(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 가구가 변하고 있다
통계청은 지난 8월 말 2019년 인구주택총조사 결과를 내놓았다. 2019년 11월 말 기준으로 우리나라 인구는 5177.9만 명이며 총인구의 절반인 2589만 명이 수도권에 거주하는 것으로 조사됐다. 수도권 인구 비중이 전체 인구비중의 50%나 된다는 뜻이다. 통계청 자료에 의하면 수도권의 가구 수 증가율은 인구 증가율보다 커진 것을 알 수 있다.
그 중에서도 1~2인 가구 증가율이 높아진 것을 알 수 있다. 2000년 1~2인가구는 전체가구의 35%에 불과했으나 2019년에는 58%를 차지할 정도로 증가했으며 1인가구는 전체의 30.2%나 됐다. 또한 3인가구는 2000년 조사에서 20.9%였으나 2019년 조사에서는 20.7%로 큰 변화가 없었다. 그러나 4인가구의 비중은 2000년 31.1%에서 2019년 16.2%로 대폭 감소했다. 이는 지금까지 가구구성이 4인 가구 중심에서 3인 가구나 1~2인 가구로 변했다는 것을 말하고 있다.
서울은 주택이 턱없이 부족하다
2019년 기준 전국 주택 수는 18,126,954호이며 이 중 아파트가 11,287,048호로 전체 주택수의 62.2%를 차지하고 있어 주거문화가 아파트문화로 자리매김하고 있다는 것을 알 수 있다.
또한 전국 가구 수는 20,343.188가구로 가구 수 대비주택공급 수는 89.1%로 주택수보다 가구 수가 더 많다. 특히, 서울시의 경우 가구 수는 2019년 기준으로 3,896,389가구이며 주택 수는 2,953,964호로 주택수보다 가구 수가 942,425가구나 더 많았다. 서울은 실제 주택보급률이 통계청 자료로 보면 75.8%로 밖에 되지 않는데 정부는 서울의 주택보급률이 98% 정도라고 말한다.
통계에서 보듯 가구 수보다 주택수가 턱없이 부족하니 지속적으로 주택가격이나 전월세 가격이 상승할 수밖에 없는 구조다. 통계청의 철거용주택으로 분류한 2만 3000호를 빼면 서울의 주택보급률은 더 낮아져 75.2%가 된다. 여기에 쾌적한 거주가 어려운 1989년 이전 건축된 비거주용건물 내 주택 6만9000호까지 차감하면 주택보급률은 73%로 하락한다. 그래서 서울의 주택 부족현상은 심각한 상태이며 주택을 어느 정도 공급한다고 해도 상당기간은 주택가격이 계속 상승할 수밖에 없다.
그런데 주택공급도 급감하고 있다
여기에 계속 늘어나는 노후·불량주택이 문제다. 30년을 경과한 노후주택이 서울 전체주택의 18.7%(55만1000호)이고 20년이 넘은 주택은 45.4%(134만2000호)나 된다. 즉, 건축한 지 20년이 넘은 낡은 주택이 전체 주택의 60%를 차지한다는 통계는 서울 신규주택가격이 왜 급등했는지를 말해주고 있다.
특히, 서울은 다주택자가 다른 지역보다 월등히 많다. 2018년 기준 서울시 주택보유자 246만 명 중 다주택자 비율은 38만 9000명으로 16%에 불과해 다주택자들이 자기가 살고 있는 집을 제외하고 모두 처분한다고 해도 서울의 주택은 많이 부족하다는 것이다.
그런데 지난 2017년 이후 서울은 재개발·재건축사업 등으로 철거되는 주택수가 입주물량보다 많았다. 부동산114 자료에 의하면 철거된 주택 수는 2017년 47,534호, 2018년 42,414호, 2019년 37,675호이었으나 입주물량은 2017년 27,940호, 2018년 36,698호, 2019년 42,892호였다. 입주물량은 금년에 42,456호이나 2021년 22,977호, 2022년 13,419호로 점점 줄어들어 주택시장 불안요인으로 작용할 가능성이 크다.
정부는 주택공급보다 감소역할을 하고 있다
이렇게 수요보다 공급이 부족한데도 정부는 오히려 공급을 늘리기보다는 임대차3법(전월세상한제, 계약갱신청구권제, 전월세신고제)과 조세3법(취득세 강화, 양도세 강화, 종합부동산세 강화) 등으로 시장을 규제하고 있어 향후 주택가격은 더 오를 수밖에 없다.
물론 3기 신도시를 비롯하여 청년임대주택과 신혼부부희망주택 등 주택공급 정책도 있지만 이들 주택이 입주하려면 적어도 4~5년 뒤 입주물량이라 지금 당장 매매시장과 전월세 시장은 불안할 수밖에 없다. 특히, 지난 2017년 12월 13일 임대주택 등록활성화방안을 시작으로 지난 6월 말 기준으로 국토교통부 자료를 인용하면 등록임대주택수가 160.7만 가구라고 한다. 이 임대주택등록가구는 4년 또는 8년 임대기간 절반이 지나야만 매각이 가능하다.
