역규제 내에서는 다주택자의 취득세가 중과세된다. 즉, 조정대상지역에서 추가 주택을 구입할 경우 2주택자는 8%, 3주택자는 12%의 취득세가 부과된다.
또한 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제도 전면 배제된다. 2주택자는 기본세율에 20% 가산세가 부과되고, 3주택자는 기본세율에 30% 가산세가 부과된다.
그러나 이번에는 한시적으로 2025년 5월부터 2026년 5월까지 다주택자가 주택을 매도할 수 있도록 적용하지 않는다. 양도세도 1세대 1주택자의 비과세 요건이 강화된다.
규제 전에는 보유 2년이었으나 보유 2년에 거주 2년이 추가된다. 또한 민간 매입 임대주택도 종부세 합산배제에서 제외된다. 전매는 주택일 경우 수도권은 3년, 지방은 1년 이상 전매가 제한된다.
단, 오피스텔은 1년간 전매 제한된다. 오피스텔로서 100실 이상인 건축물은 계약체결일로부터 소유권이전등기일까지 1년간 전매가 제한된다. 그러면서 세제는 추가로 어떻게 규제할 것인지 연구용역 중이라고 했다.
세제는 합리적인 방법으로
이왕이면 세제 손질은 거래세는 낮추고 보유세는 점진적으로 상향하는 방향으로 추진되어야 한다. OECD 가입 국가 중 우리나라의 보유세는 평균 이하가 맞다. 하지만 GDP 대비 부동산 관련 조세부담률은 우리나라가 매우 높은 편으로 한쪽만 보고 판단해서는 안 된다.
특히, 주택가격을 안정시킨다는 명목으로 보유세 등을 인상하면 조세 반발이나 조세전가가 나타날 수 있어 중장기적으로 조정되어야 한다. 이제는 규제로 시장을 안정시키려고만 하지 말고 수요를 분산하는 정책도 필요한 때다. 수요분산 정책으로는 서울에서 주택을 매도하고 지방으로 이사를 갈 사람들도 있다.
하지만 양도세가 무서워 주택을 팔지 못하는 중장년층을 위해 일시적으로 양도세를 완화해 주택을 매도할 수 있도록 하는 것이다. 그렇게 된다면 이들은 주택을 매도하고 고향이나 지방으로 이사 가서 부유하게 살 수 있을 것이다. 또한 이들이 가는 지방은 지역경제에도 도움이 될 것이다.
물론 역귀성의 대책도 마련되어야 한다. 하여튼 세제로 주택시장을 안정시키는 것은 한계가 있다. 문재인 정부에서 종합부동산세를 최고 6.0%까지 규제했음에도 주택가격은 폭등했다. 정부는 과거를 거울삼아 잘못된 정책과 규제는 오히려 주택가격을 상승시키는 계기가 될 수 있다는 것을 인식하고 세제 인상 등은 신중해야 한다.
청약 규제와 정비사업 규제
투기과열지구로 지정되면 주택청약에서 2년 이상 지역 거주자 우선 분양해야 한다. 오피스텔은 지역 거주자 우선 분양이 있다. 즉, 오피스텔로서 100실 이상인 건축물은 계약체결일부터 소유권이전등기일까지 1년간 전매가 제한된다. 국민‧민영주택 공급에서도 1순위 자격요건이 강화된다.
즉, 청약통장 가입 후 2년이 경과하고 납입 횟수가 24회 이상, 세대주, 무주택 구성원으로 과거 5년 이내 무당첨자일 것 등이다. 민영주택 가점제 적용 비율이 차등 적용을 한다. 규제 지역과 비규제지역 모두 60㎡ 이하는 40% 가점제, 60~85㎡는 규제지역에서 70% 가점제 적용, 85㎡ 초과는 조정대상지역은 50%, 투기과열지구는 80% 가점제를 적용해야 한다. 추첨제도 무주택자 비율 적용을 75% 적용해야 한다.
또한 무순위 청약은 청약홈을 통하여 2회 이상 활용해야 한다. 조정대상지역은 재당첨 기간이 7년이며 투기과열지구는 10년이다. 규제지역 지정은 재건축 조합원당 주택 수 공급은 1주택으로 제한되며 조합원 지위 양도도 제한된다. 그 제한 시기는 재건축사업은 조합설립 인가 이후, 재개발사업은 관리처분 이후 소유권 이전에 제한된다.
뿐만 아니라 정비사업 지역에서 분양받은 사람은 조합원이든 일반이든 5년 동안 재당첨이 제한된다. 조정대상지역에서는 자금조달계획서와 입주계획 신고가 의무화된다. 투기과열지구에서도 자금조달계획서와 입주계획 신고는 물론 증빙서류도 의무화된다.
분양가격 통제와 거래규제는 현실성 있게
투기과열지구로 지정되면 정부는 민간 분양 가격까지 통제할 수 있는 분양가상한제를 시행할 수 있다는 점이 시장규제의 가장 큰 규제 중 하나다. 특히, 청약과열을 막고 무주택자에게 주택을 우선 분양하기 위한 청약가점제도 시행된다.
문제는 분양가격을 통제하면 당장은 무주택자가 주택을 분양받을 때 낮은 가격으로 분양받을 수 있어 좋겠지만 시장가격과의 차액이 너무커서 분양받은 사람이 개발이익을 가져가는 모순과 함께 로또분양이라는 부작용도 발생한다. 이를 막을 수 있는 방법은 분양가상한제를 현실성 있게 개정하는 것이다. 물론, 청약가점제는 필요하다. 왜냐하면 무주택자 우선 분양이기 때문이다.
그러나 투기수요를 잡고 시장을 안정시키겠다는 정부의 의지는 이해하지만 정비사업 지역에서 사인 간의 거래까지 정부가 통제하는 것은 지나칠 수 있다.
특히, 지방 전출 등 특수한 사정이 있는 경우에도 거래를 제한하는 것은 시장경제 논리에 맞지 않는다는 말이다. 뿐만 아니라 투명성을 강조하여 부동산을 거래하는 경우 규제지역에서는 자금조달계획서를 제출하고 거주계획서까지 제출받아 통제하는 것 역시 정부의 지나친 시장개입이라고 볼 수 있다.
가장 이상적인 부동산 시장은 수요 공급에 의해 가격이 형성되고 거래가 이뤄지는 것이 바람직하지만 시장은 그렇지 못하다. 그래서 최소한의 정부 시장개입은 필요하다. 그래서 부동산 시장이 어느 정도 진정되면 정부는 시장규제를 시의적절하게 해제하는 것이 필요하다.
부동산 감독기구 신설
국민 주거 안정과 재산권 보호를 위해 자산의 대부분을 차지하는 부동산의 공정하고 투명한 거래 질서를 확립하고 불법 거래와 투기수요 유입을 근절하며 특히, 가격 담합과 업‧다운 계약 등 전통적 범죄유형 외에도 전세 사기, 가격 띄우기 등 고도화‧지능화된 거래 유형을 강력히 대응할 필요가 있다고 판단되어 국무총리 소속 부동산 불법행위 감독기구를 설치하고 산하에 수사조직을 운영해 나갈 방침이라고 한다.
부동산 감독기구에는 부동산 불법행위를 규정하고 있는 여러 법률을 소관하고 있는 부처인 국토교통부, 금융위원회, 국세청, 경찰청 등에서 각각 대응 중이므로 이들 기관이 함께 참여하며 기존 부동산 불법행위 관련 조사‧수사의 기획‧조정 외에도 미흡 분야 사회적 이슈 등에 대한 직접 조사‧수사까지 담당하게 된다.
이를 위해, 불법행위의 분야‧지역‧성격에 관계 없이 신속하게 대응할 수 있도록 부동산 감독기구 내 수사조직도 운영된다. 감독기구가 할 일들은 대충 다음과 같을 것 같다.
부동산 시장 감독을 위한 조사업무를 비롯하여 수사 관련 조직 신설, 허위 매물 등 부동산 범죄에 대한 처벌 근거 마련, 주택매매계약 신고 시 계약서 및 계약금 입금 증빙자료 제출 의무화, 고가주택 신고가 거래, 법인자금 유용 의심 거래 등에 대한 세무조사 강화, 불법‧이상 거래, 토지거래허가구역 실거주 의무 이행 확인, 자금조달계획서 양식 개정 말 그대로 부동산 시장을 모두 감독하는 강력한 감독기구가 될 듯하다.
규제가 능사는 아니다
문제는 지금도 국토교통부 내 한국부동산원을 통하여 부동산 거래 질서를 확립할 수 있는 권한이 있다. 그럼에도 다시 감독기구를 만든다는 것은 시장경제를 위축시킬 수 있어 염려된다. 특히, 수사권이나 처벌권까지 행사하게 되면 무소불위의 기구가 될 수도 있다.
정부가 국토교통부, 국세청, 경찰청 등 수사‧조사 기관을 총동원해 부동산 시장에 개입하겠다고 나선 것이 이번이 처음은 아니다. 몇 년 전 문재인 정부도 부동산 시장 감시와 교란 행위 조사‧처벌을 목표로 특별조직 신설을 추진한 바 있다.
초기엔 별도 독립기관으로서 금융감독원을 벤치마킹한 부동산감독원 설립을 검토했지만 부동산 빅 브라더 논란이 일자 계획이 변경되었다. 이후 국토교통부 내 조직인 거래 분석원으로 계획이 축소됐다가 이후 백지화 수순을 밟았다.
이번에 다시 부동산 감독기구가 설치되면 정부의 과도한 시장개입이 불 보듯 뻔하다. 더욱이 법적으로 보장된 재산권과 개인정보를 침해할 여지가 있어 우려스럽다. 시장은 시장 스스로 자정 기능을 갖출 수 있도록 투명성 강화 운동이 더 필요하다.