그러나 임대인들은 기간이 도래해도 중간에 매각하지는 않을 것이며 160.7만 가구는 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본) 29.2만가구의 5.5배에 달하는 주택수다. 이렇게 많은 주택이 매매도 임대도 할 수 없는 상태로 매물 잠김 현상이 지속되고 있어 당분간은 주택시장은 가격이 상승할 것이다. 주택가격이 상승한다는 것은 공급이 부족하거나 수요가 많아지는 것이다.
그런데 정부는 서울에 주택공급이 부족함에도 대출규제 등 지속적으로 규제해 오고 있다. 또 정비사업을 추진하는 과정에 관리처분기준일 이전 2년 이상 거주하지 않으면 입주권이 박탈된다. 그러니 갭투자로 구입해놓은 집주인은 다시 입주를 하는 사례가 나타나 전월세 가구가 줄어들고 가격은 상승하는 것이다.
서울을 컴팩트 시티로
따라서 점점 늙어가는 서울의 주택들을 하루 빨리 과감하게 재개발·재건축사업을 추진하여 주거환경을 개선함은 물론 주택공급을 늘려 시장이 안정화 될 수 있도록 해야 한다. 그리고 서울의 택지가 부족한 현실을 감안하여 주거지역은 물론 준주거지역과 상업지역까지도 주택을 공급할 수 있는 토지의 용적율은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 정하는 상한 용적률까지 건축할 수 있도록 해야 한다. 특히, 지난 2012년 고박원순 시장이 설정해 놓은 서울의 스카이라인 35층은 예전처럼 완화하여 50층까지 건축을 허용해야 한다. 그래서 도심지의 택지부족문제를 해결하기 위해 컴팩트 시티로 개발해야 한다. 그렇게 하면 주택공급은 늘어날 것이다.
물론 증가되는 용적율의 일정부분은 환수하거나 임대주택 등을 공급할 수 있도록 하고 교육, 환경문제 등 도시기반시설의 설치나 도시문제는 수익자부담원칙으로 일정부분을 부담시켜도 될 것이다. 이렇게 주택의 양적증가도 필요하지만 주거의 질적향상도 고려되어야 한다. 최근에는 주거문화도 스마트 홈에서 스마트 도시로 달려가고 있다. 장래 지금보다 인구가 점점 더 감소할 것이며 가구원도 점점 더 축소될 것이다. 하지만 가구는 당분간 증가할 것으로 예상된다.
그래서 가구변화에 따른 주거문화의 발달도 따라 가야하며 주택문화도 바뀌어야 한다. 시대가 바뀌어도 사람들은 도시로 몰릴 것이다. 그래서 도시로 몰리는 사람들의 주거문제를 해결하기 위해서도 수요자가 원하는 지역에 주택이 공급될 수 있도록 해야 하며 분양가격을 통제할 것이 아니라 수요자가 원하는 주택양식과 기능을 갖춘 주택을 공급할 수 있도록 해야 할 것이다. 그러기 위해서는 규제보다는 오히려 규제를 완화하여 시대 흐름에 맞는 주택이 공급될 수 있도록 지원해야 할 것이다.
정부의 주택정책 변화를
2023년까지 서울의 입주물량은 턱없이 부족한 상태다. 물론 정부가 발표하고 추진하고 있는 신도시 건설을 비롯한 주택공급 127가구+α 공급이 입주를 시작하려면 적어도 4~5년 정도 소요된다. 그동안은 주택시장이 혼란스럽고 가격이 상승할 수밖에 없다. 문제는 한번 상승한 가격이 쉽게 하락하지 않는다는 것이다. 그러니 당장 입주물량을 만들어 내야한다.
그러기 위해서는 임대주택으로 등록된 주택이 시장에 나올 수 있도록 정부가 정책방향을 바꿔야 할 것이다. 또한 점점 늙어가는 서울의 주택들을 하루 빨리 과감하게 재개발·재건축사업을 추진하여 주거환경을 개선함은 물론 주택공급을 늘려 시장이 안정화될 수 있도록 해야 한다.
잘못하면 2024년 이후 3기 신도시 입주물량과 임대주택등록주택들이 임대기간이 끝나고 일반매각물건으로 시장에 나오게 되며 오히려 일시적 공급과잉으로 고민을 해야 할 것 같다. 정부는 사전에 주택시장의 중장기로드맵을 다시 짜야 한다. 당장 입주물량을 만들어 내려면 시장이 순환되어야 한다. 그러기 위해서는 한시적으로 양도세를 낮추더라도 주택수급조절을 해야 할 것이다.
[프로필] 권대중 명지대학교 창의융합인재학부 학부장
• 명지대학교 부동산학과 교수/(사)대한부동산학회 이사장
• (사)대한부동산학회 제17-18대회장 역임/(사)한국부동산산업학회
부회장역임
• 국토교통부 중앙지적위원회 위원/국토교통부 국가공간정보위원회 위원/국토교통부 부동산산업발전위원회 위원
• 한국토지주택공사 경영투자심사위원/주택도시보증공사 도시재생투자심사위원/한국국토정보공사 선임 비상임이사 역임
• 서울시 용산구, 서초구, 인천서구, 고양시, 경기도시공사 등 분양가심의위원회 위원장
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