특히, 한국공인중개사협회 등을 통하여 그런 권한을 부여하고 부동산 시장이 투명한 거래, 공정한 거래가 이뤄지도록 하고 개업공인중개사들의 재교육 강화와 함께 부동산이 부의 축적 수단이 아니라는 국민 의식 변화 운동도 필요하다.
사회는 점점 더 복잡해지고 다양해지면서 지능화되고 있다. 불법 거래와 투기는 분명히 근절시켜야 된다. 하지만 너무 지나친 간섭과 통제는 또 다른 부동산 시장의 거래 왜곡 현상을 만든다. 그래서 규제가 능사는 아니다.
이제는 단기 주택공급 대책이 있어야 한다
그래서 정부는 부동산 시장을 안정시키고 정상화될 수 있는 대책을 강구해야 한다. 정부의 공공주도형 주택공급도 좋지만 지금 당장 민간 영역인 도심지 정비사업(재개발‧재건축사업) 규제 완화를 통한 주택공급을 확대해야 한다.
예를 들면 재건축사업의 경우 조합인가 동의율이 토지 등 소유자 70%이다. 그러나 재개발사업은 75%로 형평에 맞지 않는다. 오히려 재건축보다 재개발사업의 경우 동의 받기가 더 어렵다. 이러한 것부터 세심하게 보고 규제가 완화되어야 한다.
또한 역세권 개발이나 도심 복합개발도 너무 많은 공공기여를 요구하고 있어 지금까지 한 건도 사업이 마무리된 곳이 없다. 이 역시 공급을 위해서는 적정한 공공기여를 요구해야 사업이 추진된다. 더 시급한 것은 단기 주택공급 정책이 없다는 것이다. 앞서 주택은 당장 들어갈 집이 있어야 시장이 안정된다고 했다.
따라서 단기 주택공급이 가능한 비아파트 부분의 활성화 정책도 있어야 한다. 비아파트인 다세대‧연립주택 등은 3~6개월이면 입주가 가능하다. 그러나 그동안 전세 사기 사건 등으로 비선호 주택으로 전락하고 아파트로 수요가 몰리는 현상은 전세보증금을 보호받지 못했기 때문이었다.
따라서 전세보증금을 보호받을 수 있는 확실한 대책만 있다면 서민주택인 비아파트 수요는 다시 늘어날 수 있다. 전세보증금을 보호 받을 수 있는 방법 중 하나가 바로 보증금의 일정 금액을 공적 기관인 HUG(주택도시보증공사) 등에 예치하고 예치금에 대한 이자를 임대인에게 지급하는 방식의 에스크로제도 도입이 이제는 필요하다.
물론 HUG(주택도시보증공사)는 이 돈으로 서민 주택공급에 사용하면 된다. 만약에 전세보증금이 하락해도 예치금을 뺀 금액 정도만 전세 금액이 형성되면 된다. 왜냐하면 임차인은 그 전세보증금과 예치한 금액을 찾아가면 되기 때문이다. 물론 예치금은 임대인이 상환해야 한다.
뿐만 아니라 요즘 젊은 사람들이 선호하는 일정 면적 이하의 소형오피스텔은 거주하더라도 주택 수에서 제외하여 공급이 늘어날 수 있도록 해야 한다. 오피스텔은 가격상승보다는 임대수익의 투자 물건으로 자리매김하고 있기 때문이다. 이제는 가격이 오르는 지역의 수요 등을 억제하고 규제만 할 것이 아니라 수요를 분산하는 정책도 병행되어야 한다.
예를 들면 서울‧수도권 일부 지역에 거주하는 사람들 중 양도세가 무서워 주택을 매도하지 못하는 사람들도 있다. 이들이 주택을 매도하고 지방으로 이주하는 경우 취득세와 양도세 등 세제 등을 완화하여 분산하는 정책도 고민할 때가 되었다. 물론 역귀성은 금지해야 할 것이다.
부동산 시장은 규제가 능사가 아니다. 규제가 시장을 이길 수도 없다. 이재명 정부는 규제로 부동산 시장을 안정시키려고 한다.
물론 가격이 급등하면 단기적으로 정부의 규제정책도 필요하다. 하지만 이보다 더 중요한 것은 공공도, 민간도 수요자가 원하는 시기에, 원하는 지역에, 원하는 주택이 공급될 수 있도록 하는 것이다. 부동산 시장이 안정되어야 무주택 서민들의 삶이 행복해질 수 있다.
[프로필] 권대중 한성대학교 일반대학원 석좌교수
•(현)㈔한국부동산융복합학회 회장
•(현)한국부동산융복합연구원 원장
•(현)㈔대한부동산학회 명예회장
•(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원· 국토교통부 자체성과평가위원회 위원·LH기술평가 위원회·경영투자심사위원회 위원·서초구,
용산구 분양가심의위원회 위원
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